🤔 Многие люди уверены, что в мире существуют закрытые клубы, тайные общества, секретные чаты, где только избранные могут получать инсайты о том, как разбогатеть. Что есть какая-то информация из этой сферы, которую специально скрывают от простых смертных. Заговор!

🤷‍♂️ Увы, проблема не в том, что кто-то от кого-то что-то скрывает. Проблема в том, что большинство людей не готовы приложить даже минимальные усилия для получения информации. А она (информация о том, как разбогатеть или как правильно инвестировать) — открыта и распространяется свободно — ну окей, иногда за небольшую плату.

📖 Расскажу свою историю. В возрасте 22-23 лет меня безумно интересовала тема инвестиционных трастов недвижимости (REITs). Я прочитал всё по этой теме, хотя информации на русском языке практически не было. Единственным источником данных стал американский интернет-журнал Real Estate Portfolio, который издавала ассоциация NAREIT, объединяющая эти фонды в США.

📚 Я начал с простого — читал этот журнал. Хотя, май инглиш (до сих пор) изн'т гуд энаф.

🏄 С 2014 года киевлянин Алексей Штефан жил и работал на Бали. Начинал с посуточной сдачи недвижимости на Airbnb. К 2019 году под управлением Alex Villas Management было уже 35 вилл. Позже появился девелопер Alex Villas Group. По итогам 2023 года компания отчиталась о росте объёмов строительства в девять раз и прогнозировала доход инвесторов на уровне 15-16% годовых в долларах.

📢 Интервью в деловых СМИ, отраслевые награды, планы на оборот в $1 млрд за семь лет и на экспансию в ОАЭ. Было и обещание построить на острове Бали целый город на 50 га. Была и критика «нашествия псевдозастройщиков, у которых страдает качество и высок риск заморозки строек».

🧱 Сейчас ряд инвесторов, вложивших свои деньги в проект Complex 7 (он же Laguna), обвиняют компанию в нарушениях обязательств. Сорваны сроки, сдача объекта просрочена более чем на семь месяцев, стройка выглядит остановленной, штрафы за просрочку не выплачиваются, а внятных ответов о судьбе вложенных денег нет.

🔺 Главное обвинение со стороны ряда инвесторов к Alex Villas: бизнес застройщика мог работать по пирамидальному принципу, то есть деньги новых покупателей шли на закрытие старых обязательств по ранее проданным проектам, и каждый следующий комплекс якобы финансировался за счёт средств следующей волны инвесторов, а не за счёт экономики самого проекта.

— Вот тебе 10 конвертов. Когда будет хреново, открывай по очереди.

🎛️ И как только новый ком.дир начинает работать, так сразу становится хреново!

✉️ Открывает 1-й конверт, а там написано: «Вали всё на меня»

📩 Проблемы не уходят, 2-й конверт: «Во всём виноват маркетинг»

📨 3-й: «Будет рост продаж после снижения ключа»

📨 4-й: «Это потому что ПИК демпингует»

📨 5-й: «У нас ужасные продукт и качество стройки»

📨 6-й: «Мы запускаем акцию на ограниченный объем»

📨 7-й: «У нас негативный имидж, нужно снять позитивный фильм о компании»

📨 8-й: «Нужно резко снижать цены»

📨 9-й: «Повышаем комиссию риэлторов до 10%»

🤗 10-й: «Готовь 10 конвертов 💌»

✅ Вот так новый коммерческий директор всего за две недели израсходовал все конверты, а на HH появилась интересная вакансия. Кто следующий?

@atsogoev #юмор #шутка

😰 Первобытный страх потерять свою пещеру заставляет вовремя вносить платежи по ипотеке.

🐷 Не умеешь копить деньги — купи недвижимость в ипотеку и можно свинью-копилку не покупать.

🛏️ Если квартира готовая — можно сдавать, гасить часть ипотеки за счет аренды (но не сейчас, когда ипотека стоит 20% годовых). Если что — можно продать.

⚖️ Так как риск у этой инвестиции минимальный, а логика у русских (бывших советских) людей, в общем-то похожая и таких покупателей много, доходность от этих накопительно-арендных операций становится очень низкой.

⚠️ Ну и ладно. Это же для жизни и инвестиций! Пусть будет.

Согласны?

👍 Да

🔥 Нет

⚫ В интернетах активно зазывают начать покупать подвалы, сдавать «Самокату» и зарабатывать на этом не ниже 20% годовых!

☝️Напомню, дарксторы (темные магазины, DS) – это складские помещения, рассчитанные на доставку продуктов. «Тёмные» они потому, что покупатели туда не заходят – товар собирается в дарксторах и развозится курьерами.

🏮Располагаются, как правило, в подвалах, цоколях, дворовых корпусах и других «неформатных» для торговли продуктами местах. Главное требование – близость к жилым домам, потребителям.

✅ Вроде это не секрет, многие слышали, читали: у дарксторов в целом довольно сомнительная бизнес-модель.

🛍️ Сервисы доставки продуктов убыточны для большинства игроков и живут на щедрых дотациях / инвестициях их учредителей — это факт.

💰Учредитель «Самоката»  СБЕР, Яндекс.Лавка это Яндекс, остальные DS открывают традиционные ритейлеры.

🕯️В любой момент деньги могут перестать сжигать в топке — как уже было с Мегамаркетом. И СБЕР уже зашатал рынок обычных складов, может ушатать и рынок помещений для DS.

🏙 В ключевых торговых центрах Москвы доля свободных площадей достигла 6,4% — на 0,9 п.п. больше, чем годом ранее (5,5%). До конца 2026 года NF GROUP ждёт роста показателя до 8%. В Петербурге вакантность в среднем по рынку выросла с 4,7% в декабре 2025 года до 6,8% в июне 2026 года (+2,1 п.п. всего за полгода). В ключевых ТЦ — с 3,5% до 5,1%. Для сравнения: чуть больше года назад, в I квартале 2025 года, в ключевых ТЦ Петербурга пустовало всего 1,3% площадей.

