В новом выпуске подкаста Евгений Воронин побеседовал с сооснователем компании Aktivo Михаилом Костроминым. Обсудили стратегию «антихрупкости», отсутствие кредитного плеча, проблемы ликвидности и детально разобрали кейсы новых складских фондов.

Aktivo развивает рынок коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость России уже более 11 лет. Основная идея проекта — сделать владение сложными объектами простым для частного инвестора, обеспечивая пассивный доход и защиту капитала.

Михаил подчеркивает, что стратегия компании строится на принципах «антихрупкости» Нассима Талеба. В отличие от многих конкурентов, Aktivo принципиально не использует кредитное плечо при формировании фондов.

«Долг — это экзистенциальный риск для актива. Отсутствие долга прощает ошибки. Если арендатор уходит, а у тебя есть кредит, ты ведешь переговоры с позиции слабости. Без плеча ты можешь переждать трудные времена, не теряя объект», — поясняет Михаил.

Сегодня был на экскурсии в ЦОД Домодедово от фонда Рентал Про.

Снял для вас обзор ЦОД, звук не везде хороший из-за работы оборудования. но думаю все равно будет интересно)

Конкретно этот ЦОД уже продан WB. На данный момент в фонде 3 объекта, один из них тоже ЦОД Домодедово (это второй ЦОД, он находится рядом).

Планирую снять с УК подкаст, там разберем ответы на ваши вопросы. 

Посмотреть видео можно тут:

Подпишитесь в телеграм - https://t.me/vsezpif

ЗПИФ «Парус-Логистика»: обзор фонда недвижимости

 Фонд владеет двумя крупными складскими комплексами в Московской области: один в городском округе Ступино (п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1) и второй в Чеховском районе (д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3).

Общая площадь объектов составляет 244 949 м². Якорным арендатором выступает логистическая компания FM Logistic, занимающая 100% площадей.

Договор аренды нерасторгаемый и действует до декабря 2034 года с возможностью пролонгации. Арендная ставка ежегодно индексируется на уровень инфляции (ИПЦ) в коридоре 5–9%.

На начало 2026 года фонд демонстрирует следующие показатели:

• СЧА: около 9,8 млрд рублей
• Стоимость м² (по СЧА): 39 820 ₽
• Кредитная нагрузка: отсутствует

Текущая доходность выплат: 12,71%
Премия к РСП: около 20%

Фонд выплачивает доход инвесторам 12 раз в год.

У меня уже давно есть квал и в сбере и тиньке.

Тут решил открыть счет в втб, чтобы там же напрямую покупать фонды вим.

Сделал справку со счета сбера, я с запасом прохожу по остаткам на квала, отправил перс менеджеру в втб.

Спустя какое-то время приходит отказ, звонит менеджер и говорит: «У вас там часть активов низколиквидная 2 и 3 уровня, поэтому статус квала вам не дадим)))»

Я конечно могу еще принести справку с другого брокерского счета, но насколько это ок?

Какая разница низколиквидные или не низколиквидные, оценка идет по биржевой цене на момент выписки со счета...

Я так понимаю зпифы они тоже воспринимают как низколиквдиные)

У вас такое было?

Сейчас РСП (расчетная цена пая) — 152.816р

Дисконт к РСП также в районе 5,6%. 

Писал уже, что на этот и следующий год подняли прогноз по выплатам и недавно было перезаключение договоров аренды. 

Актуальные данные по фондам недвижимости есть на сайте - vsezpif.ru

Вчера вышел отчет управляющего по фонду РД (ВИМ), из интересного:

Повысили прогнозы по выплатам на 2026 и 2027 год до 16 800 (+6%) и 17 447 (+5%) рублей на 1 пай.

На 2026 год план выплаты — 16800р.

К текущей цене — это доходность 12.4% (одна из самых высоких доходностей среди «нормальных» и понятных фондов. Выше только у скн, где структурки и еще много всего и рентал про, где не растет пай, активо в расчет вообще не беру)

Но в модели они закладывают достаточно консервативный прогноз, очень часто выплаты по итогу года больше, как было в 25 году, так что может быть больше и в этом. 

Также по изменениям на сайте vsezpif.ru:

• Убрал фонд Современный Арендный бизнес (СФН) — так как он закрывается.

• В фонде Современый 7 изменил размер выплаты в таблице на предыдущий период, так как там была разовая очень большая выплата и это вводит людей в заблуждение. 

Не забывайте вступать в чат канала, там мы обсуждаем фонды)

Наконец-то выкладываю ответы на ваши вопросы по фондам ЗПИФ ВИМ Сбережения.

