Инвестиции в недвижимость

Просматриваешь новости — и вдруг статья с заголовком "Инвестиции в недвижимость России побили исторический рекорд".

О чем пишут? А вот о чем:

Инвестиционная активность на российском рынке коммерческой недвижимости в первом полугодии 2023 года достигла рекордных показателей. Интерес инвесторов сфокусирован преимущественно на торговой недвижимости. Произошло закрытие ряда крупных сделок. Динамика инвестиций по годам выглядит так:

Если ничего не понимать в российской действительности, то может показаться, что в стране экономический бум. Но в реальности происходит простая смена собственников торговых центров и других коммерческих объектов различного уровня готовности. Иностранцы активно продают объекты местным и выводят валюту.

По сути, статья должна называться "Продажи иностранцами коммерческой недвижимости в России побили исторический рекорд". И тогда все встает на свои места.

Иранизация и КНДРизация России набирает обороты. Вот такая печаль((

— Индекс рынка жилья США рос шесть месяцев подряд и впервые с июля превысил отметку в 50 пунктов. (см. график). Выше 50 => больше строителей оценивают условия как «хорошие», чем «плохие».

— Уверенность строителей жилья растет благодаря крайне низкому количеству готовых домов и квартир, из-за чего новые дома становятся более значимым источником предложения.

Подписывайтесь на наш телеграм: is.gd/NpF8ay

Также вы можете получить абсолютно бесплатно наш курс по фундаментальному и техническому анализу рынков абсолютно бесплатно:  is.gd/M5wTMI

После пары постов про недвижимость где показывал, что облигации дают купонный доход в два раза больше чем аренда, что золото дорожает быстрей, что в обоих случаях со сдачей недвижимости в аренду больше головняка чем с золотом и/или облигациями.  

Получил и в личку сообщения, и под постами на разных площадках, что это я от незнания и без опыта не могу на недвижимости нормально заработать, а только «вот эти вот 5-6% в год». А кто надо зарабатывает (было пару предложений вложиться). А если я напишу, что в недвижимость тоже инвестирую много лет, так это я всё придумал. Пруфов то нет.

Что ж, пора сорвать покровы, разберём один из моих кейсов инвестирования в недвижимость в Санкт-Петербурге и как можно купить недвижимость со скидкой и главное у кого

Покупаем у государства со скидкой

В насыщенным на события 2022 рынок недвижимости кидало из стороны в сторону. Сначала на объявлении спецоперации в Феврале, позже на объявление частичной мобилизации в Сентябре. И если в начале года многие хотели запрыгнуть в уходящий поезд и выкупали с рынка всё быстро. Тогда, если помните, курс $USDRUB штурмовал 120 рублей и многим недвижимость казалась отличным вариантом сохранить деньги.

После расформирования ЗПИФ ПНК у многих инвесторов стали возникать мысли, чем его заменить, ну и, собственно, у меня тоже. Вариантов немного, а с такой же доходностью вообще нет, к сожалению, ничего. Для квалов есть Парус, который и по цене пая, и по доходности смотрится довольно интересно, но у меня такого статуса нет, а потребность с точки зрения стратегии есть — отвожу фондам недвижимости 10–15% в портфеле ценных бумаг.

Я в своём канале (подписывайтесь, кстати) рассказывал уже про некоторые фонды, смотрел на Атриум, Активо, ПНК (которого больше нет). Пришло время пересматривать состав своего портфеля.

На данный момент весь портфель равен 2,15 млн, а если без депозита, то это около 1,2 млн рублей. Сейчас изнедвижки у меня только Атриум, у него паи дешёвые, история долгая, поэтому регулярно покупаю. Кроме Атриума после очередного изучения темы остановился на двух фондах: СФН Арендный бизнес 7 (Сбер) и Рентный доход (ВТБ). Ну как, это не совсем Сбер и ВТБ, но их дочки — «Современные фонды недвижимости» (СФН, дочка Сбера) и «Сбережения плюс» (дочка ВТБ).

1. Нью-Йорк, США (рейтинг 2022: 2)
2. Гонконг, Китай (1)
3. Женева, Швейцария (3)
4. Лондон, Великобритания (4)
5. Сингапур (13)
6. Цюрих, Швейцария (7)
7. Сан-Франциско, США (11)
8. Тель-Авив, Израиль (6)
9. Сеул, Южная Корея (10)
10. Токио, Япония (5)
11. Берн, Швейцария (16)
12. Дубай, ОАЭ (23)
13. Шанхай, Китай (8)
14. Гуанчжоу, Китай (9)
15. Лос-Анджелес, США (21)
16. Шэньчжэнь, Китай (12)
17. Пекин, Китай (14)
18. Копенгаген, Дания (18)
19. Абу-Даби, ОАЭ (22)
20. Чикаго, США (25) 

В эфире традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. За первую декаду Июня рублевые ценники квартир в двадцати самых живых регионах (~70% всех объявлений в РФ) изменились так:

Лидер роста на первичке — Челябинск (+5.2%). Лидер снижения — Калининград (-7.2%). Его догоняет Белгород (русские сейчас вынуждены уезжать подальше от территорий контролируемых еврейскими банкирами). В среднем, первичка снизилась на -0.9%.

Сейчас в проекте достраиваются первые жилые корпуса, а полностью он будет реализован только к 2032 году.

Сбер переведёт в
Рублёво-Архангельское часть собственной инфраструктуры, оставшуюся часть офисов будет сдавать. Переедут Среднерусский банк и «Союзмультфильм», а также несколько компаний в сегменте B2C.

Цена сумасшедшие.
В классе Balanced со сроком заселения в 2024—2025 гг. от 270 тыс. руб. за м2, в Superb — от 425 тыс. руб.
Это за МКАД.
Метро планируют открыть в 2026г.
Говорят, проекты типа «умный дом».
За эти цены, вторичку можно купить в центре Москвы, а тут аж за МКАД.
Сотрудникам Сбера квартиры продавали по 200 тыс. за м2.
Сотрудники СБЕРа совершили 300 сделок (мало, видимо, нашлось 300 карьеристов, которые планируют принять участие в новых проектах на самом начальном этапе, логично для карьеры, но инвестиции, думаю, низкорентабельные).

Сейчас на сайте проекта висят студии от 11,9 млн рублей, евродвушки от 14 млн, евротрешки от 19,5 млн. Это все класс Balanced.

Согласно отчету уже полюбившейся нам компании Knight Frank, которая отслеживает 12 рынков недвижимости, в первом квартале в Дубае было продано 88 домов на сумму более $10 миллионов по сравнению с 67 в Гонконге и 58 в Нью-Йорке. Это привело к тому, что общее количество объектов недвижимости в мире достигло 417 — максимальный показатель со второго квартала 2022 года.

Рынок Дубая вырос на фоне притока иностранного капитала, и сейчас на него приходится около 17% мировых продаж объектов элитной недвижимости по сравнению с 2% в 2019 году. Лондон занял второе место — на него приходится около 14%. Продажи объектов недвижимости суперпремиум-класса выросли на 11% в первом квартале по сравнению с предыдущими тремя месяцами. Но, несмотря на увеличение объема продаж, стоимость купленной недвижимости снизилась на 4% до $7,2 млрд. По оценкам Knight Frank, совокупная стоимость всех проданных в мире объектов суперпремиум-класса в этом году составит $27 миллиардов по сравнению с $33 миллиардами в 2022 году.

Медианная цена продажи нового дома в США в долларах США и граммах золота

Ежемесячные данные Бюро переписи населения США, логарифмический график, с янв. 1963 г. по март 2023 г.

зеленым – доллары

красным – граммы золота

Китай

Продажи новых домов выросли с конца прошлого года, чему способствовало восстановление потребительского доверия после снятия ограничений COVID и значительное снижение ставок по ипотечным кредитам и требований к первоначальному взносу. Однако, улучшение было скромным по сравнению со значительным снижением, которое ему предшествовало.

Одним из сдерживающих факторов является то, что домохозяйства по-прежнему с опаской относятся к покупке предварительно выставленных на продажу домов, зная, что строительные работы по многим проектам были заморожены в последние годы. Спрос на готовые новые дома значительно вырос – продажи в прошлом месяце были на 12% выше, чем в апреле 2021 года, накануне спада на рынке жилья. Однако, таких домов не хватает, а гораздо более крупный рынок предпродаж остается подавленным – продажи снизились на 30% за тот же период.

Долларовые облигации китайских девелоперов, таких как Dalian Wanda, Road King, COGARD и Longfor, выросли за последнюю неделю. Согласно источникам, это происходит в связи с тем, что Китай, как говорят, работает над новой корзиной мер по поддержке рынка недвижимости. Они отмечают, что регулирующие органы рассматривают возможность снижения первоначального взноса в некоторых непрофильных районах крупных городов, помимо снижения комиссионных агентов, тем самым ослабляя ограничения на покупку жилья под руководством Государственного совета. Более того, правительство может также дополнительно доработать и расширить некоторые из мер политики, которые оно приняло в рамках своего пакета мер по спасению, состоящего из 16 пунктов, в конце прошлого года.

Долларовые облигации Wanda и Road King выросли более чем на 20%, в то время как облигации Longfor и COGARD выросли более чем на 12%.

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) по итогам мая составила 126,5 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 0,7%. Такие данные приводят эксперты «ЦИАН.Аналитики», напоминая, что аналогичная динамика была характерна для последних нескольких месяцев. Согласно данным «Этажей», средняя стоимость вторички в России в целом сейчас составляет 112,6 тыс. руб. за кв. м. За месяц этот показатель вырос на 0,6%, за год — на 3,7%. Средняя стоимость квартиры — 4,3 млн руб., добавляют в «Авито Недвижимости». За месяц этот показатель не поменялся, а годовой прирост составил 10,3%.

www.kommersant.ru/doc/6026605

P.S. Без обид, просто читаю регулярные обзоры из Топ 24 смарта и жду обвала бетонного пузыря :)