Тысячи инвесторов потратят миллионы на сочинскую недвижимость и прогорят. Анализ рентабельности доходной недвижимости Сочи, Анапы и Алтая.

В этой статье Вы увидите цены и рентабельность от сдачи в аренду недвижимости в Сочи, Анапе и Алтае.

Наверное, каждый житель нашей страны мечтает о пассивном доходе. Так, чтобы на пенсии хватало и на путешествия, и на рестораны… при этом чтоб ВООБЩЕ ничего не делать… И я конечно же тоже не исключение.

Лично я вижу только один способ осуществления таких 👆 желаний: приобретение недвижимости в курортных городах (обязательно по ФЗ-214) с последующей сдачей в аренду.



❗️ НО ВОТ КУДА ВЛОЖИТЬ, ЗАРАБОТАННЫЕ 15 МИЛЛИОНОВ 🧐…

Ведь сразу возникает огромное количество вопросов:

✔️ Что покупать: Квартиру или гостиничный номер?
✔️ Где выгоднее: Сочи Анапа или Алтай?
✔️ Когда брать: на котловане или готовый объект?

ЭТИ 👆 И ДРУГИЕ ВОПРОСЫ, ВОЛНУЮЩИЕ ЛЮБОГО ИНВЕСТОРА И РАЗБЕРЕМ В ЭТОЙ СТАТЬЕ.

Для того, что бы понять «Что покупать» я проанализировал аналитику, составленную на основе данных сервиса «Про дома» от Дом.РФ Технологии...👇



За октябрь 2025 года в г. Сочи и Туапсинском районе было зарегистрировано 198 сделок...

▪️133 инвестора купили квартиры в Жилых Комплексах;
▪️ 61 инвестор купил номера в гостиничных комплексах.

👆 То есть, 67% покупателей предпочли квартиры, а не апартаменты в гостиницах 🧐.

Кто же из этих 👆 200 человек финансово грамотный, а кто не удосужился взять в руки калькулятор?
Кто обеспечит себе безбедную старость… а для кого покупка станет головной болью на долгие годы?

Ответы на эти 👆 вопросы нам сможет дать только Царица Наук… Математика… к ней и обратимся:👇



👆 Исходя из шахматок застройщиков, средняя стоимость полноценной однокомнатной квартиры (площадью 33 м2) в Сочи равна 12,3 млн ₽.

❗️К стоимости покупки нужно будет добавить стоимость ремонта и оснащения (от 800 тр до 1,5 млн...) и итоговые затраты составят ~ 13,5 млн ₽ 👇:



Предположим, я куплю квартиру, сделаю в ней ремонт и она будет готова к сдаче. Сколько же денег можно заработать?



Давайте посчитаем рентабельность подобной инвестиции:

443 т.р. (годовой доход за минусом подоходного налога) / 13,5 млн ₽ (стоимость инвестиций) × 100 = 3,3% годовых 😳😱.
Окупаемость от 20 до 30 лет 🤦‍♂️.
Что то меня такие цифры 👆 совсем не возбуждают 🤷🏻‍♂️ (при том что это и не вполне пассивный доход: участие в поиске постояльцев, ремонт, замена оборудования, оплата коммунальных услуг… все это нужно делать самостоятельно...).

ПОСМОТРИМ КАКАЯ ЖЕ БУДЕТ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ ЕСЛИ ИНВЕСТИРОВАТЬ В ГОСТИНИЧНЫЙ НОМЕР 👇?



👆 На этапе стройки (в бюджете до 15 млн ₽) в г. Сочи совсем уж немного вариантов...

Все представленные объекты (с запуском в течении года) 👆однозначно хорошие и продаются уже с ремонтом и мебелью под ключ (никаких дополнительных вложений)… есть только одно НО… все они начали строиться 2-3 года назад. То есть цена с момента старта продаж поднялась более чем на 80%, практически весь потенциал роста цены уже исчерпан… а значит и рентабельность будет не высокой:

1,4 млн ₽ (средний годовой доход аналогичных 4-ёх звездочных отелей) / 13,5 млн ₽ (стоимость инвестиций) × 100% = 10,3% годовых (❗️❗️❗️но при этом данный бизнес не займёт ни минуты Вашего времени❗️❗️❗️)
Окупаемость ~ 12 лет.

Эти цифры 👆 мне уже конечно нравятся больше, чем доходность от квартир… Но, все же хотелось бы побольше прибыли 🤑. Возможно стоит взглянуть на апартаменты не в Сочи… а предположим в Анапе или на Алтае?



Исходя из звездности, имени отельера и этапа строительства… из этих 👆 5 вариантов я бы выбирал из двух 👇:



Более подробно ознакомиться с математическими расчетами по этим двум комплексам можно в следующих статьях 👇:
smart-lab.ru/mobile/topic/1216374/

👆 В этой статье даётся полный инвестиционный расклад (основанный на математических расчетах) о ГК Sun Garden.

РАССЧИТАЕМ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ:

2,4 млн ₽ (средний минимальный годовой доход 5-ти звездочных отелей) / 14,3 млн ₽ (стоимость вложений) × 100% = 16,8% годовых.
Окупаемость: 8 лет с учётом стройки.

❗️❗️❗️ Однако, небольшая ремарка — подобная рентабельность актуальна до 8 декабря (до повышения цен 👇)… уже 9 декабря прогнозируемая доходность станет меньше… так как цены вырастут...



В этой статье 👇 можно детально ознакомиться с потенциальной доходностью ГК Eden Family.
smart-lab.ru/mobile/topic/1221101/

РАССЧИТАЕМ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ:

1,4 млн ₽ (средний минимальный годовой доход 4-ти звездочных отелей) / 10,1 млн ₽ (стоимость вложений) × 100% = 13,8% годовых.
Окупаемость: 9 лет с учётом стройки.

🧐 Хмм, вот такая доходность конечно намного интересней, чем в сочинских объектах. К тому же всё денежные средства единовременно размещать на эскроу-счете не обязательно… можно внести от 40% первоначального взноса, а остаток оплачивать в рассрочку до 2 лет… а все это время деньги будут генерировать доход на депозите.

🧐 ИНТЕРЕСНО, А ЧТО ЕСТЬ ИНВЕСТИЦИОННО ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОГО НА АЛТАЕ? И КАКАЯ ДОХОДНОСТЬ И ЦЕНЫ ТАМ?

Давайте посмотрим:



Премиальный комплекс с профессиональным отельером с доходностью от 2 млн ₽ в год....

👆 Так по крайней мере утверждает Застройщик… 2 млн годового дохода… что это — это наглая ложь или Застройщик поскромничал и занизил цифры?

👆 В этом и разберёмся… 👇



👆 Данный комплекс располагается в городе Федерального значения Белокуриха.

Более 300 000 человек посещает данный курорт ежегодно.

✔️ Для справки: в Сочи турпоток более 8,5 млн туристов;
✔️ В Анапе: более 5,5 млн ежегодно.
🧐 Да, Сочи и Анапу посещают намного больше отдыхающих… ❗️ Но и число отелей, составляющих конкуренцию на побережье значительно выше❗️

При этом, Белокуриха занимает 3 место среди всех курортов России по тратам туристов. А это означает, что позиционирование курорта в премиальном сегменте вполне обосновано 👇.



Таким образом, к моменту реализации проекта — Гостиничный Комплекс Rizalta станет самым современным отелем в данной локации. А отсутствие свободных участков для дальнейшей застройки делает его вне конкуренции по отношению к другим отелям.


✔️ Комплекс располагается в окружении всей необходимой курортной инфраструктуры.



Таким образом, всего через 2,5 — 3 года отель начнёт принимать гостей и генерировать доход для инвесторов.

🧐 А ВОТ С ЭТОГО МОМЕНТА И НАЧИНАЕТСЯ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ:
✔️ Какие цены на данный проект
✔️ Сколько можно зарабатывать.


Цены начинаются:

✔️ от 13,7 млн ₽ за 1 комнатные номера;
✔️ от 21,9 за 2 комнатные;
✔️ от 38,8 млн ₽ за 3 комнатные.

👆 При этом сдаются номера с премиальной отделкой, ремонтом, техникой и текстилем (то есть никаких дополнительных затрат).



С учётом загрузки отеля на уровне 50-60% в течении первых трех лет после запуска (при этом сейчас среднегодовая загрузка в отелях Белокурихи 87%) и средней ценой размещения от 16 до 20 т.р. в сутки прогнозируемая валовая выручка отеля составит: 3,2 млн ₽ за год.

Зная расходы на эксплуатацию и сервисное управление в размере 40% получаем к выплате 1,9 млн ₽.

👆 С этой суммы необходимо будет заплатить 6% налога и чистый доход составит 1,8 млн ₽.

🧐 Значит рентабельность составит: 1,8 млн ₽ (чистый годовой доход) / 13,7 млн ₽ (минимальная точка входа) × 100 = 13,1%.

❗️❗️❗️ Да, это чуть меньше, чем показатели рентабельности отелей в Анапе, но здесь есть нюанс: отельер гарантирует ежемесячные минимальные выплаты в размере ~ 700 т.р в год (независимо от того работает отель или нет, независимо от того какая загрузка и какой доход был сгенерирован за этот период)...

То есть, гарантированный доход собственники будут получать ежемесячно… а доход рассчитанный с прибыли будет доначисляться ежеквартально.

🧐 «Роман, а не круто ли рассчитываете цифры? От 16 до 20 т.р. в сутки… не перебор ли?»

Ответить на этот вопрос нам поможет анализ цен в отелях Белокурихи 👇:


И это не сезон! Отели 👆 достаточно устаревшие… и при этом годовая загрузка более 87%...

❗️❗️❗️ В Белокурихе (Алтай) всего 4 отеля выше 3 звёзд… По современности и уровню инфраструктуры они сильно уступают новому проекту… Поэтому, средняя стоимость от 16 до 20 тыс.р. в сутки (указанная в расчетах выше), думаю немного занижена.

Более детальную информацию по этому проекту предоставлю по запросу.

Так же согласую с застройщиками специальные условия и хорошие скидки.


С уважением,
Литовка Роман