Доходная недвижимость

Я часто касаюсь темы недвижимости в своих материалах и заметил, что никогда не писал об обратной стороне медали. Не вся недвижимость одинакова. Сегодня я поделюсь с вами двумя кейсами наших клиентов, в портфелях которых мы всё же используем недвижимость. Первый кейс выглядит интересным с разных точек зрения. Это семья, у которой в центре Москвы была жилая недвижимость, и долгое время они в ней жили. В какой-то момент столица им надоела, потому что они устали от ритма, относительно высокого шума, количества людей и т.д. К тому же подросли дети, а необходимые школы и кружки находились достаточно далеко от дома. Хотелось иметь территориальную свободу. Поэтому было принято решение продать недвижимость, а вырученные деньги направить в финансовые активы, которые бы позволили им арендовать там, где удобно. Для решения этой задачи нам нужно было сформировать понятный и постоянный денежный поток (облигации и депозиты — не подходят). Поэтому за основу данного фонда взяли ЗПИФ недвижимости. Во-первых, это регулярные выплаты (было бы круче, если бы они реинвестировались, а не выплачивались, что снизило бы налоговую нагрузку, но специфика фонда этого не предполагает). В 2021 году было достаточно туго с выбором таких фондов. Одним из моих любимчиков на тот момент стал фонд ПНК-Рентал. Но с 2021 года стали появляться фонды ПАРУС (parus.properties/), куда изначально добавился фонд ПАРУС-ОЗОН. На старте меня несколько смущало использование кредитного плеча, но погрузившись глубже и посчитав математику, я даже увидел в этом плюс. В 2023 году ПНК-Рентал решили закрыться и встал вопрос перераспределения. К тому моменту линейка фондов ПАРУС (parus.properties/) уже пополнила свой арсенал, следовательно, вопрос, куда перераспределять, не стоял. Совсем недавно на торги вышел очередной (восьмой) фонд из этой линейки, который был также добавлен в портфель. В случае с фондами ПАРУС мне нравится их вполне прозрачная стратегия: один объект — один фонд. Такой же подход у фондов «Активо», которыми мы также пользовались, но их минус оказался в том, что они не торгуются на рынке, и это создавало сложности с ликвидностью и оценкой. Поэтому от них пришлось отказаться в пользу ПАРУСОВ. На данный момент, из практического наблюдения (сейчас у нас суммарно в них размещено порядка 450 млн рублей), рентная доходность находится на уровне 10% годовых после вычета налогов. Для сравнения, стоимость аренды жилья составляет порядка 4% годовых (в последние годы, может быть, выше, но это флуктуация. Опустится до 3-х). Теперь фонды ПАРУС составляют костяк (порядка 50%) доли недвижимости в портфеле. Остальные 50% — это соотношение акций, облигаций и до недавнего времени золота (сейчас ведем обсуждение, чтоб часть направить в биткоин/стейбл). Денежный поток от фондов недвижимости направляется на арендные платежи, а вторая половина выступает защитой от инфляции. Если доля фондов недвижимости опускается ниже 50%, то проводится ребалансировка (в обратную сторону не работает). А так как переехали они не в центр, то аренда бОльшей квартиры по площади обходится им дешевле (порядка 3-% от активов). Для меня было сюрпризом, когда в 2022 году фонды недвижимости не то что не упали, а еще и выросли в цене. Несмотря на то, что почти весь денежный поток из этих фондов забирается, в среднем ЗПИФ недвижимости за 4 года выросли на 20–25%, при этом общая стоимость портфеля за это время прибавила порядка 60%, что явно больше 38% прироста по индексу ДОМКЛИК. При том, что положение акций сегодня оставляет желать лучшего. (прим. при текущем курсе рубля и биткоина было принято решение часть портфеля направить туда) Второй кейс немного похож на предыдущий, потому что касается пенсионного портфеля, задача которого — приносить пассивный доход, потому что клиент продал свой бизнес и вышел на заслуженную пенсию. Дела он не оставил, но продолжает заниматься в том объеме, в котором ему нравится и хочется. Вышел из операционки, так сказатьВ том случае, когда нам необходим денежный поток, недвижимость является вполне приемлемым инструментом. Тут даже фонды ПАРУС имеют преимущество, потому что у них есть достаточно ликвидный стакан, а значит, не нужно нанимать риелтора и тратить кучу времени, чтоб выйти из позиции. Таким образом, если вам нужно решить задачу денежного потока, то фонды ПАРУС с ней прекрасно справятся. А благодаря тому, что их количество выросло до восьми штук, мы имеем возможность диверсифицироваться. Да, кстати, в прошлом году у них появился фонд фондов «Макс», где денежные выплаты реинвестируются, а комиссия — 0% годовых, что лично для меня огромный плюс, ибо они не стремятся «доить» клиентов двойными комиссиями. Пока меня смущает только распределение долей внутри фонда, логика мне не совсем понятна. В остальном его использование однозначно выгоднее, чем получение ежемесячного дохода. Если будет интересно, то математику я приведу в отдельном посте (наберем 100 огней для математики?). мой тг: t.me/investacademy