NF Group

 NF GROUP опубликовали свежий прогноз по складам формата light industrial в Московском регионе: к 2028 году объём предложения должен вырасти почти вчетверо и достичь 3,4 млн м2. По итогам 2025 года было 900 тыс. м2, к концу 2026 года цифра удвоится до 1,7 млн м2.

 Структура ожидаемого предложения: 2,2 млн м2 придётся на классические одноэтажки, ещё 1,2 млн м2 — на многоэтажный формат, который фактически только формируется. На конец 2025 года многоэтажных объектов было около 100 тыс. м2, за год их объём может вырасти втрое — до 316 тыс. м2. В сегмент активно заходят крупные жилые девелоперы, и это, прямо скажем, не всегда работает в плюс: опыта в складах у них пока нет.

 Вакансия в существующих объектах на конец I квартала — около 10%. Для сравнения: в 2024 году было 6%, к концу 2025 года — уже 14%. Рынок формально «скорректировался», но фактически предложение стабильно опережает поглощение. Средневзвешенная ставка аренды класса А упала с ₽14 590 до ₽13 515 за м2 в год — минус 7,4% за квартал. На рынке продажи цена откатилась на 4% от пика конца 2025 года и составила ₽126 640 за м2.

 Эксперты NF GROUP формулируют осторожно: «темпы роста предложения опережают объёмы поглощения», «возможна точечная коррекция вниз». В переводе с консалтингового на русский — на рынке усиливается конкуренция, проекты с неудачным расположением и те, что ранее слишком переоценили в рамках ажиотажа, могут подешеветь.

 Напомню, что основной драйвер рынка LI — это спрос компаний, которых программа КРТ выдавливает из промзон Москвы. Программа всё-таки конечна, а застройщиков в сегменте становится всё больше. Плюс часть объектов стоит в 40-50 км от МКАД, что концепции light industrial противоречит в принципе — формат предполагает близость к городу.

 Реальность рынка будущего (это мой взгляд) — скорый рост вакансии, снижение ставок и расширение пула девелоперов-новичков. Через два-три года конкуренция за арендатора будет явно жёстче, поэтому инвесторам стоит быть осмотрительнее.