«Рентал ПРО» — это ЗПИФ индустриальной недвижимости с ежемесячными выплатами дохода инвесторам.

Фонд инвестирует в:

• склады и логистические комплексы класса А
• центры обработки данных (ЦОД)

Паи фонда торгуются на Московской бирже (с июня 2024 года), а доход инвесторам выплачивается ежемесячно — обычно уже на 5-й рабочий день после окончания месяца.

В отличие от классических арендных фондов, «Рентал ПРО» использует активную стратегию:

• объекты покупаются и продаются (ротация)
• прибыль от продажи распределяется инвесторам
• фонд адаптируется под рыночную ситуацию

То есть это не «купили и держим», а модель с управлением и переоценкой.

Доход формируется из трёх источников:

1. Доход от аренды

(будет основной моделью с 2027 года)

В новом выпуске подкаста Евгений Воронин побеседовал с сооснователем компании Aktivo Михаилом Костроминым. Обсудили стратегию «антихрупкости», отсутствие кредитного плеча, проблемы ликвидности и детально разобрали кейсы новых складских фондов.

Aktivo развивает рынок коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость России уже более 11 лет. Основная идея проекта — сделать владение сложными объектами простым для частного инвестора, обеспечивая пассивный доход и защиту капитала.

Михаил подчеркивает, что стратегия компании строится на принципах «антихрупкости» Нассима Талеба. В отличие от многих конкурентов, Aktivo принципиально не использует кредитное плечо при формировании фондов.

«Долг — это экзистенциальный риск для актива. Отсутствие долга прощает ошибки. Если арендатор уходит, а у тебя есть кредит, ты ведешь переговоры с позиции слабости. Без плеча ты можешь переждать трудные времена, не теряя объект», — поясняет Михаил.

Сегодня был на экскурсии в ЦОД Домодедово от фонда Рентал Про.

Снял для вас обзор ЦОД, звук не везде хороший из-за работы оборудования. но думаю все равно будет интересно)

Конкретно этот ЦОД уже продан WB. На данный момент в фонде 3 объекта, один из них тоже ЦОД Домодедово (это второй ЦОД, он находится рядом).

Планирую снять с УК подкаст, там разберем ответы на ваши вопросы. 

Посмотреть видео можно тут:

Подпишитесь в телеграм - https://t.me/vsezpif

ЗПИФ «Парус-Логистика»: обзор фонда недвижимости

 Фонд владеет двумя крупными складскими комплексами в Московской области: один в городском округе Ступино (п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1) и второй в Чеховском районе (д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3).

Общая площадь объектов составляет 244 949 м². Якорным арендатором выступает логистическая компания FM Logistic, занимающая 100% площадей.

Договор аренды нерасторгаемый и действует до декабря 2034 года с возможностью пролонгации. Арендная ставка ежегодно индексируется на уровень инфляции (ИПЦ) в коридоре 5–9%.

На начало 2026 года фонд демонстрирует следующие показатели:

• СЧА: около 9,8 млрд рублей
• Стоимость м² (по СЧА): 39 820 ₽
• Кредитная нагрузка: отсутствует

Текущая доходность выплат: 12,71%
Премия к РСП: около 20%

Фонд выплачивает доход инвесторам 12 раз в год.

У меня уже давно есть квал и в сбере и тиньке.

Тут решил открыть счет в втб, чтобы там же напрямую покупать фонды вим.

Сделал справку со счета сбера, я с запасом прохожу по остаткам на квала, отправил перс менеджеру в втб.

Спустя какое-то время приходит отказ, звонит менеджер и говорит: «У вас там часть активов низколиквидная 2 и 3 уровня, поэтому статус квала вам не дадим)))»

Я конечно могу еще принести справку с другого брокерского счета, но насколько это ок?

Какая разница низколиквидные или не низколиквидные, оценка идет по биржевой цене на момент выписки со счета...

Я так понимаю зпифы они тоже воспринимают как низколиквдиные)

У вас такое было?

Сейчас РСП (расчетная цена пая) — 152.816р

Дисконт к РСП также в районе 5,6%. 

Писал уже, что на этот и следующий год подняли прогноз по выплатам и недавно было перезаключение договоров аренды. 

