Цены растут, но покупать некому:

На первый взгляд — парадокс: застройщики и собственники продолжают поднимать ценники на квартиры, а сделки на рынке становится всё меньше. Ипотека бьёт рекорды по ставкам, доходы населения стагнируют, а аналитики говорят о «переходе к новому равновесию». Но за спокойными формулировками скрывается тревожная правда: рынок балансирует на грани обвала, а большинство игроков делает вид, что всё в порядке. Почему так происходит — разбираемся.

⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)

Противоречие №1: цены вверх, спрос — в минус

Цены на недвижимость в Москве и крупных городах продолжают расти. В первом полугодии 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках прибавила 5–7%, «вторичка» подорожала на 3–5%. При этом объём сделок упал на 20–30% по сравнению с 2023 годом, особенно в сегменте жилья с ипотекой.

Почему так?

Продавцы держат цену в надежде, что рынок «ещё поднимется», а покупатели либо не могут взять ипотеку из-за высокой ставки (выше 17% на начало лета), либо не хотят рисковать, чувствуя нестабильность в экономике. В итоге — пат: никто не готов уступить.

Противоречие №2: застройщики строят — но для кого?

На рынке новостроек застройщики не снижают темпов строительства. Объёмы ввода жилья в 2024 году были рекордными, и в 2025-м тренд продолжается. Но важно понимать: большая часть спроса была обеспечена льготными ипотечными программами, которые сейчас сворачиваются.

По оценкам «Дом.РФ», после окончания господдержки до 70% потенциальных покупателей уходят с рынка — они просто не могут позволить себе квартиры по рыночной ставке. То есть физически жильё есть, юридически — спроса нет.

Что это означает?

Переизбыток предложения при падающем спросе — классический сигнал перегретого рынка, который может «лопнуть».

Почему продавцы молчат?

Потому что невыгодно говорить правду.

Если рынок действительно перегрет, это должно вызвать снижение цен — но те, кто уже купил жильё по завышенной цене, в этом не заинтересованы. А те, кто продаёт, боятся обвала. Поэтому и профессиональные участники рынка, и частные собственники продолжают «держать марку», изображая стабильность.

Молчание — это попытка выиграть время.

Застройщики вводят псевдоскидки, предлагают отделку «в подарок» и рассрочки. Владельцы «вторички» месяцами держат объявления без движения. Все делают вид, что всё под контролем.

Главные сигналы возможного обвала

1. Снижение числа ипотечных сделок
   
   На фоне роста ставки Центрального банка количество одобренных ипотек стремительно сокращается. Это особенно болезненно для рынка новостроек, где более 70% продаж завязаны на кредит.
2. Увеличение экспозиции объектов
   
   То есть срок, за который продаётся квартира, увеличивается. Сегодня это 3–6 месяцев, а иногда и дольше. Это означает, что спрос замедляется, а предложения — становится больше.
3. Рост количества скидок и акций
   
   Появляется всё больше «серых» инструментов: кэшбэк, завышенная цена в договоре, переуступка от юрлиц, акции «только до конца месяца». Это свидетельствует о желании срочно продать, не снижая формально цену.

Почему обвала пока не происходит?

Рынок поддерживается искусственно. Льготные программы (даже частично свёрнутые), субсидии от застройщиков, ожидания снижения ставки — всё это не даёт ценам резко рухнуть. Кроме того, у многих собственников нет ипотечной нагрузки, а значит — нет мотива продавать срочно.

Плюс работает психологический фактор: никто не хочет «зафиксировать убыток». Проще подождать, чем признать, что купил/вложился в переоценённый актив.

Что будет дальше?

Эксперты расходятся во мнениях:

• Сценарий 1: Мягкая коррекция
  
  При условии снижения ключевой ставки и продления господдержки, рынок может постепенно перейти в баланс — без резкого обвала, но с замедлением роста цен.
• Сценарий 2: Жёсткая просадка
  
  Если в ближайшие месяцы ставки по ипотеке не снизятся, а доходы населения продолжат стагнировать, нас ждёт лавинообразный спад — особенно на «вторичке». В этом случае цена может откатиться на 10–20% в некоторых сегментах.
• Сценарий 3: Заморозка
  
  Рынок может уйти в стагнацию: продавцы будут ждать, покупатели — тоже. Количество сделок упадёт до минимума, но номинально цены останутся высокими.

Вывод

Рынок недвижимости в 2025 году оказался в «зоне турбулентности»: цены остаются высокими, но реального спроса почти нет. Продавцы молчат, потому что признать перегрев — значит спровоцировать панику. А покупатели ждут, когда «лопнет пузырь».

Что делать?

Если вы хотите купить жильё — внимательно следите за динамикой ставок, количеством сделок и сроками экспозиции. Чем дольше квартира висит в продаже — тем выше шанс договориться о снижении. А вот «бежать в сделку», боясь, что завтра будет дороже — в 2025 году, возможно, самая опасная стратегия.