Инвестиции в недвижимость

Перед прочтением статьи, пожалуйста, подпишитесь на канал «Куда идем?

Алгоритмы Дзен лучше продвигают контент, читаемый подписчиками.

Мэр Альметьевска, Тимур Нагуманов, высказал предложение отбирать квартиры у тех граждан, которые не рассчитываются за услуги ЖКУ. Это предложение было высказано на заседании госкомитета Татарстана по тарифам.

Нагуманов отметил, что нужно разработать механизмы судебного изъятия жилой недвижимости с заменой на менее ценные объекты. Он отнес категории должников как »профессиональных" неплательщиков, так и владельцев пустующих квартир, не проявляющих интерес к урегулированию задолженности. Мэр указал, что из-за таких недобросовестных граждан бюджет Татарстана потерял 9 миллиардов рублей.

Нагуманов предложил распределить оставшуюся сумму долгов среди всех жителей, включив ее в планируемое увеличение тарифов на 10-15% в 2024 году. Премьер-министр республики Алексей Песошин поддержал эту идею, считая, что погашение долгов поможет сдерживать рост тарифов и улучшить качество услуг ЖКУ.

 

Представьте, что вам выдают зарплату не рублями, а сразу жилплощадью. Специальными купюрами, на которых написано, допустим, «20 квадратных дециметров» или «50 квадратных дециметров». Когда вы набираете нужное количество таких купюр, вы можете прийти в агентство недвижимости и купить там квартиру по честному курсу из учебника геометрии: 100 квадратных дециметров = 1 квадратный метр жилья.

К сожалению, наши несовершенные законы не позволяют реализовать эту красивую схему напрямую, однако, по многочисленным запросам радиослушателей, я всё же сравнил средние зарплаты россиян со средней стоимостью квартир. Если коротко: при Ельцине на среднюю зарплату можно было купить примерно 34 квадратных дециметра жилья (треть квадратного метра). Сейчас — уже 74 квадратных дециметра (три четверти квадратного метра). И было бы ещё больше, если бы не льготная ипотека, из-за которой квартиры сильно подорожали.

Вот график:

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь. Смотрим, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше. 

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. 

После изменения условий кредитования мы видим, что, если квартира действительно была нужна, клиент ищет те или иные варианты, как ее все равно приобрести. Если это был вопрос больше инвестиционный, желание на возникших процентных спредах что-то получить, тогда, возможно, проще от этой сделки отказаться», — описал поведение клиентов Царев.

Цены на недвижимость не перешли к падению после существенного ужесточения льготных программ. В основных регионах максимальный объем льготной ипотеки понижен с 12 до 6 млн руб., а первоначальный взнос увеличен с 20% до 30%. Публично давались оценки, что это приведет к сокращению продаж на первичном рынке на 20-40%, пока что подобного спада спроса мы не наблюдаем. Разберём, по какому сценарию, скорее всего, будет двигаться рынок (наши ожидания — стагнация в ценах и объемах).

Ожидается большой ввод жилья, но спрос может быть ограниченным

Девелоперы поддерживали высокий уровень цен и, следовательно, рентабельности последние 2-3 года. Показатели строительства и вывода в продажу в квадратных метрах были ниже, чем сами продажи, даже в условиях горячего спроса, таким образом, девелоперы максимизировали свою прибыль.

Заработанные средства девелоперы реинвестировали в строительство новых объектов, так как окупаемость высокая. В результате на рынке образовалась ситуация, которая обещает большой объем ввода жилья в ближайшие годы.

Я смотрю на рынок жилой недвижимости умеренно негативно. Рынок перегрет и не в малой степени это связано с огромным количеством различных мер поддержки, которую оказывают госпрограммы. Но надо признаться, что мой прогноз по рынку жилья в 2018 и 2019 не оправдался. Не ожидал я тогда, такой активной, а главное длительной поддержки со стороны государства.

В середине декабря правительство ужесточило условия льготной ипотеки с целью повысить адресность действующих программ. При этом в перечень мер вошло снижение субсидии кредиторам: с 2,5 до 1,5%. В таких условиях выдача льготной ипотеки для банков стала низкомаржинальной.

Уже с конца 2023 г. некоторые банки начали вводить комиссии для застройщиков. При этом комиссия может достигать 9%. Нововведениями уже заинтересовались ЦБ РФ и ФАС, которые видят риски таких мер.

Что со спросом? 

Рост цен и жёсткие условия выдачи ипотеки окажут сдерживающий эффект на покупательскую активность. В l квартале спрос может сократиться более чем на 20%.

Что с ценами? 

Застройщики будут стремиться не потерять прибыль и переложат комиссионные на конечного потребителя. В результате рост цен в l квартале 2024 г. может оказаться ~5–6%, разрыв между первичкой и вторичкой увеличится.

В II квартале, по нашим оценкам, может быть небольшое снижение цен, когда спрос на рынке снизится и девелоперы начнуть пересматривать ценовую политику. 

«Цена недвижимости на рынке растет в два раза быстрее, чем цена на металл», рассказал директор «Северстали» по связям с госорганами, вице-президент ассоциации «Русская сталь» Андрей Леонов в материале ТАСС.

Делимся основными тезисами:

Корреляции между ценами на металл и стоимостью жилья нет. Цена недвижимости на рынке растет в два раза быстрее, чем цена на металл, поэтому претензии к металлургам из-за роста цены на недвижимость некомпетентны.

Рост цен на недвижимость системно опережает изменение цен на металлопрокат. Так, цена металла с 2021 года упала от 6% до 16%, а при этом стоимость 1 кв. м в Москве выросла на 29%, а в среднем по России на 48%. На более длинном горизонте с 2019 года наблюдается та же тенденция: цена недвижимости растет в два раза быстрее, чем цена на металл.

В связи с этим все претензии к металлургам относительно роста цен на недвижимость некомпетентны. Мы всегда были и остаемся привержены принципам рыночной экономики и им четко следуем, потому выпады со стороны некоторых потребителей, которые пытаются переложить на нас свою головную боль, а также обвинения в каких-либо злоупотреблениях и ценовых сговорах, безосновательны и даже опасны как прецедент, который ставит под угрозу функционирование рыночных механизмов.