В околоэкономических кругах разве что ленивый не встречает ласковым словом Набиуллину за ее жесткую денежно-кредитную политику (на самом деле, назвать текущую дкп «жесткой» можно с изрядной натяжкой), и все с придыханием ждут не дождутся момента, когда все-таки ставка опустится, дойдя до привычных народу однозначных значений.

Отдельной группой тут стоят строительное лобби и рядом с ними погрустневшие застройщики. На первый взгляд, их можно понять: ипотека, за исключением льготной, практически недоступна, что значительно охлаждает (точнее, замораживает) спрос на жилье. Как только, ставки опустятся до 8-10%, тут-то они и заживут. Так они думают.

И ошибаются. Снижение ставки не поможет застройщикам, наоборот — сделает их положение еще опаснее!

Чтобы понять этот парадокс, надо понимать, как функционирует сегодняшний рынок жилья в России. Точнее, «рынок» тут надо брать в кавычки. В реальности 80% спроса на новостройки – уже упоминавшаяся льготная ипотека. А оставшиеся 20% — спекулятивный спрос на ожиданиях дальнейшего роста цен.

( Читать дальше )

Возник тут у нас с Т-инвестиции небольшой спор.

Я активно попросил, чтобы в проспекте TRRE (паевый фонд, привязанный к цене квартир ЖК Репаблик) они поменяли «низкий риск» на «высокий».

Последней каплей стало то, что эмитент произвольно перенес дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27.

Если вы думаете, что только в этом проблема с фондами от Т-банка, то вы ошибаетесь. Только на моей памяти они трижды жестко нагибали инвесторов:

— сначала не давая продать паи ни по каким ценам (т.е. буквально нельзя было продать);

— потом задним числом введя налог на материальную выгоду (поскольку цены в стакане всегда ниже цены пая, то при каждой покупке их фонда, инвестор сразу встревал на нехилый налог);

— наконец, перенеся погашение пая на целый год.

В проспекте у них все красиво.


Тут, правда, уже с новой датой погашения.

И легко заметить, что даже если взять максимальную доходность 60%, то это за весь период, и при пересчете на год красивая цифра усыхает до 10% годовых.

( Читать дальше )

Что происходит с главной движущей силой российского рынка недвижимости – ипотекой? – давайте смотреть статистику за 2025 год.
Попробуем формат «картинки – комментарии».


После провала второй половины 2024 – начала 2025 положение застройщиков стало угрожающим. Выдачи ипотеки откатились на уровни пятилетней давности, что было совершенно недостаточно даже «для поддержки штанов». Но как это уже неоднократно наблюдалось ранее (например, в 2020, в 2022 году), спад не оказался слишком долговременным. К концу 2025 года объем выдач фактически вернулся к рекордам прошлых лет (более 800 млрд. руб. за декабрь). Драйвером стали анонсы ужесточения условий по семейной ипотеки (прием «хватай, пока не поздно», ранее использовавшийся неоднократно).


( Читать дальше )

Посмотрите на динамику любого финансового актива, и вы легко заметите, что даже у самых лучших представителей фондового рынка (например, Сбера) на фоне в целом растущего тренда все равно будут наблюдаться длительные периоды снижения (даунтренды). Что в целом логично: деревья не растут до небес, и спекулянты, покупая и продавая акции, гоняют цены в обе стороны.

Потом посмотрите на недвижимость, и никаких явных даунтрендов вы не увидите (а недвижимость, как минимум отчасти может считаться финансовым активом). Например, в новейшей истории имелись всего лишь три небольшие коррекции (в 2009, в 2015-2017 годах и совсем небольшая в 2022 году). Именно коррекции, т.к. полноценным падением это снижение язык назвать не повернется.

Во многом такое положение дел связано с тем, что цены квартир измеряются в рублях, а сам рубль постоянно ослабляется, поэтому практически весь «рост» цены недвижимости на самом деле инфляционной природы, то есть мнимый. Однако, если уж на то пошло, цену акции того же Сбера тоже измеряют в рублях. Что не мешало Сберу неоднократно буквально обваливаться (например, в 2022 году его акции рухнули в 3,5 раза).

( Читать дальше )

Думаю многим давно набили оскомину коучи, бизнес-консультанты, гуру вещающие о найденной ими формуле богатства (лучше всего тут преуспели психологи, заклинающие «стоит тебе только захотеть!.. и сразу все получится). У огромного числа инфоцыган, впрочем, как выясняется, за душою ничего нет, их самих нужно спасать, в том числе от безденежья, но лучше всего у них почему-то получается учить других. Есть и еще одна категория рассказчиков и еще один сомнительный жанр, назовем его «жизнеописания великих людей». Многие читатели даже ведутся на все это, полагая, что если повторять все действия за счастливчиками, которым удалось преуспеть, то и их тоже ждет успех.

Я вас разочарую: ничего не выйдет. Все успехи богатеев — либо результат административного ресурса, либо классическая ошибка выжившего. Чтобы разбогатеть придется очень сильно рисковать, причем много раз подряд, а теория вероятностей сведет ваши итоговые шансы практически к нулю. Впрочем, очень многое зависит от первоначального капитала.

( Читать дальше )

Когда у россиян спрашивают, где они хотели бы жить, 2/3 из них уверенно заявляют: конечно, в своем доме!

Реальность отличается на 180 градусов: те же самые люди почему-то тарят как не в себя новостройки в мегаполисах, средняя этажность которых достигает почти 20 этажей (!).

