SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. inspektor13
Актив, который не продам до самой смерти!
- 26 февраля 2024, 21:19
- |
- Inspektor
Постараюсь без лишней воды. Есть у меня мечта лежать на пляже, попивать не спеша лимонад и смотреть непринужденно на море, океан. И самое главное, чтобы завтра не на работу! Собственно маленькими шагами идем к цели. Пришло время поделится своей самой удачной инвестицией в жизни на данный момент времени. 2016 год покупка коммерческого помещения 77,5 кв. м. за 2 845 670 ₽. Локация не Москва, регион, расположено напротив остановки
Сдано в аренду в 2017 г. И по сей день генерирует денежный поток в этом году переподписал договор по ставке 70000₽. Объект уже окупился, поэтому наверное и пишу, прошло 8 лет, я бы сказал пролетело.
Итак, сейчас доходность от вложенного составляет 29% грязными с учетом всяких налогов. Формула следующая, (поправьте если чего). Будущие арендные платежи 70000₽ *12 месяцев = 840000₽/2845670₽=0,29=29%. В предыдущие годы доходность колебалась от 15 до 20 %, ставка была в самом начале 38000₽, далее по нарастающей. Как вам такая доходность и я про тоже не продам оставлю на пенсию, а после потомкам! Плюс тело выросло за квадрат было 38000 ₽ округлим, сейчас в районе 100000-120000 ₽. Жалею только об одном, если бы вернуться в 2016 год, взял бы больше площадей, но вопрос как всегда на все это нужны свободные деньги(ликвидность).
Вывод какой можно сделать инвестору нужно время больше времени и тогда его ждёт награда! В планах поиск готового ГАБ, либо строительство под Пятерочку или другого ритейлера. А с рынком акций в этом году буду закрывать все позиции чует моя попа, что хаи где то рядом.
Сдано в аренду в 2017 г. И по сей день генерирует денежный поток в этом году переподписал договор по ставке 70000₽. Объект уже окупился, поэтому наверное и пишу, прошло 8 лет, я бы сказал пролетело.
Итак, сейчас доходность от вложенного составляет 29% грязными с учетом всяких налогов. Формула следующая, (поправьте если чего). Будущие арендные платежи 70000₽ *12 месяцев = 840000₽/2845670₽=0,29=29%. В предыдущие годы доходность колебалась от 15 до 20 %, ставка была в самом начале 38000₽, далее по нарастающей. Как вам такая доходность и я про тоже не продам оставлю на пенсию, а после потомкам! Плюс тело выросло за квадрат было 38000 ₽ округлим, сейчас в районе 100000-120000 ₽. Жалею только об одном, если бы вернуться в 2016 год, взял бы больше площадей, но вопрос как всегда на все это нужны свободные деньги(ликвидность).
Вывод какой можно сделать инвестору нужно время больше времени и тогда его ждёт награда! В планах поиск готового ГАБ, либо строительство под Пятерочку или другого ритейлера. А с рынком акций в этом году буду закрывать все позиции чует моя попа, что хаи где то рядом.
Inspektor, не менее важно — вовремя закончить...
Чисто риски взвесьте… а то тут такие прогнозы:
«Каждый второй торговый центр в России рискует закрыться.»
dzen.ru/a/Y9uR9K1tEy_XIjsW
Кстати, у нас в регионе, ТЦ начали стагнировать, ВНЕЗАПНО еще до Пандемии...
Inspektor, это да еще более менее...
Но у нас в то время такое почти не строили...
А когда начали, у меня уже все и так неплохо было вложено...
Да и вообще по моему прогнозу доставки почти все вытеснят, выживут тока всякие кафешки, и то не факт...
Иван, я и говорю — не факт, что выживут… все по крайней мере...
Но даже в лихие 90-е кафе и рестораны как-то жили… тут дело такое — кому война кризис, а кому...
В вашем примере Рост стоимости (7700000-2845670)/2845670*100=170% за 7 лет
А текущая доходность 840000/7700000*100=10,9%
Таким образом если предположить что стоимость будет расти с той же скоростью в цене то общая доходность (1870000+840000)/7700000*100=35%
И ее уже можно сравнивать с имеющимся иными инструментами акциями, облигациями и пр. как если бы вы сейчас продали недвижимость и вложили бы в эти инструменты полученные 7,7 млн.
1. Нежилье;
2. Не_Москва
Так что у вас мысли не такие же))
В окупаемости за 5-7 лет)))
mrk, насчет не Москвы еще вопрос — у нас в регионе эта стратегие бы банально не сработала...
С 2010 по 2020 роста стоимости недвиги не было вообще на первичке, аренда росла вяло...
Тоже были мысли вложится, но даже депозит выгоднее оказался...
Удачи тебе его окупить.
Вся надежда на будущий рост цены квартиры, читая каждую неделю про пузыри на недвижке
Жилая в Москве по текущим ценам — это тухляк. Полнейший.
Но главное потому что средний квадрат тогда стоил две местных зарплаты, а сейчас три, т.е. теперь дороже почти всех стран планеты. Причем теперь ещё и при выросшей аж вдвое ставке ЦБ (а значит и цены денег для покупателя).
Увы, это понимают реальные инвесторы, но не обыватели-хомячки тыкающиеся в рынки вслепую.
www.irn.ru/gd/s-2000-goda-v-dollarah/#begin
Кстати о хомячках — ранее они уже хлебнули горя «защитив» свои деньги от кризиса 2008го ныряя в московский бетон аж за СЕМЬ зарплат! Фантазируя почти как и ранее японцы(впрочем там был вообще треш), что пузырь будет вечным. Разумеется реальность их побрила.
Вы тоже дальше не получите даже уровня инфляции. Помогут лишь арендные платежи. Почему? Потому что второго такого ценового драйвера в виде льготной ипотеки секта бетона уже не увидит. А это, к сожалению у многих её участников, именно секта, т.к. нет понимания даже нагляднейших вещей. Которые всё равно надо разжевывать.
А судя по тому как ваши же реальные менее 20% годовых у вас «в рассчетах» превратились в фантазийные аж 30%. То вы тупо врете даже себе самому. Т.е. точно такой же поехавший сектант.
Про «безгиморность» поиска/торговли/покупки/продажи/аренды недвижки в сравнении с той же покупкой/продажей любых дивфишек я уж даже акцентировать не стану. Хотя это ещё тот анекдот.
Для начала прочтите хотя бы про расчет сложного процента. Который дети проходят ещё в младших классах школы.
Вобщем, если нужен короткий ответ, то 19% годовых у вас. Причем из которых для изьятия вам доступно лишь менее трети, т.е. 6%. И последние в реальности конечно не такие, т.к. из них вычитаются расходы на постоянную амортизацию ремонта и страховку от форсмажоров из-за арендаторов(сравните с издержками по удержанию акций 😉). Причем всё это прекрасно знает любой адекватный арендодатель. А не те, кто себя самозомбирует. Заодно пытаясь эти искажения впаривать ещё и окружающим.
Говорю же: секта…
И это даже не говоря про сравнительную возню, неликвидность и недиверсифицируемость.
Золото в 2016 стоило 72000р за унцию.
А сейчас 200000р.
У золота системные риски =0.
А у коммнидвижки их море.
Будет спрос, небудет спрос?
Страховки.
Амортизация.
Налоги…
Арендатор долги оставит…
Потому что во время шухера денег ни у кого нет.
А золото это деньги первой инстанции.
Потому что желающих продать не было.
А купить очередь стояла.
Это не финсовет.
Так, к слову пришлось.
В Вероне лежит мрамор, в исторической части…
Или надо часами елозить
Да статистику не обманешь!
Я из Ясенево в офис на Бауманской от двери до двери добирался за час, поезда метро раз в полторы-две минуты ходят. Ну и в чем глобальная разница?
А вот что касается жилья — то в Казани цены ещё нелепее московских, если считать в размере средних местных зарплат. Это конечно не шиза сочинских, но там то хотя бы топовый курорт и понятна причина пузыря.
