Инвестиции в недвижимость

Ипотека 9.3% в год
Сбербанк повысил ставки по ипотеке на новостройки и вторичное жилье до 9,3% годовых.

Если цены бетона завалятся, то у Сбера снизится бетонное обеспечение ипотечных кредитов и он начнет выставлять маржинколы заемщикам. Многие розовощекие ипотечники поймут ощущения сутулого трейдера-плечевика, ссущего против ветра))

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в недвижимость - как заработать больше

Про инвестиции в недвижимость

Я не буду сейчас писать, о чем говорю много, о раздутом пузыре на рынке, возьмем для примера просто как думает простой инвестор и как можно реально заработать.

Пишу условные цифры, реальные цифры и расклад по регионам делал в октябре своему клиенту.

Условно Вы покупаете 2-ку в Москве за 10млн. И хотите пассивно получать доход (опять не буду писать о пассивности «дохода» и что это не доход, но не отвлекаемся.

У Вас 2-ка в Москве за 10 млн и Вы ее сдаете за 60 тр.

Но есть квартиры в регионах которые стоят 2 млн за двушку и сдаются за 25 тр.

Итог вы получаете со своих 10 млн не 60 тр а 125 тр. Почувствуйте разницу как говориться.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Роль недвижимости в портфеле инвестора
Всем привет!

Сегодня попробую разобрать такую неоднозначную тему, как недвижка — стоит ли добавлять ее в свой портфель. Нет, речь не идет о том, чтобы купить (или взять в ипотеку) инвестиционную однушку и сдавать ее квартирантам. Я уже попробовал этот путь и убедился — рантье я быть точно не хочу. Получать денежки каждый месяц, конечно, здорово, но вот платить коммуналку, решать проблемы с потекшими трубами, менять счетчики, выслушивать нытье квартирантов о том, что у них не денег — не очень приятно. И вишенка на торте — пришлось еще регистрировать в квартире иностранных граждан (мигрантам сдать проще). В общем — это точно не моё, хотя кому-то, возможно, зайдет норм. Результаты получились в итоге относительно неплохие, кому интересно, но повторять точно не стану.

Поэтому сейчас речь о «бумажной недвижимости»

Вложиться в бумажную недвижимость можно несколькими путями:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Изменение цен московского бетона за Ноябрь
Ирн.ру выкатил ценник московского бетона за Ноябрь.

В нормальных деньгах еще есть куда расти:



а рублевые цены пробили теханальную прямую и пошли дальше:


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Зачем я купил сельский магазин
В видео рассказал о том, как я начал заниматься аукционами по банкротству, какие 6 шагов стоит сделать, чтобы принять участие в торгах, какие документы запросить у конкурсного управляющего.

Описал свой кейс по покупке сельского магазина в Краснодарском крае: за сколько его купил, какие расходы были, за сколько сдавал в аренду, кому и за сколько в итоге продал. Какую пользу принес объекту и сколько удалось заработать на всем этом.

Тайм-коды:
00:01 — начало
00:10 — что в этом видео
00:30 — как я начал заниматься аукционами по банкротству
01:19 — кто банкротился?
01:56 — что я запрос у конкурсного управляющего

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как власти Новой Зеландии борятся с ростом цен на недвижимость

Опыт страны интересен не только тем, что за последние два года рост цен на жилую недвижимость в Н. Зеландии был одним из самых высоких в мире, но и тем, что многие центральные банки рассматривают «новозеландский эксперимент» как полигон для отработки мер реагирования на рост пузыря на рынках недвижимости. Цены на жилье в Новой Зеландии выросли более чем на 30% за последний год. Отношение цены на жилье к доходу в стране является одним из самых высоких по сравнению с показателями других стран (см данные OECD).

  

Авто-репост. Читать в блоге >>>

АРЕНДА или ИПОТЕКА? Отличное видео от Смирнова.
Вечные споры на сайте что же лучше свое или снимать а деньги инвестировать?
Конечно все индивидуально, но подход логичный.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЦБ России не захотел продлевать программу льготной ипотеки
30.11.2021

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор предлагает завершить программу льготной ипотеки в намеченные сроки и отказаться от её продления. Она напомнила, что, помимо льгот на новостройки, в России действуют и другие ипотечные программы.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор не считает продление программы льготной ипотеки необходимым. Комментарий чиновницы 30 ноября приводит ТАСС.

