В номинации «Персона года» победителем стал Дмитрий Атопшев, партнер и управляющий директор NF Property Management. А собственно компания NF Group стала обладателем почетного титула «Консультант года», кстати, уже в десятый раз (на федеральной и московской премиях CRE Awards)!

🎉 Поздравляю коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать!

#оффтоп

Среди прочего там была обнаружена идея ввести налог на прибыль 15% для ПИФов с получаемых ими пассивных доходов. Уплаченный фондом налог предложено зачитывать при налогообложении пайщиков.

🕰 Сейчас ПИФ налог на прибыль не платит. Налог возникает только при выплате дохода пайщику, а выплату можно откладывать годами (это легально если что). Минфин вдруг начал считать, что это «создает предпосылки для налоговой оптимизации путем структурирования владения различного рода активами с использованием ПИФов». А 25 лет они куда смотрели?

📊 С ПИФами акций и облигаций всё просто: дивиденды и купоны начнут облагаться на уровне фонда.

Но меня и вас интересуют ЗПИФы, связанные с недвижимостью. А их у нас два вида:

🔹 Собственно фонды недвижимости с прямым владением объектами — объект лежит в фонде, доход получается, как правило, от аренды.

🔸 Комбинированные фонды — в фонде лежат доли ООО или акции АО, которым принадлежат объекты. Аренду собирает общество, а в фонд она поднимается дивидендами.

💰 Цены в Москве и Петербурге. Обвала не жду. Номинально цены будут стагнировать или слегка расти. С поправкой на инфляцию возможна небольшая коррекция. Банкам снижение цен невыгодно: дешевеет залог и проседает покрытие, которое и так впервые за шесть лет опустилось ниже 70%.

🏗 Финансовая стабильность застройщиков. Эскроу будут наполняться медленнее, проектное финансирование дорожать. Очевидно, застройщики отложат запуски новых очередей в проектах и попробуют затормозить новые старты (неясно, получится ли). Слабым игрокам продлят и реструктурируют кредиты. Вполне вероятно, у застройщиков начнут появляться партнеры в капитале — банки.

⚖️ Изменения в 214-ФЗ и поэтапное раскрытие эскроу. Идее раскрывать эскроу поэтапно пять лет, Госдума против, но обострение ситуации в отрасли добавляет шансов на изменения в 214. Отмены системы эскроу пока не предвидится.

💳 Рассрочки. Закон, который готовят ЦБ и Минстрой, не запрещает, а легализует длинные рассрочки, а сам Минстрой называет это стимулом спроса. Так что запретов и строгих ограничений рассрочек я бы не ждал.

небольших помещений — Sweet & Snacks. Это сеть магазинов сладостей, напитков и табака: в ассортименте популярные сладости из разных уголков мира, трендовые снеки и необычные напитки. У сети уже было четыре точки в ЦАО, недавно открылось ещё два новых магазина.

🗺️ Формат хорошо представлен в Европе. Во Франции это tabac-presse: сеть из 23 тысяч точек, крупнейшая сеть магазинов у дома в стране. Помимо табака, они продают лотерейные билеты, сладости, снэки, прессу и алкоголь. В Италии аналог — tabacchi, их больше 54 тысяч.

💼 Бизнес-модель простая: небольшой магазин импульсного спроса, куда покупатель заходит по пути. Средний чек у такого формата невысокий, поэтому выручка напрямую зависит от трафика: чем больше людей проходит мимо, тем лучше идут дела. Табачная категория обеспечивает регулярные повторные покупки, а яркая выкладка сладостей и напитков работает на импульсные покупки.

📍Отсюда требования к локациям и помещениям: расположение у станций метро, вокзалов, крупных торговых и бизнес-центров, компактная площадь и возможность разместить заметную вывеску. Есть и важное юридическое ограничение: продажа табака запрещена ближе 100 метров от образовательных учреждений, поэтому далеко не каждое помещение с хорошим трафиком подойдет такому арендатору.

🏛 Минфин предложил изменить методику начисления НДФЛ при налогообложении дивидендов, процентов по вкладам, операциям с ценными бумагами и цифровыми правами, продаже имущества и дарению. Силуанов предлагает облагать эти доходы по полной прогрессивной шкале 13-22%, а не по 13-15%, как сейчас.