Отчего я уверен, что у вас однозначно детектируется пузырь. А значит кончится это в итоге тем же, чем кончилось у нас в 2009м:
www.irn.ru/gd/s-2000-goda-v-dollarah/#begin
Тем более, что уже не будет того фактора что дал старт льготной ипотеки.
особенно кто теслу поднял в 2000 раз, купив по 10
это доходность 9.1% годовых.
за 8 лет индекс полной доходности с учетом налогов мосбиржи вырос с 2524 до 7300 или 14.2% годовых
так вы слона не продадите.
Возможно, но я не держу столько акции по времени это все таки большие риски! А тут бетон , как то надежнее! Тут цель в другом нужен постоянный денежный поток и прогнозируемый. Акции слишком волотильны! Сегодня есть дивы, завтра нет.
Ну простоев на самом деле не было это факт, налоги платим и спим спокойно, по ремонту поменялся только один арендатор за все 8 лет да такое бывает!
Ну конечно есть 1.5 % от кадастра налог на недвижимость раз в год, налог 13% подоходник, остальное на плечах арендатора коммуналка и тому подобное.
Налог оплачивает арендатор за меня. Куплено на физика изначально, ну да выгоднее на ип надо заморочится
Общепит
и что арендатор всю коммуналку оплачивает? и отопление и капремонт и тбо и содержание?
Налоги до 1000₽ , скинул фото должно подгрузится!
Ого надо промониторить спасибо
у семьи друга детства уже почти 35 лет магазин. последние лет 20 сдают в аренду. платят и на имущество и на землю. и каждые два года повышают. там уже половина арендной платы на эти налоги уходит.
хотя, если ты ип, и у тебя какая-то живопырка размером с гальюн, не включенная в особый перечень торгово-офисных, то да
п. 3 ст. 346.11, п. 7 ст. 378.2 НК РФ
да у вас там просто коммунизм с исламским банкингом в одном флаконе))
Сами же пишите, что для покупке такой же площади, сейчас нужно в 3 раза больше. Вот от этой суммы и нужно доход считать.
Те 3 мульта, что автор вложил, превратились уже в какие-то другие деньги и чтобы понять, заработал ты или нет, нужно хотя бы сделать коррекцию на инфляцию. Даю 100%, что там уже не в 3 раза больше будет.
На деле как диверсификация — самое мудрое решение. 2008, 2014 и 2022 года мне это доказали.
Да согласен нужно считать по рынку на сегодня.
Ну так остальное будет подтягиваться уже проходили. Выросло тело и вырос арендный платеж.
А что с долларами делать ? Там тоже инфляция!
Ну по памяти доллар был в районе 70-80₽, сейчас 93₽ , а вот покупательская способность доллара уменьшилась!
all silver, в принципе в золоте доллар тоже припал. А в газе 2021-2022 припало золото, а в акциях нвидии даже взлет газа в 22ом лажовенький.
Нет ни одного «мерила», в котором можно эталонно оценивать стоимость актива на длинном промежутке. Напомню, кстати, что на отрезке 4к08-1к14 доллар потерял 25% к рублю
all silver, Ну почему что-то должно измениться? Затраты автор уже списал, кэшфлоу идет, выручка мелких торговых точек в обозримой перспективе не упадет (инфляция жеж), арендный платеж может стать ниже только в условиях развитой доставки до порога. И всё равно актив слишком мал для того, чтоб на него сильно влияли тренды рынка ритейла. Ну сдохнет кофейня, будет тандырня или груминг. А может зубной кабинет
А точка входа — да! Актив в то время и в том месте был недооценен (задержка в региональном распространении трендов). Посему ТС за 2,8 взял то, что должно было стоить 7,5. Просто в 2017ом никто не мог поверить, что будет «как в этой вашей Москве».
В недвижке это частая тема, например квартиры в МО в 2006 — они были втрое дешевле Москвы, сейчас только на 30%, или нежильё в области в 2010, или большое нежильё в регионах в 2012+, промка Москвы 2002го года...