Набиуллина пояснила, что регулятор предлагает завершить программу в намеченные сроки, потому что, кроме льготной программы на новостройки, в стране действуют и другие предложения для разных категорий граждан.

Напомним, в апреле 2020 года президент РФ Владимир Путин анонсировал льготную программу ипотечного кредитования под 6,5 процента годовых. Она была запущена в период пандемии и должна была завершиться в октябре 2020 года. Позднее глава правительства Михаил Мишустин сообщил о продлении программы до июля 2021 года, а затем она была продлена ещё на год – до июля 2022 года, но уже по ставке 7 процентов. Максимальная сумма льготного займа была сокращена до 3 миллионов рублей.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что происходит на рынке недвижимости США

Barron’s пишет о важных событиях на рынке жилой недвижимости США, которые, как мне кажется, касаются разного рода экосистем, вовлеченных в данный бизнес.

   

 

Цены на жилую недвижимость в США продолжают рост, но в сентябре данным Национальной ассоциации риэлторов он стал всего лишь замедляться, ослабляя спрос на дома со стороны их покупателей. Но даже этого небольшого «ветерка» вполне хватило для того, чтобы начало лихорадить так называемый рынок iBuying – онлайн торговых систем недвижимостью. На прошлой неделе один из лидеров этого рынка – компания Zillow Group закрыла свою платформу Zillow Offers после того, как слишком много заплатила за дома, которые намеревалась продать.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость. Ипотека. Застройщики.
Последние полтора года войдут в историю по темпам роста цен на недвижимость, поскольку с начала пандемии года стоимость жилья в России в среднем выросла на 40%. Это больше, чем совокупный рост за предыдущие семь лет. В общемировом рейтинге роста цен на жилье Россия поднялась с 14 до 10 место, опередив США, Германию и Францию.

Если смотреть на рост цен в сравнительной динамике с учетом встречного роста зарплат, то если в 2019 году среднестатистическому россиянину требовалось 8 годовых зарплат для приобретения небольшой квартиры, то сегодня это значение увеличилось до 10-11 годовых зарплат в зависимости от региона. Нет сомнений, что рынок жилья сильно перегрелся.

Рост цен произошел в результате негативного воздействия сразу нескольких факторов, среди которых (1) низкие процентные ставки и программы льготной ипотеки, (2) введенный механизм оплаты через эскроу-счета, (3) падение ставок по депозитам, и в дополнение — (4) рост цен на все строительные материалы.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Стоит ли инвестировать в ЗПИФ недвижимости в России? Интересует ваш личный опыт, что понравилось что нет - субъективное мнение.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мнение эксперта по недвижимости Дениса Бобкова в интервью РБК: увеличение числа сделок на рынке маловероятно. Спрос на кредитование и приобретение жилья в ближайшее время пойдёт на спад.

По его мнению, девелоперы для того, чтобы минимизировать потери продаж, вынуждены-таки будут скорректировать цены. Однако это несёт в себе риски, причём не только для застройщиков, но и для покупателей. Если цены снизятся на 20% и более – это будет самый неблагоприятный сценарий на рынке новостроек, так как приведёт часть девелоперов к банкротству, значит существенно вырастут риски недостроев. А государство, по мнению Дениса Бобкова, у нас до сих пор ещё не разобралось с наследством Urban Group и «СУ-155», поэтому помочь новым обманутым дольщикам сильно не сможет.

Такие настроения приводят к еще большей стагнации продаж, которая становится новым инфоповодом к написанию статей о сложной ситуации на рынке…, ну и далее по кругу.

Такие же настроения в отношении отрасли и застройщиков испытывают игроки на и финансовом рынке.

Посмотрите, что происходит с акциями крупнейших наших девелоперов в последние три месяца. То есть ровно с тех пор, как все они начали испытывать проблемы с продажами.
zen.yandex.ru/media/id/602e2e6ed4629477dd3b4728/zastroisciki-pokupateli-finansovyi-rynok-smi--fon-dominiruiusce-negativnyi-61a31ff6241da338d17c1fa4?&

А теперь скажите. Разве такой материал в одном из крупнейших изданий, пишущих на темы новостроек, не создаёт ощущение всё большей тревожности.

Недвижимость Санкт-Петербурга и Москвы перспективы роста
Добрый день уважаемые форумчане!