Актуальные данные по фондам недвижимости есть на сайте - vsezpif.ru

Вчера вышел отчет управляющего по фонду РД (ВИМ), из интересного:

Повысили прогнозы по выплатам на 2026 и 2027 год до 16 800 (+6%) и 17 447 (+5%) рублей на 1 пай.

На 2026 год план выплаты — 16800р.

К текущей цене — это доходность 12.4% (одна из самых высоких доходностей среди «нормальных» и понятных фондов. Выше только у скн, где структурки и еще много всего и рентал про, где не растет пай, активо в расчет вообще не беру)

Но в модели они закладывают достаточно консервативный прогноз, очень часто выплаты по итогу года больше, как было в 25 году, так что может быть больше и в этом. 

Также по изменениям на сайте vsezpif.ru:

• Убрал фонд Современный Арендный бизнес (СФН) — так как он закрывается.

• В фонде Современый 7 изменил размер выплаты в таблице на предыдущий период, так как там была разовая очень большая выплата и это вводит людей в заблуждение. 

Не забывайте вступать в чат канала, там мы обсуждаем фонды)

Наконец-то выкладываю ответы на ваши вопросы по фондам ЗПИФ ВИМ Сбережения.

Фонды РД (БЦ «Скайлайт», СК «Валищево», СК «Толмачево»)

· Вопрос: Будет ли продлеваться фонд РД?

Решение о продлении фонда РД принимается пайщиками на общем собрании. Для принятия решения необходимо более 50% голосов пайщиков. Если большинством голосов фонд будет продлен, УК ВИМ Сбережения осуществляет выкуп паев у несогласных пайщиков по расчетной стоимости пая. Информацию об оценочной стоимости объектов можно отслеживать в отчетах по каждому объекту, которые в полном объеме публикуются на официальном сайте УК. Каждая сделка, совершаемая фондом, проходит согласование в Федеральной Антимонопольной Службе (ФАС). Кроме того, сделки контролируются специализированным депозитарием и дополнительно отслеживаются Центральным Банком Российской Федерации (ЦБ РФ). Оценка активов фонда проводится независимыми оценочными компаниями, согласованными с ЦБ РФ.

· Вопрос: Почему такая разница в размере комиссии УК у РД (3% от СЧА) и РД Про (1% от СЧА)?

Недавно встречался с фондом Самолета (на квартиры) и речь зашла про похожие фонды от Тинька, а именно — Лужники Коллекшн TLCN. Данный фонд торгуется с неплохим дисконтом к СЧА, около 27%, стало интересно, можно ли на этом заработать.

Решил прикинуть на коленке:

РСП (расчетная цена пая) — 1791р

Цена сейчас — 1293р (Но ликвидности очень мало, поэтому реальная цена покупки на более менее нормальный объем будет 1300р-1400р, хотя если набирать месяц, может и получится взять ниже)

НО! При покупке вы попадаете на налог на мат выгоду (разница между РСП и ценой покупки — 13%, это надо учитывать)

Комиссия УК — 2.9% от СЧА в год 

Сейчас цена за м2 квартир около 1 млн рублей, УК прогнозирует рост до 27 года в районе 1.5-1.7 млн рублей. Так как фонд закрывается в 29 году, давайте возьмем верхнюю границу в 1.7 млн, это +70% от текущей. Это премиум ЖК, поэтому ипотека не сильно влияет, локация очень интересная и перспективная.

Что имеем по итогу:

Цена покупки 1400 + налог (51р) ~ 1451р

В фонде 1 объект — СК «Валищево» — 58 026,00 м2

Доходность до налога — 12%

Доходность после налога — 10,44% (выплаты раз в месяц)

Срок жизни фонда — до 2040 года

СЧА — 5 798 473 541 Руб.

СК «Валищево» — 58 026,00 м2

Сдан в эксплуатацию в 2018 году

Арендатор — «Деловые Линии» (Неразрывный договор до 2032 года)

Индексация на ИПЦ без ограничений!

Заключен договор страхования имущества с расширенным перечнем страховых случаев, в том числе страхование убытков в связи с перерывами в коммерческой деятельности. Страховая сумма рассчитана с учетом восстановительной стоимости в случае утраты объекта и превышает требования регуляторов к страхованию имущества в ЗПИФ.

1% от СЧА + 10% от аренды

12% (аренда) + 7%-8% (прирост стоимости) = 19%-20% суммарная доходность