Оказывается, россиян бесит, когда им повышают налоги. Не нравится им, когда за непосильно нажитое приходится отстегивать денежку государству. «Я честно работал, пахал как вол, платил все налоги с зарплаты, ничего не воровал, почему я должен еще платить?» — вопрошает типичный представитель народа. Попробую популярно объяснить, почему.

На примере недвижимости.

Предыдущий пост про налоги на недвижимость вызвал искреннее возмущение масс. Общий порыв гласил: «это моя собственность, я на нее честно заработал, налоги несправедливы». Простые люди! Они правда уверены, что честно заработали. Наверное, так же думают миллионы людей, взявших льготную ипотеку. Они видят, что впоследствии цена купленной новостройки взлетела, и решили, что поймали удачу за хвост.

А теперь читаем последние новости.

 

Источник: Ведомости

 Впрочем, обычные люди не читают новостей. А если даже читают — что им, эти триллионы, эти проценты! Не им же платить. У них есть только график погашения ипотеки, и там они платежей не пропускали. Все честно.

( Читать дальше )

На фондовом рынке системно зарабатывать можно только на закономерностях (повторяющихся биржевых паттернах). Особенно это касается спекулятивной составляющей, хотя и в «долгосрок» неплохо было бы понимать правила и принципы.

Если инвестор их игнорирует или не хочет разобраться в закономерностях — в лучшем случае он может рассчитывать на доход на уровне финансовой инфляции. А в худшем — станет кормом для хищников, которые эти закономерности понимают.

Все сказанное относится к фьючерсам (например, нефтяным), ведь фьючерсы – игра с нулевой суммой (сумма всех выигрышей участников равна нулю). Если точнее, это игра с отрицательной суммой, т.к. комиссии никто не отменял. Поэтому, если спекулянт не уловил закономерностей, его результат будет предрешен.

К чему вся эта длинная преамбула? Попалась мне интересная статья про Трампа

www.profinance.ru/news/2026/03/26/citu-donald-tramp-protiv-neftyanogo-rynka.html

Где авторы как будто отыскали эту закономерность, путем наложения высказываний Трампа на биржевую цену на нефть.

( Читать дальше )

До недавнего времени недвижимость оставалась едва ли не последним убежищем скряги. Можно было скупать бетонные активы целыми этажами (часто еще и на чужие деньги), владеть ими, и ничего это почти не стоило. Коммуналка — ерунда, относительно стоимости квартиры — сущие копейки. Налоги — совсем смешно.  Государство всеми силами поощряло: покупайте, милые, квартиры, это выгодно, это надежно. И необременительно. И все в одном!

И, кстати, так оно и было. Владельцы недвижимости получали все профиты и не несли почти никаких издержек.

Во-первых, государство всячески страховало неудачливых спекулянтов. Помните «обманутых дольщиков»? Так практически всех их спасли, за счет бюджета конечно. Ипотечникам (за исключением, возможно, валютных, хотя про них уже почти забыли) тоже неоднократно давали возможность выйти сухими из воды. Когда вы покупаете акцию, и вас везут на маржин-колл, то ваши риски – это ваши риски. Когда вы берете недвижимость с плечом (а ипотека – это и есть кредитование с плечом), то ваши риски государство берет на себя. Выплачивая триллионные компенсации или запуская очередную льготную программу, чтобы цены не дай бог не упали.

( Читать дальше )

Любопытно, как быстро адаптируется психика к любому обстоятельству.

Где-то до 2018 года новостройки стоили дешевле вторички (порой, существенно дешевле). Покупатели мысленно оправдывали такое положение дел тем, что новостройки — очень рискованно (задержки, обманутые дольщики и все такое), неудобно (новостройки в полях или в промзонах), некачественно (застройщики экономили на строительстве), нужно еще тратить деньги на ремонт и т. д. Во вторичке проблем же существенно меньше, обжитый район, можно заселиться и сразу жить. Поэтому и дороже, и это был всеобщий консенсус.

Прошло время. Не такое уж большое время. Новостройки стали стоить дороже вторички. Покупатели мысленно оправдывают это тем, что вторичка – очень рискованно (гиперболизированный казус Долиной), вторичка — старье, которое скоро развалится (резко вдруг постарела вторичка). Тут и специальные исследования подоспели о том, как скоро все придет в негодность (см. картинку ниже), поэтому покупайте, люди, новостройки. И это теперь тоже всеобщий консенсус.

( Читать дальше )

В околоэкономических кругах разве что ленивый не встречает ласковым словом Набиуллину за ее жесткую денежно-кредитную политику (на самом деле, назвать текущую дкп «жесткой» можно с изрядной натяжкой), и все с придыханием ждут не дождутся момента, когда все-таки ставка опустится, дойдя до привычных народу однозначных значений.

Отдельной группой тут стоят строительное лобби и рядом с ними погрустневшие застройщики. На первый взгляд, их можно понять: ипотека, за исключением льготной, практически недоступна, что значительно охлаждает (точнее, замораживает) спрос на жилье. Как только, ставки опустятся до 8-10%, тут-то они и заживут. Так они думают.

И ошибаются. Снижение ставки не поможет застройщикам, наоборот — сделает их положение еще опаснее!

