Заметки провинциального инвестора в бетон.

На дворе сезон отпусков и каникул. Из окна тихой загородной трешки открывается вид на Волгу-матушку. Благостную картинку безоблачного неба и зелени лесов слегка портят двухэтажные бараки и уродливые провода по воздуху. Сегодня решил отдохнуть от трудов праведных, замариновать мясцо — жду тусовку друзей на праздники. Заодно расписать бытие мелкого хомяка с Поволжья.



Немного о себе и приступим к делу. Локация — родина Ленина, объект — М 43 годика от роду. Официально холост и безработный. Резиденция вместе с дачей и гаражом под боком Семен Семенычу осталась от родителей. 66 постсоветских квадратов. Типичная картина: папаша мутит грузоперевозками в другом регионе, почти не общаемся, вторая семья, второе дыхание ;-) Матушка после развода уехала мониторить престарелую бабушку и так и осталась в родовом имении, ближе к земле. Такие дела… Ваш покорный слуга вырос ленивым, но сообразительным. В его портфолио деятельность в НИИ вирусологии, в цифровой сфере — адм. БД, ГИС-системы, облачный сервис. А летние каникулы в деревне заложили базовые навыки плотника, пахаря, агронома и зоотехника.

1. Инвестиции это хорошо, звучит отовсюду, ну а какой инвестор без бетона? Вот и Сема решил, что бумажный капитал и циферки на экране на хлеб не намажешь. Начал смотреть и познавать сакральный мир бетона. Что он мог, кроме как спроецировать нехитрые житейские законы рынка?
-спред. в 2024 году между вторичкой и первичкой 50-100% в зависимости от локации. Значит новостройки не смотрим, терять 30% ценника по факту покупки больно.
-стакан. слабая локация — сотни заявок на продажу. Хорошая локация — на порядок меньше.
-точка входа. Оказывается, ждать хорошего оффера надо месяцами, мониторить. Деньги на накопительном счете. Вносить залог, фиксировать ценник и сроки. Местные акулы устраивают закрытый аукцион, хорошие лоты редко всплывают.

2. Наконец, интересный объект попался. Тут надо ремарку — арендатор сейчас пошел нежный и капризный, зумеры, понимаешь. Если я в силу возраста ностальгически взираю на хрущевки своего детства, то сейчас подавай красивую обертку. Кое-какие фильтры в голове я выставил. Не смотрел панельки, только православный красный кирпич толщиной полметра. Ну и чтоб дом был не раздолбанный, без алкашей и маргиналов, без затхлого запаха в подъезде — иначе человек еще до просмотра развернется обратно. Мы покупаем на хату в вакууме, а инфраструктуру, локацию, эмоции в конце концов.




По мелочи, кроме аккуратного вида бонусом чистый зеленый двор, в который смотрят окна. Первый этаж цокольный, частная клиника, вход с улицы.

3. Желательно знать тонкости юридического характера. На первый раз для простоты я отбросил все предложения от наследников, приватизаторов и прочих потенциально мутных маткапитальщиков. Продавец тетка 50 лет, со взрослыми детьми, покупала 15 лет назад по ДКП. ИП, пробил все данные через друзей-силовиков. Из замечаний выявил запись в реестре — права оспариваются. Заставил сходить в суд, выписку раздела имущества при разводе 10 лет назад. В мфц запись стерли. Затирайте все следы, мой вам совет) Мой аванс при мне ушел залогом по альтернативной сделке. Никакой налички, сделка через сервис безопасных расчетов зеленого банка.

4. В моем случае санузел был отделан предыдущим владельцем, кафель, сантехника. Примечательно, что там никто не жил годами. И вообще в этом доме вечером светится только несколько окон. Старший по дому сказал — хаты в основном тут типа законсервированное бабло. Я кстати два года тоже морозил свою однушку. Были делишки поинтереснее, сейчас появилось время на ремонт. Ах да, помимо санузла мне сэкономили деньги стеклопакеты и радиаторы (их ставили по всему дому в программе капремонта, лет 5 назад, тогда же меняли крышу, фасад, стояки). По итогу осталось заменить полы, электрику, мебель и бытовую технику. Чем я сейчас не спеша занимаюсь. Никаких гастарбайтеров, люблю в тишине поработать своими руками наедине со своими мыслями.


5. Что по деньгам. Аренда в локации 20-30 коридор (не беру в расчет элитки). Вокруг учебки (институт гражданской авиации, высшее училище военно-транспортной авиации и еще несколько вузов). Брал 30 квадратов за 2,5млн в 2024. Знакомый перекуп спустя два года предлагает за голые стены 3млн хоть завтра налом. это насчет ликвидности. Что можно на них купить — 20-23 метра студии на окраине города. В гетто 24-25 этажей. Там наверно инвесторов набилось мама не горюй. Здесь, в округе, вижу ШЕСТЬ предложений продажи, Карл в областном центре на 600к народу. Фильтр 4 ляма, из них в том числе деревянные дома, дореволюционные дома. Все остальное — космические по меркам провинции ценники.
Пара скринов для статистики. Ремонт свой будущий я оцениваю в 300к где-то. Тогда данные сбера о 3,33млн оценки считаю вполне адекватными





Если вы сочли интересным и познавательным текст на фоне однотипных сигналов зазывал и всепропальщиков — не поленитесь тапнуть лайк. Возможно, он сподвигнет меня на статью с фотками и рассуждениями по результатам ремонта.