Родственник купил квартиру в Питере, ипотека под 4.7%, зовёт в Питер жить, если кто в теме недвижимости Питерской и Московской поделитесь мнением, что по вашему будет с ценами в будущем, имеет смысл сейчас брать ипотеку или как некоторые говорят не торопиться, т.к. сейчас на рынке пузырь.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Примеры неудачного инвеста в новостройки Москвы.

На примере двух объектов показываю и рассказываю о неудачных инвестициях в новостройки в Москве внутри МКАДа. Вы увидите их вместе со мной. В первом объекте инвесторы все-таки получат свои студии.
Во втором  все гораздо печальнее.
Ролик на 6 мин.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Изменение налогового статуса здания в Активо 6
Получил по рассылке. Цитата.

Фонду «Активо шесть» удалось сократить сумму налога на имущество для помещения, расположенного по адресу ул. Сухонская, 7а (г. Москва).
Департамент экономической политики и развития города Москвы принял положительное решение по нашему обращению об изменении налогового статуса этого объекта недвижимости. Теперь помещение будет включено в специальный перечень и в 2022 году налогооблагаемая база будет определяться исходя из его кадастровой стоимости, а не балансовой, которая была до этого.
С 1 января 2022 года налог на имущество по этому объекту сократится почти вдвое и составит чуть менее 3 млн руб.

От себя добавлю что не являюсь пайщиком «Активо 6». Есть у меня вопросы к локации — слишком много магазинов в одном месте, соседство с большим парком и вообще нужно смотреть какое будет улучшение доходности в 2022. Но сам факт того, что с налоговым статусом можно работать весьма отраден.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Кадастровая стоимость жилья в Москве со следующего года вырастет в среднем на 21%
В Москве завершилась государственная кадастровая оценка недвижимости

25 ноября 2021, 09:30 
 
Кадастровая стоимость жилья и коммерческой недвижимости определена для 7 миллионов объектов недвижимости.

В Москве проведена государственная кадастровая оценка (ГКО) в отношении семи миллионов объектов недвижимости, в том числе более 342 тысяч земельных участков. Это позволит сформировать новую базу для расчета налога на имущество и земельного налога, а также платежей за городскую недвижимость, которая будет действовать в столице с 1 января 2022 года. Об этом рассказал министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вся правда о «Рентавед»
Какой самый рекордный проект «Рентаведа» на 20 млрд руб? За какую недвижимость люди готовы платить больше? Какое послание зрителям «зашил» в интервью Руслан Сухий? На все эти вопросы даны ответы в новом видео.

В видео показана вся правда о компании «Рентавед». Я посетил их офис, изучил работу изнутри, взял мини-интервью у Руслана Сухий и Алексея Дешевых, познакомился с командой, и все продемонстрировал в этом коротком ролике.

Тайм-коды:
00:01 — начало
00:27 — в офисе Рентавед
00:55 — после эфира собственник перестал общаться
01:19 — когда закрывается фонд
01:42 — какая доходность в Подмосковье

Авто-репост. Читать в блоге >>>

15 ноября банк, контролирующий 54% ипотечного рынка (данные за октябрь), объявил о запуске новой ипотечной программы.
Жилье в новостройке, взятое в ипотеку от Сбербанка, теперь можно легко и безопасно продать. При этом, все формальности поможет провести сам банк.
Речь идёт о квартирах и апартаментах, находящихся в залоге у Сбербанка в рамках договоров с заёмщиками, получившими здесь ипотечный кредит.

В сообщении Сбера (на сайте) говорится:
«Всё чаще собственники недвижимости сталкиваются с необходимостью продать квартиру, которая ещё находится на стадии строительства, за которую выплачивают ипотеку. Например, для улучшения жилищных условий или переезда в другой город. Услуга позволяет упростить и ускорить процесс продажи недвижимости, находящейся в залоге у Сбербанка. При этом всё происходит прозрачно и безопасно».

«бербанк — это более половины всего рынка ипотечных кредитов, поэтому и количество проблемных ипотечников у него будет сногсшибательным.
А теперь представьте, какое огромное облегчение наступит у заёмщиков, которые давно уже сообразили, что не тянут ипотеку. Банк говорит им: найдите покупателей, а я помогу быстренько всё переоформить.

Заплаченные проценты по кредиту, конечно, уже не вернуть, но и страха, что через суд не только квартиру заберут (по залоговой стоимости), но и по миру пустят, выбивая разницу между реальной и залоговой ценой, тоже больше не будет. Гора с плеч! Представляете какое количество несостоятельных ипотечников может понабежать в ближайшее время, а потом ещё, по мере нарастания проблем.