Чтобы понять этот парадокс, надо понимать, как функционирует сегодняшний рынок жилья в России. Точнее, «рынок» тут надо брать в кавычки. В реальности 80% спроса на новостройки – уже упоминавшаяся льготная ипотека. А оставшиеся 20% — спекулятивный спрос на ожиданиях дальнейшего роста цен.

( Читать дальше )

Возник тут у нас с Т-инвестиции небольшой спор.

Я активно попросил, чтобы в проспекте TRRE (паевый фонд, привязанный к цене квартир ЖК Репаблик) они поменяли «низкий риск» на «высокий».

Последней каплей стало то, что эмитент произвольно перенес дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27.

Если вы думаете, что только в этом проблема с фондами от Т-банка, то вы ошибаетесь. Только на моей памяти они трижды жестко нагибали инвесторов:

— сначала не давая продать паи ни по каким ценам (т.е. буквально нельзя было продать);

— потом задним числом введя налог на материальную выгоду (поскольку цены в стакане всегда ниже цены пая, то при каждой покупке их фонда, инвестор сразу встревал на нехилый налог);

— наконец, перенеся погашение пая на целый год.

В проспекте у них все красиво.


Тут, правда, уже с новой датой погашения.

И легко заметить, что даже если взять максимальную доходность 60%, то это за весь период, и при пересчете на год красивая цифра усыхает до 10% годовых.

( Читать дальше )

Что происходит с главной движущей силой российского рынка недвижимости – ипотекой? – давайте смотреть статистику за 2025 год.
Попробуем формат «картинки – комментарии».


После провала второй половины 2024 – начала 2025 положение застройщиков стало угрожающим. Выдачи ипотеки откатились на уровни пятилетней давности, что было совершенно недостаточно даже «для поддержки штанов». Но как это уже неоднократно наблюдалось ранее (например, в 2020, в 2022 году), спад не оказался слишком долговременным. К концу 2025 года объем выдач фактически вернулся к рекордам прошлых лет (более 800 млрд. руб. за декабрь). Драйвером стали анонсы ужесточения условий по семейной ипотеки (прием «хватай, пока не поздно», ранее использовавшийся неоднократно).


( Читать дальше )

Посмотрите на динамику любого финансового актива, и вы легко заметите, что даже у самых лучших представителей фондового рынка (например, Сбера) на фоне в целом растущего тренда все равно будут наблюдаться длительные периоды снижения (даунтренды). Что в целом логично: деревья не растут до небес, и спекулянты, покупая и продавая акции, гоняют цены в обе стороны.

Потом посмотрите на недвижимость, и никаких явных даунтрендов вы не увидите (а недвижимость, как минимум отчасти может считаться финансовым активом). Например, в новейшей истории имелись всего лишь три небольшие коррекции (в 2009, в 2015-2017 годах и совсем небольшая в 2022 году). Именно коррекции, т.к. полноценным падением это снижение язык назвать не повернется.

Во многом такое положение дел связано с тем, что цены квартир измеряются в рублях, а сам рубль постоянно ослабляется, поэтому практически весь «рост» цены недвижимости на самом деле инфляционной природы, то есть мнимый. Однако, если уж на то пошло, цену акции того же Сбера тоже измеряют в рублях. Что не мешало Сберу неоднократно буквально обваливаться (например, в 2022 году его акции рухнули в 3,5 раза).

( Читать дальше )

Думаю многим давно набили оскомину коучи, бизнес-консультанты, гуру вещающие о найденной ими формуле богатства (лучше всего тут преуспели психологи, заклинающие «стоит тебе только захотеть!.. и сразу все получится). У огромного числа инфоцыган, впрочем, как выясняется, за душою ничего нет, их самих нужно спасать, в том числе от безденежья, но лучше всего у них почему-то получается учить других. Есть и еще одна категория рассказчиков и еще один сомнительный жанр, назовем его «жизнеописания великих людей». Многие читатели даже ведутся на все это, полагая, что если повторять все действия за счастливчиками, которым удалось преуспеть, то и их тоже ждет успех.

Я вас разочарую: ничего не выйдет. Все успехи богатеев — либо результат административного ресурса, либо классическая ошибка выжившего. Чтобы разбогатеть придется очень сильно рисковать, причем много раз подряд, а теория вероятностей сведет ваши итоговые шансы практически к нулю. Впрочем, очень многое зависит от первоначального капитала.

( Читать дальше )

Когда у россиян спрашивают, где они хотели бы жить, 2/3 из них уверенно заявляют: конечно, в своем доме!

Реальность отличается на 180 градусов: те же самые люди почему-то тарят как не в себя новостройки в мегаполисах, средняя этажность которых достигает почти 20 этажей (!).

Домами тоже интересуются, но больше факультативно, и поближе к столицам.

При этом есть сегмент, самого что ни на есть загородного жилья, испытывающий затяжной и системный кризис. Ажиотаж последнего времени, когда при слове «недвижимость» глаза покупателей загорались холодным огнем вожделения, совсем обошел его стороной.

Это конечно дачи.

Продаются они не то, чтобы плохо, а порой просто никак (владельцы годами пытаются реализовать свое добро, зачастую за совсем скромные деньги).

И тут выясняется, что вопреки опросам, никакого особого стремления покупать загородное жилье (в обобщенном смысле) у россиян не прослеживается.

Точнее, они может и не против, но:

— поближе к городу, и с большим участком;

( Читать дальше )