В питерских спальниках 1,5 тыс. считается жуткий демпинг
Хорошо отдал, молодец, арендос еще и налог за него платит
Автор не правильно считает доходность. Деньги в прошлом и деньги сейчас РАЗНЫЕ. Во-вторых многие дивидендные акции дали такую же доходность если бы вы купили их в 2016 году.
например купленные в начале 2016 акции Сбера преф. по 76 руб. дадут дивидендов 32 рубля. 42 % див доходность
Лукойл за 2346 даст дивидендов ~1000 руб. за 2023. 42 % див доходность
Татнефть преф. за 200 руб. даст дивидендов 80-90 руб. за 2023. 42 % див доходность.
Конечно можно привести примеры плохих акций из 2016го, но можно привести примеры и более хороших акций.
Но согласитесь если человек скажет как круто он купил в 2016 году акции Сбера Лукойла и Татнефти, это не вызовет никакого вау эффекта и вряд ли на это вообще кто-то внимание обратит ну купил и купил. А тут автор пишет как будто сделал X10 вложив несколько миллионов.
Мне иксов не нужно. Тут больше про сохранить и чуть чуть приумножить, с минимальным риском. Нужен прогнозируемый и постоянный денежный поток, плюс тело должно расти на уровень инфляции с чем неплохо на мой взгляд справляется бетон. Ну акции я по крайней мере , так долго не держу. Выросло продал, упало купил. Ну рил сам тут с 2017 года Газпром 130 стоил тогда, и сейчас стоит столько же почти ну 150. Тут задача на работу тратить как можно меньше времени.
Ну так в Москве изначально вход дороже , соответственно выход еще менее ликвиден, так как цены итак в космосе! Ну все относительно я так скажу! Кто вам даст 100% гарантию? Естественно на такое я не рассчитывал ну инфляция делает свое, что тут сделаешь! Я все таки считаю, что цены на недвигу в моменте 1-7 дней не могут сложиться в 50 %. 2022 мне это продемонстрировал я был в акциях и недвига, недвига генерировала денежный поток, а акции сложились и еще дивы отменили, еще раз акции это рисковые инструменты!
Повезло что успел купить перед инфляцией и не более
Когда депозит 16.
Лучше найти не реально. И сдать бывает не быстро простой. Но это регион далеко от мск
Вложения и доходы автора позволяют ему много лет жить не ходя на наемную работу
Значит он все сделал правильно
А кто делает неправильно тот чуть свет и на работу с 8 до 17
А сейчас видите перспективы?
Ну развивается! Соревнования проходят и мероприятия разные. Деньги тут есть, правда ни как в Москве конечно. Ну мне нравится такой ритм жизни не спешный, черепаший я бы так сказал! Жизнь коротка куда спешить!
Для сравнения глянул Ростов, там квартиры новые от 80, а з/п те же… а климат мягче.
Верю не верю факт!
Он сам делал! Дали арендные каникулы 3 мес.
Ваш проект обошел индекс полной доходности минимум в 1,5 раза!
(~25% IRR против 15% IRR индекса)
у тебя арендуют под бизнес, имеют прекрасный доход и еще тебе платят 70к в месяц...
так в чем проблема выгнать арендаторов и заняться темже… тогда всю прибыль будешь оставлять себе…
На деле — это разные бизнесы, арендный и операционный, каждый занимается своим делом. По средствам и умениям.
скорее всего это аптека
Ну так сама цель как можно меньше тратить на бизнес или работу в найме, а лучше вообще не заниматься им, а просто получать ренту. Работал в крупной компании мыслил тогда иначе, ровно как вы сейчас написали, но тогдашний гендир и собственник в одном лице говорил так- вы ходите на работу зачем за зарплатой и 9 из 10 говорили да, один учиться, но фишка в другом он говорил вы ходите , чтобы заработать опыт, а я еще вам за это плачу! А в конце собрания сказал фразу, которую я запомнил по сей день- это я на вас работаю, в конце месяца я должен изыскать средства на вашу зарплату, а таких как вы 1000! Как вам? Построить бизнес процесс не значит , что ты завтра поедешь в долгосрочный отпуск- это значит ты будешь на Фоксе каждый божий день 25 часов в сутки и никак иначе!