Сейчас же о маленькой приятности, которую получит Сбер.
В сообщении говорится, что ипотека для нового покупателя будет начинаться от 7,9% годовых.

Подавляющая часть проблемных ипотечников – это льготники, понахватавшие ипотек в последние полтора года. Но сейчас они платят банку 6,5%, а новые будут платить от 7,9%.
А что, приятно (проблема с неплательщиками будет решена), и выгодно (дополнительные проценты получать).

И при этом, исчезнет риск появления на балансе проблемных активов.
Кто такой новый покупатель жилья у проблемного ипотечника? Это же потенциальный покупатель жилья в новостройках у застройщика. И он не пойдёт к застройщику. Он не создаст спрос. Он не обеспечит продаж. Он не даст дополнительных денег на эскроу (а это важно для низких ставок по проектному финансированию).

Это человек, который купит уже купленное ранее. Просто один (первый покупатель) исчезнет, а второй появится. Вместо него, и на замену. Определённая сумма на эскроу как лежала, так по-прежнему и будет лежать. Не больше, и не меньше. Просто у этой суммы появится другая фамилия. Денег на рынке новостроек от этого не прибавится.

А теперь представьте, что будет, если этот бизнес у Сбера пойдёт на ура.
Представляете, какое количество потенциальных покупателей жилья у застройщиков будет вымыто с рынка, потому что будет перепокупать с помощью Сбера уже ранее купленное.

Представляете, насколько рухнут продажи у застройщиков.
Всё же, Сбер – это Сбер. Из-за своих масштабов он такие проблемы может создать, что мама не горюй.)
Сейчас застройщики держатся из последнего. Продажи стагнируют.
И вот, в самый не подходящий для них момент, Сбербанк запускает новую программу. Продажи, после этого, могут просто свалится.

www.sberbank.ru/ru/press_center/all/article?newsID=e2e49d82-8fc7-4d1e-abeb-15dbfd52b0f8&blockID=1303&®ionID=77&lang=ru&type=NEWS

Сбербанк не видит перегрева рынка жилья и не ожидает снижения цен на жилую недвижимость

МОСКВА, 19 ноября. /ТАСС/. Сбербанк не видит перегрева рынка жилья и не ожидает снижения цен на жилую недвижимость в ближайшее время, сообщил старший вице-президент блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка Владимир Ситнов в ходе конференции «Тренды 2021 и их влияние на развитие девелопмента».

«Существенных предпосылок для снижения цен на жилье мы не видим. Мы не видим перегретости рынка жилья и цен на готовую продукцию, которую сейчас демонстрирует рынок <…> При этом с учетом баланса предложения и совокупного спроса, подтвержденного платежеспособного спроса, мы не видим, что рост цен на новостройки продолжится такими же темпами, которые мы видели за последние, наверное, два или полтора года», — заявил Ситнов.

Он также отметил влияние смежной индустрии - индустрии строительных материалов, логистики, обеспечения рабочей силы - на повышение стоимости квадратных метров.

Рост цен на новостройки, по словам Ситнова, является «беспрецедентным». По его словам, рост цен на новостройки ускорился на фоне субсидирования ипотеки и сокращения предложения и достиг 22% в целом по России за 9 месяцев 2021 года. Отдельные регионы, точки притяжения спроса, в том числе Сочи, Краснодарский край, Северокавказский и Северо-Западный федеральные округа, формируют, как он отметил, достаточно повышенный спрос клиентов на жилье, которое там строится, это выражается в том, что средняя стоимость квадратного метра «штурмует отметки» в 250-300 тыс. рублей за квадратный метр. Он добавил, что сокращение предложения происходит практически во всех регионах. По данным презентации, которую Ситнов представил на конференции, в 2019-2021 годах в целом по России сокращение предложения составило 18%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

FXRE — первый в России фонд на REIT / инвестируем в американскую недвижимость
19 ноября 2021 года на Московской бирже начались торги фондом недвижимости FXRE. Фонд позволяет инвестировать в американские REIT — в составе представлено более 120 акций компаний сектора недвижимости. Общий уровень расходов первого ETF недвижимости на российском рынке — всего 0,6%. Фонд позволяет вдвое снизить налогообложение дивидендов по REIT.

