Склады дорогие, сделок пока нет: управляющий ВИМ Сбережения — о новых сегментах и прогнозе на конец года

Рынок коммерческой недвижимости штормит, но крупные фонды не стоят на месте.

Андрей Колокольников — бывший сотрудник Morgan Stanley, теперь в команде ВИМ Сбережения — дал короткое интервью о том, куда смотрит УК и чего ждать от рынка складов.

Для пайщиков линейки фондов Рентный доход и ВИМ Недвижимость это напрямую важно.

Флаг сменился, подход остался

Переход управленцев с опытом в международных инвестиционных компаниях в российские структуры — не такая редкость, как кажется.

Базовые подходы к управлению активами перешли из международной практики почти без потерь: инфраструктура, риск-менеджмент, комплаенс — всё это в российских фондах уже давно работает по похожим стандартам.

Единственное, что спикер особо отмечает: теперь всё это работает на отечественном ПО и отечественных мозгах.

«Наверное, с точки зрения общей инфраструктуры, подходов, политик — оно очень похоже. Радует то, что это теперь на неком отечественном ПО, назовем таким образом, происходит всё, на отечественных мозгах. Глобально некая преемственность есть».

Ключевая ставка решает всё

Настроение на рынке коммерческой недвижимости сейчас определяет один индикатор — ключевая ставка. Именно ожидания по её снижению дают умеренно позитивный фон в этом году.

Инвесторы и девелоперы постепенно выходят из режима ожидания и начинают готовиться к новому циклу, когда стоимость заёмных денег пойдёт вниз.

Разворот в сторону новых сегментов

Классические склады-коробки по-прежнему в фокусе, но внимание фондов всё чаще смещается в более сложные и доходные ниши. ВИМ Сбережения сейчас смотрит на три направления:

• Light Industrial — объекты для лёгкого производства. Спрос на них растёт на фоне импортозамещения.
• Городская логистика — склады последней мили, многоэтажные хабы внутри города под финальный этап доставки. Сегмент, который тянет за собой рост e-commerce.
• ЦОДы — технически сложный сегмент, где недвижимость пересекается с IT-инфраструктурой. Устойчив на фоне волатильности рынка: спрос на услуги ЦОДов менее чувствителен к макроциклу, чем спрос на складские площади.

И совсем свежее — уже после этого интервью управляющий обозначил интерес УК к гостиничной и торговой недвижимости:

«Эти направления выглядят перспективно на фоне восстановления туризма, роста розничной торговли и изменения потребительских привычек».

Так что список сегментов шире, чем казалось.

Почему сделок пока нет

Главное препятствие — ценовой разрыв. Продавцы держат цены, сформированные на другом рынке. Покупатели при высокой ключевой ставке хотят доходность, которая эти цены не оправдывает.

Управляющий говорит об этом дипломатично — «вопрос ценообразования, нахождения компромисса». Проще говоря, сделок в складах пока нет, потому что не сошлись в цене.

Прогноз на конец года

Если первая половина года прошла в режиме наблюдения, то к зиме возможен сдвиг.

Речь прежде всего о росте арендных ставок на классические склады — при условии, что дефицит качественных площадей сохранится, а инфляционные ожидания продолжат отражаться в ставках.

«Если, скажем так, с оптимизмом смотреть в будущее, то, наверное, в конце года мы это [рост арендных ставок] увидим. Конец года — оптимистичный прогноз».

Итог

Российский рынок складской недвижимости адаптируется, а не падает. УК с международным бэкграундом работают на локальной базе, смотрят в новые сегменты и ждут, пока ценовой разрыв закроется.

Вопрос к тем, у кого фонды Рентный доход или ВИМ Недвижимость в портфеле: вы следите, в какие сегменты УК заходит? Или просто ждёте выплат?

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.