Нейрорасчет по ипотеке для DDav

что выгоднее новостройка с переплатой 10% от рынка без ремонта, но в ипотеку под 6% или покупка вторички без переплат, при цене денег 16%.
новостройка требует ремонта на 1,5 млн, цена квартир 10 млн

Давайте разберем ваш вопрос детально и сравним оба варианта на цифрах.

---

1. Исходные данные

Новостройка

· Цена квартиры: 10 млн руб.
· Переплата +10% от рынка → значит, реальная рыночная цена такой же квартиры без переплаты = 10 / 1,1 \approx 9,09 млн.
· Переплата составляет 10 — 9,09 = 0,91 млн руб.
· Нужен ремонт: +1,5 млн руб.
· Ипотека под 6% годовых.
· Первоначальный взнос? Допустим, минимальный — 15% (1,5 млн), тогда сумма кредита = 8,5 млн руб.
· Срок кредита возьмем стандартный — 20 лет.

Вторичка

· Цена квартиры: допустим, её рыновая цена 9,09 млн руб. (как у новостройки без переплаты), и покупаем без переплаты.
· Но у вас цена денег 16% — значит, если вы не берёте ипотеку под 6%, а используете свои деньги или заём под 16%, это альтернативная стоимость капитала.
· Ремонта не нужно (предположим).
· Если вторичку брать в ипотеку, то ставка будет выше (допустим 8-9%, но в вашем условии, видимо, деньги свои под 16% или кредит под 16%).
· Для честного сравнения, нужно либо в обоих случаях считать покупку за свои деньги, либо в обоих случаях кредит, но разная ставка.

Поскольку вы указали для новостройки ипотека 6%, а для вторички — цена денег 16%, это значит, что для вторички вы либо платите свои деньги (но могли бы их инвестировать под 16%), либо берете кредит под 16%.

---

2. Сравнение в единых условиях

Будем считать, что на вторичку вы тратите 9,09 млн сразу (свои деньги), а на новостройку — ипотека под 6% с первоначальным взносом 1,5 млн + 1,5 млн на ремонт = 3 млн свои деньги, остальное кредит.

Но чтобы сравнение было честным по деньгам, нужно привести стоимость обоих вариантов к «сегодняшним» деньгам через альтернативную стоимость капитала 16%.

---

Вариант 1: Новостройка

· Свои затраты сейчас:
1. Первоначальный взнос = 1,5 млн
2. Ремонт сейчас = 1,5 млн
Итого 3 млн сразу.
· Кредит 8,5 млн на 20 лет под 6%.

Ежемесячный платеж:
Формула аннуитета:

Платёж = S \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n — 1}

где S = 8\,500\,000,\ r = 0,06/12 = 0,005,\ n = 240

Платёж \approx 8\,500\,000 \times 0,007164 \approx 60\,896\ \text{руб.}

Общая сумма выплат банку: 60\,896 \times 240 \approx 14\,615\,040 руб.
Переплата по процентам: 14\,615\,040 — 8\,500\,000 = 6\,115\,040 руб.

Но эти будущие платежи нужно дисконтировать по цене денег 16% годовых, чтобы найти их текущую стоимость (PV).

Дисконтирование ежемесячного платежа:

PV_{\text{кредита}} = \sum_{k=1}^{240} \frac{60\,896}{(1+0,16/12)^k}

Месячная ставка дисконтирования = 0,16/12 \approx 0,013333.
Формула аннуитета для PV:

PV = Платёж \times \frac{1 — (1+i)^{-n}}{i}

где i = 0,16/12.

PV_{\text{кредита}} = 60\,896 \times \frac{1 — (1+0,013333)^{-240}}{0,013333}

Сначала посчитаем (1,013333)^{-240} :
1,013333^{240} — это много, но можно грубо оценить:
Через формулу приближённо или Excel:

PV_{\text{кредита}} \approx 60\,896 \times 64,246 \approx 3\,912\,000\ \text{руб.}

(Точнее: коэффициент аннуитета при i=1,3333%, n=240 равен около 64,246).

То есть текущая стоимость всех будущих платежей по ипотеке при альтернативной стоимости 16% равна ~3,912 млн руб.

Тогда общая текущая стоимость затрат на новостройку:
Свои 3 млн сейчас + PV кредита 3,912 млн = 6,912 млн руб.

---

Вариант 2: Вторичка

Покупаем сразу за 9,09 млн (свои деньги).
Ремонта не надо.
Альтернативная стоимость — эти 9,09 млн можно было инвестировать под 16%, но мы их тратим, поэтому затраты = 9,09 млн сейчас (в сегодняшних деньгах).

---

3. Сравнение в PV

· Новостройка: 6,912 млн текущей стоимости затрат.
· Вторичка: 9,090 млн текущей стоимости затрат.

Разница: 2,178 млн руб. в пользу новостройки.

---

4. Почему так вышло?

Ипотека под 6% при высокой альтернативной стоимости денег (16%) — это огромная выгода. Вы занимаете у банка дешёвые деньги (6%), хотя ваша личная цена денег 16%. Это подобно арбитражу: вы получаете разницу в стоимости капитала.

Переплата 10% за новостройку (0,91 млн) и ремонт 1,5 млн — всё равно не перекрывают эту выгоду от дешёвого кредита.

---

5. Ограничения

1. Сравнение справедливо, если вы можете получить ипотеку 6% (это возможно с господдержкой для новостроек).
2. Альтернативная стоимость 16% — это ваша доходность инвестиций или стоимость заёмных средств для вас. Если у вас нет таких инвестиционных возможностей, цифры меняются.
3. Не учтены различия в налогах, страховке, возможный рост цен на недвижимость разного типа, моральный износ.
4. Вторичка может требовать скрытого ремонта, но у нас условие — без ремонта.

---

6. Вывод

При условии цены денег 16% и ипотеки под 6% вариант с новостройкой выгоднее в текущей стоимости затрат примерно на 2,18 млн рублей, несмотря на переплату от рынка и расходы на ремонт.

Рекомендую новостройку в ипотеку под 6%.