Мы уже обращались к теме REIT этой осенью в нашей статье и подкасте. Пришло время перейти от слов к действиям — теперь любой инвестор в России может получить доступ к американским трастам недвижимости с помощью нового FinEx ETF.

Главные преимущества FXRE

• Диверсификация инвестиционного портфеля.
• Экономия на налогах: налоговая ставка на дивиденды 15% за счет ирландской «прописки» ETF. По отдельным REIT ставка налога на дивиденды составляет 30%, и ее не получится снизить. 
• Низкая комиссия (0,6% в год). Это самый низкий уровень расходов биржевого фонда акций на российском рынке (включая все ETF и БПИФ).
• Низкий порог входа по сравнению с отдельными REIT, при этом ETF — это инвестиции сразу в сотни объектов недвижимости, что позволяет снизить риски. 

Подробнее у нас на сайте: finex-etf.ru/university/news/fxre_fond_aktsiy_investitsionnykh_trastov_nedvizhimosti_ssha_za_1/
Подробнее в аналитическом обзоре: finex-etf.ru/university/news/fxre_samyy_prostoy_i_udobnyy_sposob_investirovat_v_nedvizhimost/



Авто-репост. Читать в блоге >>>

🔥Новый ETF на недвижимость🔥

Сегодня стартовали торги биржевыми фондами от Финекс и БКС.

FXRE — Недвижимость в виде REIT

🏦 Провайдер: FinEx
🎯 Бенчмарк: Solactive GPR United States REIT ex Timber and Mortgage Index PR
📌 Комиссия БПИФ: 0,6%
⚠️ Больше информации: FXRE на rusetfs.com и презентация фонда

REIT — это компании, которые владеют и управляют приносящей доход недвижимостью. Основную часть их прибыли составляют арендные платежи, которая не облагается налогом и выплачивается в виде дивидендов.

 

BCSY — Глобальные облигации

🏦 Провайдер: БКС
🎯 Бенчмарк: смесь из Markit iBoxx USD Liquid High Yield Index и J.P. Morgan USD Emerging Markets High Yield Bond Index
📌 Комиссия БПИФ: 1,16%
⚠️ Больше информации: BCSY на rusetfs.com

BCSY является сочетанием двух закупаемых етф — высокодоходные облигации США и облигации развивающихся стран.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Будущее коммерческой недвижимости: торговые центры
Наткнулся в «Коммерсанте» на интересную цитату:

По словам гендиректора УК «Велес Траст» Дмитрия Осипова, стандартные торговые центры как модель отмирают, уменьшается площадь супермаркетов, растут зоны развлечений и ресторанов, магазины превращаются в витрины.
Только первоклассная локация и понимание собственниками тенденций позволит сохранить какие-то ТРЦ. Остальные придется перестраивать или сносить. «В итоге снижаются рентные платежи от арендаторов, а стоимость эксплуатации растет»,— отмечает господин Осипов.

ИМХО в связи с распространением онлайн-продаж продуктов питания, дарксторы на своем поле постепенно будут теснить даже магазины формата «у дома», не говоря уже о больших ТРЦ.
А такие платформы как Озон и Wildberries хоть и не конкурируют с магазинами у дома, но опять же являются прямыми конкурентами для ТРЦ по своим группам непродовольственных товаров.
В связи с этим возникает вопрос — какие ТРЦ все же выживут и что такое «первоклассная локация»?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Стоимость всего жилья в Москве составила $1 trln.
Общая стоимость всего жилья в Москве составила более $1 трлн.

realty.rbk.ru

Очередной пузырь в недвижимости образовался в Москве или это результат перетока россиян и мигрантов в главный мегаполис России?


Сколько может Москва вместить еще дополнительно россиян и мигрантов потенциально?

Переток россиян и мигрантов в Москву продолжится еще долго?

Закачка денег в «бетон» объясняется очередным ростом цен на недвижимость и ее аренду в Москве?




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Артем Тузов - Про облигации и недвижимость


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в американскую недвижимость через фонды-Полный список американских REIT торгуемых "там".
На фоне весьма скудного предложения фондов американской недвижимости на питерской бирже решил озадачиться поиском «всего списка», что торгуется в США из REIT. Вполне может быть что потихоньку этот список будет, на фоне развития конкуренции бирж, перетекать на площадки ММВБ И СПБ.



Авто-репост. Читать в блоге >>>