Инвестиции в недвижимость

Все чаще в информационном поле стал слышать, что «инвестиции» в жилую недвижимость или автомобиль – лучшие. Ранее в статье «Момент времени и инвестиции» сделал вывод, что период выбирают выгодный для себя и своей повестки. Многие пошли дальше и высказывают мнение, что покупка жилой недвижимости в ипотеку или автомобиль в кредит — стильно-модно-молодёжно-выгодно и то, что надо сделать многим. Не стоит копить, лучше взять кредит – лозунг многих. Как всегда, смотрят выгодным для этого мнения моментом времени. Давайте все же посмотрим сквозь призму десятилетнего срока.

В контент инвестиций активно внедряют тему дивидендной пенсии и FIRE. Многие мечтают выйти на данную цель с помощью средней зарплаты по стране, что довольно оптимистично.

Многие говорят про покупку дивидендных акций, что актуально определенным моментом времени, какими будут дивиденды в будущем неизвестно. Стоит дивидендам упасть в два раза или вырасти показателям расходов, и сумма до достижения цели вырастит аналогично.

ВТБ (MOEX: VTBR) представил новый сервис аналитики, предназначенный для оценки новостроек, который ускоряет процесс рассмотрения заявок на финансирование застройщиков и предоставляет более точные данные об объекте. Этот сервис основан на платформе геоаналитики, позволяющей анализировать более 1 тыс. слоев данных из различных областей, таких как банковская сфера, телекоммуникации и цифровые сервисы.

Минфин разрабатывает предложения, подразумевающие комплексный подход к льготным ипотечным программам. Предполагается, что их доля в выдачах на первичном рынке жилья не должна превышать 25%, тогда как сейчас она составляет порядка 90%, сообщает газета «Известия» со ссылкой на источники.

Так, по данным собеседника издания, выгодные условия должны предоставляться семьям, которые действительно нуждаются в поддержке государства при покупке жилья в кредит, и представителям целевых специальностей. При этом он подчеркнул, что важно выработать критерии программ так, чтобы совокупно их доля не превышала 25% в выдачах на первичном рынке жилья.

В пресс-службе Минфина газете подтвердили, что вопрос обсуждается. «По итогам 2023 года объем льготных ипотечных программ на первичном рынке действительно достигал порядка 90%. Целевые ориентиры системы и конкретные параметры предполагаются ниже и будут обсуждаться с заинтересованными участниками рынка», — рассказали изданию в пресс-службе ведомства.

Один из собеседников «Известий» сообщил, что предполагается создание на площадке Минфина рабочей группы с участием представителей финансового ведомства, ЦБ, Минэкономразвития, Минстроя, Госдумы, Совета Федерации, ФАС и Счетной палаты для выработки общей позиции с учетом различных предложений.

Сектор коммерческой недвижимости в США переживает тяжелые времена. С весны 2022 года, периода, когда ФРС начала повышать ставку рефинансирования, индекс цен на офисные и складские помещения оказался в отрицательной зоне, упав на 11%. Такого никогда не происходило прежде. В предыдущие периоды роста ставок цены в этой отрасли могли расти, могли стагнировать или даже немного снижаться, но никогда еще их падение не было двузначным.

Частично это объясняется особенно резким повышением ставок, но здесь в игре не только циклический, но и структурный фактор. А именно резкое сокращение присутствия работников в офисе, оформившееся еще в период пандемии. С тех пор некоторые компании вернули сотрудников, другие перешли на гибридный режим, третьи разрешили значительной части персонала работать удаленно, а четвертые вообще сделали ставку на аутсорсинг.

Кроме того, по сектору ударили трудности компаний хай-тека. С 2022 года отрасль находится в затяжном кризисе, успех сопутствует только сильнейшим игрокам.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел декабрь–январь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. 

Ипотечная страховка за 3400 руб за год


Только что застраховал свою инвест-квартиру в Ростове-на-Дону.

Ипотека оформлена в Сбербанке. Ост...

В 2024 год строительный сектор вошел не так радужно, как годы до этого. Всё дело в высокой ключевой ставки и ужесточением условий для льготной ипотеки. Все девелоперы болезненно воспринимают данные изменения, но каждый по своему. О том, акции каких застройщиков сейчас наиболее перспективны и на каком этапе находится недвижимость в России, читай ниже.

Впервые льготная ипотека была введена в апреле 2020 года. По ней гражданин РФ подходящий под необходимые условия,  может взять кредит на жилье. Всего было представлено 7 программ по которым можно было получить скидку. В число этих программ входит: молодая семья, материнский капитал, ипотека под 6 процентов при рождении второго ребенка, военная ипотека (для участников НИС), дальневосточная ипотека, сельская ипотека, ипотека для многодетных семей. Общими пунктами было выделялось: ставка – до 6,5%; первый взнос – минимум 20% от стоимости квартиры; объект – квартира в новостройке от застройщика; максимальная сумма – максимум 6 млн рублей в регионах и до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге и столичных областях; требования – наличие гражданства РФ.

Потребительское кредитование в России в январе 2024 года выросло на 0,8%, после незначительного сокращения в декабре 2023 года.
Прирост ипотеки замедлился до 0,6%, сравнимого с уровнем января прошлого года. Однако объем выданных ипотечных кредитов значительно сократился, почти в три раза, составив 275 млрд рублей по сравнению с декабрем прошлого года, что объясняется ужесточением условий ипотечного кредитования с господдержкой.

Первоначальный взнос вырос с 20% до 30%, максимальный размер кредита сократился до 6 млн рублей. Это также отразилось на снижении выдач ипотеки по льготной и семейной программам.

Общая сумма выдач ипотеки с господдержкой уменьшилась с 655 млрд рублей до 189 млрд рублей.

Источник: www.kommersant.ru/doc/6531278

Прежде всего, ЦБ не видит ипотечного пузыря. Скорее следует говорить об определенных дисбалансах, которые он намерен «подкрутить» через макропруденциальные меры и изменение параметров льготных программ. Очевидно, для сохранения их доступности и целевого характера.

➡️ Это важный момент. В столицах спрос на дорогое жилья действительно может слегка подсдуться. В регионах же субсидированные программы изначально носят более целевой характер и не претерпели больших изменений.

По этой причине ЦБ ждет сохранения положительной динамики кредитования в 2024 году, снизив ее темпы к более разумным.

Кому выгодно?

🟠Высокие ставки дают определенное преимущество крупным игрокам, способным работать и привлекать финансирование в таких условиях. Поэтому жду дальнейшей консолидации отрасли.

🟠Из крупных выиграют те, кто работает в доступном сегменте – Самолет, Эталон, ПИК, и в большей степени в регионах. Не раз говорил о стратегии Эталона на расширение регионального присутствия. По критерию «федерализации» бизнеса компания определенно в лидерах.