Домами тоже интересуются, но больше факультативно, и поближе к столицам.

При этом есть сегмент, самого что ни на есть загородного жилья, испытывающий затяжной и системный кризис. Ажиотаж последнего времени, когда при слове «недвижимость» глаза покупателей загорались холодным огнем вожделения, совсем обошел его стороной.

Это конечно дачи.

Продаются они не то, чтобы плохо, а порой просто никак (владельцы годами пытаются реализовать свое добро, зачастую за совсем скромные деньги).

И тут выясняется, что вопреки опросам, никакого особого стремления покупать загородное жилье (в обобщенном смысле) у россиян не прослеживается.

Точнее, они может и не против, но:

— поближе к городу, и с большим участком;

( Читать дальше )

Попробуйте абстрагироваться от недвижимости и представьте, что вторичка это, допустим, юаневая облигация (ее вы можете купить за 10 млн. рублей), а новостройка — это фьючерс на юань с экспирацией через три года (он стоит 11 млн. рублей). При этом на покупку юаневой облигации вы тратите все 10 млн, но в качестве компенсации вам приходят купоны раз в год в размере 500к.

На фьючерс не приходят купоны, но зато их можно купить с плечом по ставке 6% годовых и с гарантийным обеспечением 20%. То есть у вас на счете блокируются 2.2 млн., а оставшиеся деньги можно положить на вклад по 16%. Далее просто считаете, что выгоднее, в предположении, что курс юаня к рублю будет расти на 10% ежегодно.

Вроде немного замысловато, но в целом понятно?

Здесь важно еще раз акцентировать внимание, почему фьючерс (в данном случае, фьючерс на юань) торгуется дороже базы (самого юаня) несмотря на то, что по фьючерсу нет купонов. Все дело в условиях покупки: на юань вы тратите все деньги, а на фьючерс только 20%, что открывает возможность для процентного арбитража. Чтобы оба варианта оказались одинаково привлекательными, цена фьючерса будет выше (такую ситуацию на рынке называют контанго).

( Читать дальше )

Довольно часто высказывается такая мысль, которую можно до безобразия упростить до следующей формулы: «вымираем, цены снизятся».

Я одно время сам так думал. Действительно, квартир в стране строят все больше, а людей становится все меньше, поэтому рано или поздно спрос на недвижимость упадет, и цены покатятся вниз.

Однако этот взгляд, хоть его и можно назвать логичным, на самом деле очень поверхностно оценивает ситуацию. А еще хуже, противоречит фактам (и мы даже не только про Россию говорим сейчас). Я не буду заявлять, что «цены на недвижимость все время растут» (это совсем не так), но, если бы хоть какая-то зависимость между отрицательным естественным приростом населения и ценами на квартиры имелась, мы бы ее давно увидели. Но не видим.

Поэтому если кто-то питает наивные надежды, что сможет по дешевке раскупить квартиры, освобожденные «естественным образом», либо вместо кого-то, то его можно огорчить: ничего такого не будет. Вот тезисно причины, по которым этого не случится:

( Читать дальше )

Не перестаю удивляться, насколько смехотворные величины управляют движениями российского фондового рынка. Тут индексы упали на 10% — и сразу вой: катастрофа, все пропало (те же люди буквально пару месяцев назад излучали неудержимый оптимизм). Реальность: кто-то вывел буквально десяток-другой ярдов, возможно переложившись в фонды облигаций. Ну это совсем крохи какие-то.
Для сравнения ежемесячно на рынок недвижимости одной ипотеки заливают более 400 млрд (и даже этого мало). Каждый месяц! Притом, что нетто-вложения физических лиц за последний год в акции чуть более нуля (см. диаграмму).



Обратите внимание, насколько мудры физики — сократили вложения в декабре прошлого года, как раз перед взлетом.
Надо понимать следующее: если так мало надо для снижения индексов, то так же мало нужно и для запуска ракеты. Емкость очень мала, а деньги ходят по кругу, что обусловливает тот самый широкий боковик, который мы имеем. Ну боковик-то боковик, но в рамках этого боковика летаем по 10-20% в обе стороны (на самом деле еще больше, т.к. индекс не полностью отражает происходящее, например во 2 эшелоне).

( Читать дальше )

Существует много разных философских камней, превращающих нищего в Уоррена Баффета (и желательно, побыстрее).

Я для себя выработал ключевое правило инвестирования: «участвовать только в играх с положительным матожиданием». Переводя на грубый русский, покупаю (продаю) только в тех случаях, если вероятность успеха больше 50%.

Меня спросят, а где найти такие рулетки, где ты чаще будешь выигрывать, чем проигрывать? Неужели такие бывают?

На самом деле, это задача хотя и сложная, но не неразрешимая.

В качестве очень простой модели можно предложить, например, такую.

На картинке распределение индекса Мосбиржи с начала 2023 года.  Где по вертикале обозначены частоты — количество дней, когда индекс находился в указанном диапазоне.

Очевидно, что чем ниже вы покупаете индекс, тем больше вероятность, что он в какой-то момент окажется выше (и вы получите прибыль). Если вы купили по 3300, то у вас всего 5% вероятности закрыться выше. Если по 2500 – то уже 87% вероятности. Сейчас индекс чуть ниже 2800, и уже 52% вероятности закрыться выше. То есть уже можно покупать, но без фанатизма. При 2600 и ниже -тарить агрессивно.

( Читать дальше )