«Активо 24» — новый фонд недвижимости от «Активо». В его основе один свежий склад класса А в Копейске Челябинской области, построенный в конце 2024 года.

Разбираю объект, арендатора, цену покупки, прогнозные выплаты и риски. Главное отличие от прежних фондов «Активо» — пай стоимостью 11 850 рублей и планируемый вторичный оборот на Московской бирже.

• Объект: склад класса А площадью 9 376 м².
• Локация: Копейск, около 10 км от Челябинска.
• Арендатор: ЭТМ.
• Договор аренды: нерасторгаемый, до 2032 года.
• Цена покупки: 82 690 рублей за м² без НДС.
• Объём фонда: 980,8 млн рублей.
• Цена пая: 11 850 рублей.
• Выплаты: ежемесячные.
• Прогноз средней доходности от выплат за 10 лет: около 13,3% годовых без учёта роста стоимости пая.
• Расчётный срок окупаемости: около 7 лет.

Здесь важно смотреть именно на региональный рынок. В Москве ставки аренды складов скорректировались примерно с 11 500 до 10 000 рублей за м² в год, тогда как в регионах ожидается умеренный рост — ориентировочно с 9 500 до 10 000 рублей.

Складские ЗПИФ за последнее время просели на 10–15%. Но у падения есть обратная сторона: доходности выросли до уровней, которых год-два назад в этом сегменте почти не было.

Я прошёлся по складским фондам и сравнил текущую доходность, дисконт к РСП, отклонение от собственной нормы и прогнозный IRR. Ниже — какие фонды выглядят интересно, где высокая доходность оплачена конкретным риском и что из этого я держу сам.

Сразу оговорюсь: это не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Я делюсь своим мнением и действиями со своим портфелем. Решение каждый принимает самостоятельно.

Захожу на vsezpif.ru, ставлю фильтр «склады и логистика». Фондов там уже прилично. Дальше смотрю на четыре вещи.

Текущую доходность. Но обязательно в двух разрезах.

Доходность, которая считается по последней выплате, врёт чаще, чем кажется. Достаточно одной разовой повышенной выплаты, и цифра улетает вверх, хотя по сути ничего не поменялось. Поэтому рядом всегда смотрю доходность за последний год со всеми выплатами.

В новом выпуске подкаста автор проекта «Всё о ЗПИФ» Евгений Воронин обсудил с Алексеем Володарским, представителем управляющей компании «РВМ Капитал», запуск розничного закрытого паевого инвестиционного фонда «РВМ Флиппинг».

Идея фонда — открыть квалифицированным частным инвесторам доступ к сделкам с премиальной недвижимостью, которые прежде чаще реализовывались внутри закрытых инвестиционных клубов. Стратегия строится на классическом флиппинге: фонд приобретает квартиру с дисконтом, проводит быстрый качественный ремонт по авторскому дизайн-проекту и продаёт готовый объект на открытом рынке.

• Минимальная сумма инвестиций: от 1 млн рублей.
• Целевая базовая доходность: 25% годовых. Это ориентир стратегии, а не гарантированный результат.
• Распределение прибыли: не менее 50% чистой прибыли каждого реализованного проекта направляется пайщикам; оставшаяся часть распределяется между управляющей компанией и операционным партнёром.

Атаки беспилотников на склады Wildberries в Электростали и Котовске вывели из строя 7% логистических мощностей RWB. Стоимость восстановления оценивается от 20 до 35,8 млрд руб., которые компании вряд ли возместят страховые фирмы.

А уже сегодня пострадали еще и склады в Подольске.

Рынок с утра открылся по многим ЗПИФ на склады падением в -5/10%.

Для примера:

• Парус Логистика -7.2%
• ВИМ Рент Доход Про -8%
• Парус Нордвей -7.4%
• Парус Сбл -13.5%

Другие тоже не сильно хорошо себя чувствуют.

Доходности с учетом падения подскочили к 13-15% от аренды до налога. Актуальные можете смотреть тут — vsezpif.ru

Что делать инвестору? Какие возможные варианты развития событий?

Никто не знает будущего. Очевидно, что такая ситуация может продолжиться, вопрос только количества.

Что могу сказать инвесторам (Не ИИР):

• Не стоит бежать и продавать по любым ценам
• Пока даже объекты фондов не пострадали
• Объекты фондов застрахованы (про это подробнее дальше)
• Если планируете покупать, осознавайте все риски, не заходите сразу алл-ин, покупайте лесенкой. Я сам делал покупки сегодня, но очень точечно и на небольшую часть портфеля, возможно увидим цены ниже.

На выходных обсудили с Никитой Корниенко (основатель SimpleEstate) закрытие фонда от Альфа-Капитал, вот его комментарий:

«Ситуация с фондами Альфа-Капитала — это в первую очередь история не про рынок недвижимости, а про качество купленных активов.

Основная проблема была заложена еще на этапе формирования портфеля. Фонд приобрел большое количество объектов со слабыми локациями, завышенными арендными ставками, низкими оборотами арендаторов и низкой ликвидностью. Для многих объектов было очевидно, что арендаторы не смогут долго платить текущую аренду, а индексация ставок окажется невозможной.