Фонды РД (БЦ «Скайлайт», СК «Валищево», СК «Толмачево»)

· Вопрос: Будет ли продлеваться фонд РД?

Решение о продлении фонда РД принимается пайщиками на общем собрании. Для принятия решения необходимо более 50% голосов пайщиков. Если большинством голосов фонд будет продлен, УК ВИМ Сбережения осуществляет выкуп паев у несогласных пайщиков по расчетной стоимости пая. Информацию об оценочной стоимости объектов можно отслеживать в отчетах по каждому объекту, которые в полном объеме публикуются на официальном сайте УК. Каждая сделка, совершаемая фондом, проходит согласование в Федеральной Антимонопольной Службе (ФАС). Кроме того, сделки контролируются специализированным депозитарием и дополнительно отслеживаются Центральным Банком Российской Федерации (ЦБ РФ). Оценка активов фонда проводится независимыми оценочными компаниями, согласованными с ЦБ РФ.

· Вопрос: Почему такая разница в размере комиссии УК у РД (3% от СЧА) и РД Про (1% от СЧА)?

Недавно встречался с фондом Самолета (на квартиры) и речь зашла про похожие фонды от Тинька, а именно — Лужники Коллекшн TLCN. Данный фонд торгуется с неплохим дисконтом к СЧА, около 27%, стало интересно, можно ли на этом заработать.

Решил прикинуть на коленке:

РСП (расчетная цена пая) — 1791р

Цена сейчас — 1293р (Но ликвидности очень мало, поэтому реальная цена покупки на более менее нормальный объем будет 1300р-1400р, хотя если набирать месяц, может и получится взять ниже)

НО! При покупке вы попадаете на налог на мат выгоду (разница между РСП и ценой покупки — 13%, это надо учитывать)

Комиссия УК — 2.9% от СЧА в год 

Сейчас цена за м2 квартир около 1 млн рублей, УК прогнозирует рост до 27 года в районе 1.5-1.7 млн рублей. Так как фонд закрывается в 29 году, давайте возьмем верхнюю границу в 1.7 млн, это +70% от текущей. Это премиум ЖК, поэтому ипотека не сильно влияет, локация очень интересная и перспективная.

Что имеем по итогу:

Цена покупки 1400 + налог (51р) ~ 1451р

В фонде 1 объект — СК «Валищево» — 58 026,00 м2

Доходность до налога — 12%

Доходность после налога — 10,44% (выплаты раз в месяц)

Срок жизни фонда — до 2040 года

СЧА — 5 798 473 541 Руб.

СК «Валищево» — 58 026,00 м2

Сдан в эксплуатацию в 2018 году

Арендатор — «Деловые Линии» (Неразрывный договор до 2032 года)

Индексация на ИПЦ без ограничений!

Заключен договор страхования имущества с расширенным перечнем страховых случаев, в том числе страхование убытков в связи с перерывами в коммерческой деятельности. Страховая сумма рассчитана с учетом восстановительной стоимости в случае утраты объекта и превышает требования регуляторов к страхованию имущества в ЗПИФ.

1% от СЧА + 10% от аренды

12% (аренда) + 7%-8% (прирост стоимости) = 19%-20% суммарная доходность

Вчера ездил в офис УК СФН (Сбер), удалось выяснить много новых деталей по фонду Современная коммерческая недвижимость.

Ранее уже делал на него обзор,  сейчас дополню. Или может еще отдельно ролик заснять? Потому что информации много.

Если коротко, по структуре фонда:

Недвижимое имущество — 39,92 млрд (29,9%)
Ценные бумаги (облигации) — 32,51 млрд (24,4%)
Денежные средства и депозиты — 20,59 млрд (15,4%)
Прочее имущество (оборудование) — 24,81 млрд (18,6%)
Дебиторская задолженность — 12,02 млрд (9,0%)
Права аренды недвижимости — 3,50 млрд (2,6%)

Сейчас фонд торгуется с дисконтом к СЧА примерно 23%.

На балансе есть структурная облигация СФО «Цефей-2» на 32 млрд. Туда упакованы заблокированные активы. По словам менеджера, они будут погашены по оценочной стоимости в течение года.

Также в документах есть платежи в сторону ООО УК «А класс капитал» и ООО «РСХБ Управление Активами» в сумме около 10 млрд рублей. Это авансовые платежи за новые объекты, один из них — вторая очередь склада Успенское, второй объект пока не раскрывается и находится в процессе стройки.