SPO и операционные результаты Эталона – что важно увидеть инвестору сейчас?

Эталон объявил о начале сбора заявок на участие в SPOна Московской бирже. Ценовой ориентир размещения – 46 рублей за акцию, максимальный размер – до 400 млн обыкновенных акций, что позволяет привлечь до 18,4 млрд рублей в формате 100% cash-in. Если посмотреть на сделку и свежие операционные данные в комплексе, картина выглядит заметно куда менее негативно, чемказалась изначально.

Почему рынок уже отыграл негатив
О планах провести SPO было известно еще летом, параметры сделки в общих чертах – тоже. Из-за этого котировки упали  еще до официального старта сбора заявок и абсорбировали негатив от будущего размещения. В этом смысле нового витка паники не случилось: рынок реагирует не на сюрприз, а на давно обсуждаемую историю.

Дополнительный поддерживающий фактор – цена SPO. Размещение проводится с премией к рынку, что само по себе редкость для таких сделок. Это сигнал, что крупнейший акционер, который заявил о готовности выкупить до 377 млн акций SPO, готов фиксировать долгосрочную ставку на бизнес, а не просто “закрывать дыру” в балансе.

Куда пойдут деньги?
Из потенциальных 18,4 млрд рублей компания планирует:
• 14,1 млрд рублей направить на приобретение “Бизнес-Недвижимости” с портфелем объектов в Москве и Санкт-Петербурге;
• оставшиеся средства – на развитие бизнеса и снижение долговой нагрузки.

Портфель объектов “Бизнес-Недвижимости” девелопер планирует использовать для строительства премиум- и бизнес- недвижимости, то есть “Эталон”, судя по всему,  усиливает позицию перед следующим циклом рынка и заранее финансирует рост.

По операционным результатам виден заметный рост
На фоне SPO особенно полезно посмотреть на неаудированные операционные результаты за 4 квартал и 12 месяцев 2025 года. В 4 квартале продажи недвижимости выросли до 200,5 тысяч кв. м (+27% г/г) и 44,5 млрд рублей (+45% г/г). Денежные поступления увеличились сразу на 83% г/г – до 40,8 млрд рублей.

Рост ускоряется уже второй квартал подряд, ключевой драйвер – бизнес- и премиальный сегменты.В 4 квартале продажи премиума выросли втрое по площади и в деньгах. А доля премиум- и бизнес сегмента в общих продажах увеличилась с 27% до 60%.


Смещение фокуса в сторону Москвы и более дорогих сегментов заметно повлияло на цены
• Средняя цена квадратного метра выросла на 14% г/г до 222 тыс рублей, доля московских проектов в продажах увеличилась с 29% до 58%.
• Средняя цена жилой недвижимости достигла 361 тысяч рублей за кв. м (+24% г/г), а в премиальном сегменте – 869 тысяч рублей за кв. м (+20% г/г).
• При этом доля ипотечных сделок составила всего 20%, что снижает чувствительность продаж компании к условиям кредитования.
• Ввод в эксплуатацию в 4 квартале вырос в 2,3 раза г/г – до 169,8 тыс кв. метров.

Текущая структура продаж выглядит адаптированной к жестким финансовым условиям, т.к. рост цен обеспечен не кредитным плечом, а смещением в более дорогие и устойчивые сегменты.

Подводим итоги
При оценке “Эталона” по EV/EBITDA в 2026 году около 3,5х (что значительно ниже конкурентов), рынок по сути закладывает консервативный сценарий с учетом проведения SPO. Однако сочетание ускоряющихся продаж, роста доли бизнес- и премиального сегментов и изменения макроэкономического фона может дать потенциал для  пересмотра ожиданий в сторону позитива