⚽️ Вообще-то футбол переоценён. Кучка людей, которым повезло чуть больше других, бегает по газону и пинает мяч. Они оказались в нужном месте в нужное время и стали всем интересны, а их беготня приносит неплохие доходы — и это тоже стечение обстоятельств. Ага! Они умеют бить по мячу. Я тоже умею. Любой умеет.

🤨 Звучит обесценивающе и странно (мягко выражаясь), правда? Вы бы такого никогда не сказали. Никто бы не сказал.

🥅 Потому что все мы знаем правду: игроки на поле с детства. Пасы, удары, работа ног. Тысячи часов в жару, под дождём, травмы, кризисы. На пустых полях, где нет ни камер, ни фанатов. Как же можно утверждать, что «им повезло» и «это стечение обстоятельств»?

🥺 И таки что же вы думаете? Ровно то же самое говорят про успешных инвесторов в недвижимость. «Им повезло — зашли вовремя. Они просто купили в нужный момент. Так каждый может».

✅ Каждый МОГ БЫ. Анализировать проекты. Участвовать в переговорах. Общаться с брокерами, банками, партнёрами. Делать предложения и получать отказы. Рисковать.

Сами логопарки оцениваются в ₽20 млрд (без товара и оборудования). На складах Wildberries работали люди. Человеческие потери, конечно же, невосполнимы.

❓ Но всё же вопрос: как эта ситуация повлияет на инвестиции в складскую недвижимость и на рынок складской недвижимости в целом?

☝️ Напомню, что 3 августа 2022 года сгорел комплекс Ozon под Истрой: огонь охватил около 55 тыс. м2, кровля обрушилась на 22 тыс. м2. А 13 января 2024 года в Шушарах под Петербургом сгорел комплекс Wildberries общей площадью 106 тыс. м2. Причины — техногенные. Влияние тех событий на складской рынок было минимальным. А какое влияние будет сейчас?

🔹 На баланс спроса и предложения — никак не повлияет. По данным NF Group, общий объём вакантной качественной складской недвижимости Московского региона в I квартале 2026 года достиг 1,7 млн м2, вакансия 6,0% с учётом субаренды против 1,3% годом ранее. Прогноз ввода на 2026 год — 2,55 млн м2, максимум за всю историю наблюдений, причём половина этого объёма на начало года не была законтрактована.

Часть автомобилистов пересматривает поездки, в том числе за продуктами, как побочный эффект, стало меньше пробок. Но кушать москвичам и жителям области по-прежнему хочется. Не станет ли топливный кризис новым катализатором доставки, как во времена Covid-19? Не приблизит ли он «смерть» физической розницы и не разрушит ли бизнес-модель SimpleEstate?

💜 С одной стороны, логика проста. Меньше желания стоять в пробках и жечь дефицитный бензин — больше поводов заказать продукты домой. Топливный фактор теоретически способен добавить тренду ускорения, особенно в столичном регионе, где доставка развита сильнее всего.

💜 С другой стороны, дефицит топлива бьёт по самой экономике доставки. Курьерская логистика это тоже бензин: рост цен на топливо напрямую поднимает себестоимость каждого заказа. За 2025 год затраты X5 на доставку выросли на 53,6%, росли почти втрое быстрее выручки. Дорогое топливо давит именно на экономику доставки.

💜 Хочется верить, что топливный кризис — временная история. Covid в свое время действительно обеспечил резкий всплеск доставки, но как только ограничения сняли, покупатели вернулись в магазины, а офлайн так и остался основным каналом. Сейчас доставок в моменте может стать чуть больше, но топливный кризис лишь ещё раз обнажит главную проблему: доставка продуктов убыточна.

Сделка даёт рыбодобытчику собственный канал сбыта, а ритейлеру — прямой доступ к сырьевой и производственной базе. В ближайшее время в Москве откроется первый фирменный магазин «Доброфлот», а сеть «Икорный» рассчитывает нарастить розничные продажи в столице и других регионах.

🐟 «Икорный» — основанная в 2003 году сеть, специализирующаяся на дальневосточной дикой рыбе, морепродуктах и красной икре. Сегодня под управлением компании 127 точек в Москве, Подмосковье, Уфе и Сочи, часть работает по франшизе. По данным СПАРК, в 2025 году выручка сети выросла на 3,6% и достигла 1,97 млрд ₽.

📈 Для рынка недвижимости главное в этой новости — усиление арендатора, сети «Икорный». Вхождение крупного холдинга (оборот «Доброфлота» в 2025 году — 23 млрд ₽, а доля на рынке рыбных консервов оценивается в 16%) в капитал сети выстраивает вертикально интегрированную модель: гарантированные отгрузки, контроль над сырьём и более устойчивые продажи. Отраслевые аналитики отмечают, что такая интеграция повышает маржинальность и стабильность бизнеса — а для держателя ГАБ это означает более надёжный арендный поток.

и Savills опубликовали аналитические отчёты за 2-й квартал 2026. Как рынок недвижимости Дубайска отреагировал на геополитические прилёты «черных лебедей» из Ирана?

📉 Обращений потенциальных покупателей недвижимости в Дубае стало на треть меньше (Betterhomes), а рынок вторички упал на 59% год к году до 8 512 сделок. При этом новостройки просели всего на 12% и занимают в объеме сделок 76% рынка.

💸 Общий объём сделок по данным Betterhomes — 84,9 млрд дирхамов ($23,1 млрд), это -45% год к году. Квартиры и апартаменты по данным Savills подешевели на 4% за квартал, до ~₽445 т./м2. Но в разрезе года рынок всё ещё в плюсе: апартаменты подорожали на +1,9%, виллы на +8,5%.

🔻Итого. То, что Savills деликатно именует в своем отчете «нормализацией зрелого рынка», по факту стало реакцией на геополитический шок. И реакция, судя по цифрам, достаточно сдержанная.

💵 Инвесторы Дубайска не «исчезли», но часть притормозила сделки и наблюдает за развитием ситуации. Настоящую проверку рынок проходит сейчас, так что стоит дождаться аналитики за третий квартал, чтобы делать выводы относительно устойчивости и перспектив рынка.

📜 Слово происходит от латинского convenire — «сходиться, договариваться» Особый вес слову придала религия: covenant — это еще и Завет. Если можно так выразиться, получая кредит с ковенантами в кредитном договоре заёмщик живёт по заветам банка.

⚖️ Чем ковенанты отличаются от обычных условий договора?

Обычные условия описывают кредит — сумму, ставку, срок, залог. Ковенант — это правило, обязательство, которые заёмщик обязан поддерживать пока отдает кредит.

Нарушение ковенанта ≠ просрочка платежа. Но последствия нарушения ковенант могут быть более серьезными, чем при просрочке.

🧩 Какие бывают ковенанты:

1⃣ Обязывающие (affirmative / positive), описывают что заёмщик обязан делать: сдавать отчётность, страховать объект, поддерживать залог в порядке.

2⃣ Запрещающие (negative), описывают чего нельзя: брать новые кредиты, продавать активы, платить дивиденды, менять собственника без согласия банка.

3⃣ Финансовые (financial), описывают обязательства держать показатели в рамках: DSCR, LTV, чистый долг/EBITDA и т.д.

🧐А бывает и так: инвестор купил коммерческое помещение, из которого через некоторое время ушел арендатор. Теперь он обвиняет брокеров в том, что те «продали что-то не то». При этом продолжает искать новые объекты через тех же брокеров, но всю ответственность за свои решения пытается переложить с себя на них.

💰 В российской практике брокеру платит продавец, а не покупатель. Это сложившееся правило рынка. Инвестор не платил комиссию брокеру, значит, брокер работает на продавца. Это не секрет и не подвох — это логичная схема работы. Если вы хотите, чтобы брокер работал на вас, оплачивайте его услуги.

🤝 Основная задача брокера — соединить покупателя и продавца, выступить медиатором сделки. Да, хороший брокер поможет разобраться в объекте и рынке, ответит на базовые вопросы, проконсультирует и поделится информацией. Но брокер вообще не может и не обязан проводить глубокий анализ инвестиционной привлекательности проекта, делать due diligence и не несет ответственность за будущую доходность объекта.

📊 К июлю 2026 года общая распроданность офисных площадей блоками в бизнес-центрах STONE достигла 70%, а у проектов с готовностью в 2026-2027 годах — в среднем 90%.

🔍 Ключевые цифры:

🔹 Проекты на высокой стадии готовности (2026-2027) распроданы в среднем на 90%.

🔹 В STONE Калужская и STONE Римская реализованы почти 50%

🔹 Доля повторных сделок у девелопера — 20-30%.

❓Зачем об этом знать частному инвестору? Распроданность — это индикатор спроса на продукт. Но кто покупает офисы и что потом будет с этими метрами?

🧩 В случае STONE структура спроса — эндюзеры и инвесторы. Напомню, что в интересах инвесторов работает партнёрская структура девелопера, STONE Realty, которая ищет арендаторов и помогает в управлении активом.

🔗 Другие подробности — в материале Forbes.

🔻Если кратко: спрос продолжает снижаться, но уже значительно медленнее, а структура всё больше смещается в сторону иммиграционных программ.

📉 Количество сделок сократилось на 23% относительно первого полугодия 2025. Средний чек сделки снизился на 10%.

💸 Недвижимость приобретается прежде всего для получения ВНЖ, второго гражданства и диверсификации активов, а не только ради инвестиционной доходности.

🇬🇷 Лидер спроса — Греция. Количество сделок выросло вдвое, а средний чек прибавил 28%. Спрос поддерживают понятные условия программы «Золотая виза» и возможность получить европейский ВНЖ с доступом в Шенген через инвестиции в недвижимость.

🇨🇾 Кипр укрепляет позиции в премиальном сегменте. Количество сделок выросло на 11%, а средний бюджет покупки +23%.

🌍 Растет спрос на программы второго гражданства. Сделки по Вануату выросли втрое, а новая программа Сан-Томе и Принсипи сразу вошла в число востребованных. Чем меньше остается доступных программ для россиян, тем быстрее рынок реагирует на появление новых возможностей.