На рынке стрит-ритейла наличие «Пятерочки» или другого известного арендатора само по себе не гарантирует качество объекта. Ключевой фактор — насколько успешна конкретная точка и насколько комфортна для арендатора текущая арендная нагрузка.

Поэтому проблемы с индексацией, снижение арендного потока и сложности с продажей объектов были достаточно предсказуемы сразу после покупки портфеля.

При этом стоит отметить, что команда, занимавшаяся продажей активов, фактически сделала максимум из возможного. Ситуация могла закончиться значительно хуже, если бы часть арендаторов просто съехала, а помещения пришлось бы продавать с еще большим дисконтом.

Тут недавно в инвест сообществе поднялось обсуждение фонда от Альфа-Капитал — «Арендный поток» (фонд с «Пятерочками»).

Для тех, кто не в курсе: фонд завершил свое существование, а объекты были проданы.

В итоге инвесторы получили за 6 лет около -23% по телу пая — объекты продали дешевле, чем покупали.

К слову сказать, это конечно печально, но все же с учетом выплат от аренды пайщики получили около 3-4% доходности, но это все равно очень грустно.

Некоторые вообще начали писать: «ЗПИФ — это скам, не инвестируйте туда» и тд. Я такое мнение не поддерживаю. На любом рынке акций/облигаций есть негативные кейсы.

Ситуация, безусловно, неприятная, но что я могу сказать на этот счет:

— Я общался с другими УК, им Альфа предлагала купить эти объекты- они отказались, видимо объекты не такие уж и сладкие.

Возможно скоро подходят к концу договора аренды с пятерочками, а ситуация в объектах поменялась (открылись рядом другие магазины конкурентов, упал трафик, упали продажи) и потенциальные покупатели понимают, что по текущей ставке пятерочка не продлит договор, оттуда и высокий капрейт продажи (в районе 14%). То есть потенциальный покупатель уже закладывает такие риски в цену заранее.

«Рентал ПРО» — это ЗПИФ индустриальной недвижимости с ежемесячными выплатами дохода инвесторам.

Фонд инвестирует в:

• склады и логистические комплексы класса А
• центры обработки данных (ЦОД)

Паи фонда торгуются на Московской бирже (с июня 2024 года), а доход инвесторам выплачивается ежемесячно — обычно уже на 5-й рабочий день после окончания месяца.

В отличие от классических арендных фондов, «Рентал ПРО» использует активную стратегию:

• объекты покупаются и продаются (ротация)
• прибыль от продажи распределяется инвесторам
• фонд адаптируется под рыночную ситуацию

То есть это не «купили и держим», а модель с управлением и переоценкой.

Доход формируется из трёх источников:

1. Доход от аренды

(будет основной моделью с 2027 года)

В новом выпуске подкаста Евгений Воронин побеседовал с сооснователем компании Aktivo Михаилом Костроминым. Обсудили стратегию «антихрупкости», отсутствие кредитного плеча, проблемы ликвидности и детально разобрали кейсы новых складских фондов.

Aktivo развивает рынок коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость России уже более 11 лет. Основная идея проекта — сделать владение сложными объектами простым для частного инвестора, обеспечивая пассивный доход и защиту капитала.

Михаил подчеркивает, что стратегия компании строится на принципах «антихрупкости» Нассима Талеба. В отличие от многих конкурентов, Aktivo принципиально не использует кредитное плечо при формировании фондов.

«Долг — это экзистенциальный риск для актива. Отсутствие долга прощает ошибки. Если арендатор уходит, а у тебя есть кредит, ты ведешь переговоры с позиции слабости. Без плеча ты можешь переждать трудные времена, не теряя объект», — поясняет Михаил.

Сегодня был на экскурсии в ЦОД Домодедово от фонда Рентал Про.

Снял для вас обзор ЦОД, звук не везде хороший из-за работы оборудования. но думаю все равно будет интересно)

Конкретно этот ЦОД уже продан WB. На данный момент в фонде 3 объекта, один из них тоже ЦОД Домодедово (это второй ЦОД, он находится рядом).

Планирую снять с УК подкаст, там разберем ответы на ваши вопросы. 

Посмотреть видео можно тут:

Подпишитесь в телеграм - https://t.me/vsezpif

ЗПИФ «Парус-Логистика»: обзор фонда недвижимости

 Фонд владеет двумя крупными складскими комплексами в Московской области: один в городском округе Ступино (п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1) и второй в Чеховском районе (д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3).

Общая площадь объектов составляет 244 949 м². Якорным арендатором выступает логистическая компания FM Logistic, занимающая 100% площадей.

Договор аренды нерасторгаемый и действует до декабря 2034 года с возможностью пролонгации. Арендная ставка ежегодно индексируется на уровень инфляции (ИПЦ) в коридоре 5–9%.

На начало 2026 года фонд демонстрирует следующие показатели:

• СЧА: около 9,8 млрд рублей
• Стоимость м² (по СЧА): 39 820 ₽
• Кредитная нагрузка: отсутствует

Текущая доходность выплат: 12,71%
Премия к РСП: около 20%

Фонд выплачивает доход инвесторам 12 раз в год.