и Savills опубликовали аналитические отчёты за 2-й квартал 2026. Как рынок недвижимости Дубайска отреагировал на геополитические прилёты «черных лебедей» из Ирана?

📉 Обращений потенциальных покупателей недвижимости в Дубае стало на треть меньше (Betterhomes), а рынок вторички упал на 59% год к году до 8 512 сделок. При этом новостройки просели всего на 12% и занимают в объеме сделок 76% рынка.

💸 Общий объём сделок по данным Betterhomes — 84,9 млрд дирхамов ($23,1 млрд), это -45% год к году. Квартиры и апартаменты по данным Savills подешевели на 4% за квартал, до ~₽445 т./м2. Но в разрезе года рынок всё ещё в плюсе: апартаменты подорожали на +1,9%, виллы на +8,5%.

🔻Итого. То, что Savills деликатно именует в своем отчете «нормализацией зрелого рынка», по факту стало реакцией на геополитический шок. И реакция, судя по цифрам, достаточно сдержанная.

💵 Инвесторы Дубайска не «исчезли», но часть притормозила сделки и наблюдает за развитием ситуации. Настоящую проверку рынок проходит сейчас, так что стоит дождаться аналитики за третий квартал, чтобы делать выводы относительно устойчивости и перспектив рынка.

📜 Слово происходит от латинского convenire — «сходиться, договариваться» Особый вес слову придала религия: covenant — это еще и Завет. Если можно так выразиться, получая кредит с ковенантами в кредитном договоре заёмщик живёт по заветам банка.

⚖️ Чем ковенанты отличаются от обычных условий договора?

Обычные условия описывают кредит — сумму, ставку, срок, залог. Ковенант — это правило, обязательство, которые заёмщик обязан поддерживать пока отдает кредит.

Нарушение ковенанта ≠ просрочка платежа. Но последствия нарушения ковенант могут быть более серьезными, чем при просрочке.

🧩 Какие бывают ковенанты:

1⃣ Обязывающие (affirmative / positive), описывают что заёмщик обязан делать: сдавать отчётность, страховать объект, поддерживать залог в порядке.

2⃣ Запрещающие (negative), описывают чего нельзя: брать новые кредиты, продавать активы, платить дивиденды, менять собственника без согласия банка.

3⃣ Финансовые (financial), описывают обязательства держать показатели в рамках: DSCR, LTV, чистый долг/EBITDA и т.д.

🧐А бывает и так: инвестор купил коммерческое помещение, из которого через некоторое время ушел арендатор. Теперь он обвиняет брокеров в том, что те «продали что-то не то». При этом продолжает искать новые объекты через тех же брокеров, но всю ответственность за свои решения пытается переложить с себя на них.

💰 В российской практике брокеру платит продавец, а не покупатель. Это сложившееся правило рынка. Инвестор не платил комиссию брокеру, значит, брокер работает на продавца. Это не секрет и не подвох — это логичная схема работы. Если вы хотите, чтобы брокер работал на вас, оплачивайте его услуги.

🤝 Основная задача брокера — соединить покупателя и продавца, выступить медиатором сделки. Да, хороший брокер поможет разобраться в объекте и рынке, ответит на базовые вопросы, проконсультирует и поделится информацией. Но брокер вообще не может и не обязан проводить глубокий анализ инвестиционной привлекательности проекта, делать due diligence и не несет ответственность за будущую доходность объекта.

📊 К июлю 2026 года общая распроданность офисных площадей блоками в бизнес-центрах STONE достигла 70%, а у проектов с готовностью в 2026-2027 годах — в среднем 90%.

🔍 Ключевые цифры:

🔹 Проекты на высокой стадии готовности (2026-2027) распроданы в среднем на 90%.

🔹 В STONE Калужская и STONE Римская реализованы почти 50%

🔹 Доля повторных сделок у девелопера — 20-30%.

❓Зачем об этом знать частному инвестору? Распроданность — это индикатор спроса на продукт. Но кто покупает офисы и что потом будет с этими метрами?

🧩 В случае STONE структура спроса — эндюзеры и инвесторы. Напомню, что в интересах инвесторов работает партнёрская структура девелопера, STONE Realty, которая ищет арендаторов и помогает в управлении активом.

🔗 Другие подробности — в материале Forbes.

🔻Если кратко: спрос продолжает снижаться, но уже значительно медленнее, а структура всё больше смещается в сторону иммиграционных программ.

📉 Количество сделок сократилось на 23% относительно первого полугодия 2025. Средний чек сделки снизился на 10%.

💸 Недвижимость приобретается прежде всего для получения ВНЖ, второго гражданства и диверсификации активов, а не только ради инвестиционной доходности.

🇬🇷 Лидер спроса — Греция. Количество сделок выросло вдвое, а средний чек прибавил 28%. Спрос поддерживают понятные условия программы «Золотая виза» и возможность получить европейский ВНЖ с доступом в Шенген через инвестиции в недвижимость.

🇨🇾 Кипр укрепляет позиции в премиальном сегменте. Количество сделок выросло на 11%, а средний бюджет покупки +23%.

🌍 Растет спрос на программы второго гражданства. Сделки по Вануату выросли втрое, а новая программа Сан-Томе и Принсипи сразу вошла в число востребованных. Чем меньше остается доступных программ для россиян, тем быстрее рынок реагирует на появление новых возможностей.

💸 2025 год получился драматичным для агросектора! Во-первых, рентабельность в растениеводстве просела с 28% до 21% и достигла минимума за шесть лет. Во-вторых, активность латифундистов по сделкам слияний и поглощений резко остыла. Согласно исследованию компании BEFL сейчас под контролем 81 крупнейшей агрокомпании России находится 19,9 млн гектаров сельхозземель (+1 млн га к прошлому году).

🔝 Топ-5 земельных магнатов России:

⛳️ «Мираторг» — 1,38 млн га. Агрохолдинг братьев Линников за год не прибавил ни гектара, но первое место удержал.

⛳️ «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева — 1,23 млн га. Компания, основанная отцом экс-министра сельского хозяйства Александра Ткачева, тоже ничего не покупала, но удержалась на втором месте.

⛳️ «Продимекс» — 940 тыс. га (прирос на 40 тыс. га). Сахарный агрохолдинг Игоря Худокормова — единственный в пятёрке, выросший в площади с/х угодий.

⛳️ «Русагро» — 820 тыс. га. История, связанная с этой компанией, стала главным событием года. В мае 2026-го Хамовнический суд обратил в доход государства свыше 65% акций компании: агрохолдинг Вадима Мошковича национализировали по антикоррупционному иску Генпрокуратуры. Пока, Вадим!

🤔 Многие люди уверены, что в мире существуют закрытые клубы, тайные общества, секретные чаты, где только избранные могут получать инсайты о том, как разбогатеть. Что есть какая-то информация из этой сферы, которую специально скрывают от простых смертных. Заговор!

🤷‍♂️ Увы, проблема не в том, что кто-то от кого-то что-то скрывает. Проблема в том, что большинство людей не готовы приложить даже минимальные усилия для получения информации. А она (информация о том, как разбогатеть или как правильно инвестировать) — открыта и распространяется свободно — ну окей, иногда за небольшую плату.

📖 Расскажу свою историю. В возрасте 22-23 лет меня безумно интересовала тема инвестиционных трастов недвижимости (REITs). Я прочитал всё по этой теме, хотя информации на русском языке практически не было. Единственным источником данных стал американский интернет-журнал Real Estate Portfolio, который издавала ассоциация NAREIT, объединяющая эти фонды в США.

📚 Я начал с простого — читал этот журнал. Хотя, май инглиш (до сих пор) изн'т гуд энаф.

🏄 С 2014 года киевлянин Алексей Штефан жил и работал на Бали. Начинал с посуточной сдачи недвижимости на Airbnb. К 2019 году под управлением Alex Villas Management было уже 35 вилл. Позже появился девелопер Alex Villas Group. По итогам 2023 года компания отчиталась о росте объёмов строительства в девять раз и прогнозировала доход инвесторов на уровне 15-16% годовых в долларах.

📢 Интервью в деловых СМИ, отраслевые награды, планы на оборот в $1 млрд за семь лет и на экспансию в ОАЭ. Было и обещание построить на острове Бали целый город на 50 га. Была и критика «нашествия псевдозастройщиков, у которых страдает качество и высок риск заморозки строек».

🧱 Сейчас ряд инвесторов, вложивших свои деньги в проект Complex 7 (он же Laguna), обвиняют компанию в нарушениях обязательств. Сорваны сроки, сдача объекта просрочена более чем на семь месяцев, стройка выглядит остановленной, штрафы за просрочку не выплачиваются, а внятных ответов о судьбе вложенных денег нет.

🔺 Главное обвинение со стороны ряда инвесторов к Alex Villas: бизнес застройщика мог работать по пирамидальному принципу, то есть деньги новых покупателей шли на закрытие старых обязательств по ранее проданным проектам, и каждый следующий комплекс якобы финансировался за счёт средств следующей волны инвесторов, а не за счёт экономики самого проекта.

— Вот тебе 10 конвертов. Когда будет хреново, открывай по очереди.

🎛️ И как только новый ком.дир начинает работать, так сразу становится хреново!

✉️ Открывает 1-й конверт, а там написано: «Вали всё на меня»

📩 Проблемы не уходят, 2-й конверт: «Во всём виноват маркетинг»

📨 3-й: «Будет рост продаж после снижения ключа»

📨 4-й: «Это потому что ПИК демпингует»

📨 5-й: «У нас ужасные продукт и качество стройки»

📨 6-й: «Мы запускаем акцию на ограниченный объем»

📨 7-й: «У нас негативный имидж, нужно снять позитивный фильм о компании»

📨 8-й: «Нужно резко снижать цены»

📨 9-й: «Повышаем комиссию риэлторов до 10%»

🤗 10-й: «Готовь 10 конвертов 💌»

✅ Вот так новый коммерческий директор всего за две недели израсходовал все конверты, а на HH появилась интересная вакансия. Кто следующий?

@atsogoev #юмор #шутка

😰 Первобытный страх потерять свою пещеру заставляет вовремя вносить платежи по ипотеке.

🐷 Не умеешь копить деньги — купи недвижимость в ипотеку и можно свинью-копилку не покупать.

🛏️ Если квартира готовая — можно сдавать, гасить часть ипотеки за счет аренды (но не сейчас, когда ипотека стоит 20% годовых). Если что — можно продать.

⚖️ Так как риск у этой инвестиции минимальный, а логика у русских (бывших советских) людей, в общем-то похожая и таких покупателей много, доходность от этих накопительно-арендных операций становится очень низкой.

⚠️ Ну и ладно. Это же для жизни и инвестиций! Пусть будет.

Согласны?

👍 Да

🔥 Нет