⚖️ Логика ведомства: ставка должна зависеть от размера дохода, а не от его источника.

🛡 Необлагаемый лимит по малым вкладам сохраняют, доходы участников СВО не трогают. Минфин успокаивает: изменения коснутся не более 6% граждан с налогооблагаемыми доходами, около 4 млн человек.

🔻 Итого: налоговая реформа 2025 года оказалась только первым актом. Бюджету нужны деньги, и искать их будут у тех, кто копит и инвестирует.

Пузыри от UBS знамениты тем, что никогда не лопаются.

Что внутри индекса 2026 года:

🔹 «Высокий риск» хлопа — только у швейцарского Цюриха (1,69) и японского Токио (1,54)

🔸 Прошлогодний лидер Майами сполз на третье место, в зону «повышенного риска», и там же Дубай, Женева и новички индекса — Сеул и Лиссабон

📢 Я же из года в год пишу: индекс пузырей UBS — это PR-инструмент швейцарского банка, а не прогноз и не аналитика. Швейцарцы годами называют «пузырями» одни и те же города. Цюрих возглавлял рейтинг ещё в 2023-м, Токио четвёртый год подряд на втором месте. Хлопа пузыря там как не было, так и нет.

🤷 Самое интересное: UBS фиксирует в отчёте, что индекс не предсказывает, случится ли коррекция / хлоп / обвал. А на хрен он тогда нужен?! Значит, ориентироваться на него нельзя — фуфло это, а не индекс.

🎓 В этом меня поддерживает нобелевский лауреат по экономике Юджин Фама. Он рассказал как-то такую байку: в Стэнфорде профессорам показали графики цен на сельхозпродукцию, и учёные быстро нашли на них пузыри. Потом выяснилось, что данные сгенерированы случайно, а пузыри были плодом воспаленного воображения профессоров. Более того, как-то в интервью Фама признавался, что само слово «пузырь» его бесит и утверждал, что пузырь можно опознать только после хлопа, а не до.

опубликовала «Ретейл-барометр» — ежегодный опрос о настроениях в розничной торговле. 54% ретейлеров ждут, что в 2027 году вести бизнес будет тяжелее, чем сейчас. Роста бизнеса ожидают только 18% ритейлеров против 29% год назад и 47% в 2024 году. Текущее состояние 67% опрошенных оценивают как «непростое», еще 21% — как тяжелое.

🛒 Основное давление на бизнес розничной торговли оказывает трафик: о снижении посещаемости сообщили 68% компаний. Примерно половина при этом зафиксировала рост среднего чека на 5% и более, однако 44% отмечают переход покупателей на более дешевые товары и интерес к СТМ сетей.

🏪В опросе участвовали 77 компаний — вся розница, а не только продуктовая. Но продуктовые сети в этой картине стоят особняком, что видно по отчетности за первое полугодие 2026 года.

📈 X5 Group: выручка 2,48 трлн рублей, +10,5% г/г, сеть выросла до 30 604 магазинов, +8,6% г/г. Во 2 квартале LFL-трафик вернулся в положительную зону во всех трех сетях — ровно то, чего нет у розницы в целом.

😳 Помню первый раз это услышал в начале 2000-х и прямо удивился! Как так? Были тогда у меня знакомые-рантье, которые прямо отрицали необходимость платежей государству. Где они сейчас...?

✴️ Оказалось, что такие люди всё ещё есть. Один ИП владел помещениями и сдавал их в аренду, но «неофициально», то есть получал арендную плату кэшем, а о доходах в налоговую не сообщал. Его философией, вероятно, было «отрицалово».

📋При этом ОКВЭД у ИП был 68.20, т.е. аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

🔍Налоговая инспекция в какой-то момент заметила нашего ИП с его недвижимостью и собрала доказательства правонарушения: 

🔹Допросила свидетелей; 

🔹На основании допросов определила суммы арендных платежей и сроков оплаты; 

🔹Рассчитала налоги к выплате исходя из полученных сведений + пени. 

👨‍⚖️ Дальше — суд. Неожиданно судебное решение оказалось не в пользу налоговой инспекции: ненадлежащие доказательства, то есть показаний свидетелей было недостаточно для исчисления налога.