🪚 Причины: за полгода 39 брендов пересмотрели стратегию присутствия на столичном рынке:

🔸 38% сократили количество магазинов

🔸 36% закрыли вообще все офлайн-точки

🔸 26% столкнулись с финансовыми трудностями или находятся в зоне неопределённости

👟 Две трети (67%) всех «оптимизаторов» — магазины одежды и обуви. А потому что операционные расходы вверх, налоги вверх, покупательская способность вниз, маркетплейсы подпирают.

🎢 В Петербурге ± то же самое. Площадь закрывшихся магазинов на 39% превысила площадь открывшихся, и положительный баланс сохранили ровно две категории: досуг (спорт и развлечения) и общепит.

✅ Аналитики @atsogoev собрали данные по продажам «Самолёта» в трёх важных для девелопера локациях — Москва, Новая Москва и Подмосковье — за семь месяцев подряд, с декабря 2025 по июнь 2026. И таки что вы думаете?

📊 В декабре 2025 по 36 проектам застройщика было зарегистрировано 1956 сделок. В январе — 1370 (-30%). В феврале — 752 (-45%). В марте — 312 (-59%). Итого за четыре месяца потерял 84% объёма продаж. Но дальше — апрель 463, май 563, а Новая Москва в июне и вовсе вернулась к 316 сделкам. Дно по продажам в SMLT было в марте.

🔻 Отдельные проекты продолжают падение. «Молжаниново» — с 65 сделок в декабре до 4 (-93,8%). «Егорово Парк» — со 127 до 10 (-92,1%). «Новое Видное» — с 210 до 19 (-91,0%). «Остафьево» — с 93 до 11 (-88,2%). Единственное исключение — всё тот же «Тропарево парк», который вырос с 10 до 33 сделок (+23 сделки!)

🏗 67 июньских сделок в Новой Москве — «Литературный квартал», свежий старт продаж SMLT в Новой Москве. «Новое Внуково» показали 0 сделок в мае и 56 в июне, «Ольховый квартал» — 0 в мае и 29 в июне. Данные считаются по дате регистрации ДДУ, так что похоже на месячную паузу регистраций ДДУ в этих проектах по техническим или еще каким причинам.

🧮 Арендатор считает каждый метр. Бизнес не арендует излишние площади на вырост, а старается занимать только те пространства, которые собирается использовать. Компенсирующим фактором ограниченности площадей становится инфраструктура бизнес-центров: её доля в строящихся объектах классов Prime и А выросла в 2,5 раза и достигла 10% площадей.

🏢92% офисов класса А, введённых с начала 2026 года, передаются в shell&core, а к 2030 году доля дойдёт до ~97%. Девелоперы не готовы фиксировать стоимость отделки на горизонте строительства и предлагают её отдельной услугой — готовые решения сокращают сроки подготовки помещения и период экспонирования лота. Ставки в новых бизнес-центрах на 20-30% выше сопоставимых объектов прошлых поколений, и арендатор эту премию платит.

Через три месяца они наскребли всего 3 ДДУ. А ещё через месяц они не продали ничего, ноль.

😳Опять история одного неудачного проекта? Не совсем. То же самое случилось с другими проектами этого застройщика.

Что же происходит с Dar?

🏗 Dar — новый московский девелопер с проектами бизнес- и премиум-класса. Три ЖК, три разных SPV: «Ракурс» в Щукине (СЗ «ЛБМ Инжиниринг»), «Солос» на Сокольническом Валу (СЗ «Сокольнический Вал 2А»), DDOOMM у метро «Аэропорт» (СЗ «Артстрой»). Юрлица разные, бенефициары Левон Авдалян (80%) и Георгий Авдалян (20%). Кстати, генподрядчик у трёх ЖК тоже один и тот же — ООО «Стройник».

✅Откуда взялся Dar? Этот бренд отпочковался от застройщика «Бэст Консалтинг», который за два с лишним десятилетия реализовал 26 проектов и ввёл более 623 тыс. м2 жилья, а в 2022 году даже попал в перечень системообразующих организаций в строительстве и ЖКХ!

🌃 Распроданность. «Ракурс» — продано 344 квартиры из 744 (46%). «Солос» — 155 из 1243 (12%). Непроданными стоят 1 088 квартир.

Про летний отпуск действительно стоит крепко подумать — теплое пиво, потные женщины и мужчины… Может быть реально — лучше зимой?

📅 И всё же большинство людей ходит в отпуск летом. К лету 2026 года звезды сошлись. Минэк понизил прогноз роста реальных располагаемых доходов до 0,8% — против 7,4% годом ранее. Потребительские настроения на минимуме с осени 2022-го. Аэропорты внезапно останавливают свою работу как на югах, так и в столицах, что ведет к отмене или переносам рейсов. Дефицит бензина присутствует, лимиты на заправку введены в десятках регионов.

📉 На этом фоне по данным TravelLine и «Ъ» летние бронирования отелей в популярных туристических направлениях год к году:

🔹 Крым — минус 29-41%

🔹 Дагестан — минус 20-29%

🔹 Адыгея — минус 16%

🔹 Ставропольский край (Кавминводы) — минус 15%

🔹 Кабардино-Балкария — минус 12%

🔹 Северная Осетия — минус 10%

🔹 Калининград — минус 9%

🔹 Карачаево-Черкесия (Архыз и Домбай) — минус 2,5%

🔹 Приморье — плюс 11%

📊 А вот данные сети Cosmos Hotel Group по собственным отелям — это уже не региональная статистика, но динамика показательная: