Начнем с «институциональности» как явления: звучит солидно, но что подразумевают под ним сами компании? Вдруг к 2026 году «институциональный» — скорее маркетинговый маркер и признак красивой обертки актива, а не его реальные характеристики.

По поверхностному срезу под институциональным объектом в коммерческой недвижимости инвесторы понимают такую площадь, которая с большой вероятностью будет привлекательным активом для крупных институтов — банки, фонды, страховые и пенсионные структуры. И именно факторы, составляющие эту инвестиционную привлекательность, можно считать признаками институциональности. Прежде чем погрузиться в них подробнее, разберем, чем деление на институциональные/неинституциональные объекты отличается от классовых стандартов.

Высокий класс = институциональный объект?

Классы (A, A+, B и т.д.) определяются четкими прописанными критериями: высота потолков, инженерно-техническое обеспечение, год постройки и реконцепции. Но вот для определения институциональности недостаточно пройтись с рулеткой и измерить высоту стен. Здесь важны юридическая составляющая, финансовая система и управленческая стратегия.

В 2023–2025 году начинающие инвесторы получили особенно благоприятную почву для входа в рынок капитала через безрисковые инструменты, а опытные — приятный бонус: депозиты и короткие облигации давали двузначную доходность даже на коротком горизонте. По данным Банка России, объём средств физлиц на счетах и вкладах превысил 50 трлн рублей. 

Проблема в том, что эта конструкция работает только в условиях высокой ставки. Как только рынок начинает закладывать её снижение, доходность по базовым инструментам сжимается, и возникает вопрос перераспределения капитала. Сегодня мы снова находимся в этой точке, и всё чаще можно встретить рекомендации «инвестировать в коммерческую недвижимость».

О чём вообще речь: формы владения

Когда эксперты говорят о коммерческой недвижимости в портфеле, чаще всего имеют в виду не прямую покупку объекта, а участие через коллективные инструменты. В российской практике это в первую очередь ЗПИФ недвижимости.

Прямое владение складом, офисом или торговым помещением — это отдельный операционный контур:

Рынок ЗПИФов недвижимости долго оставался довольно тихим с точки зрения вторичной торговли. Формально инструменты есть, но активного рынка внутри них часто не возникает. Любые сдвиги по оборотам здесь заметны сразу.

Так, в последние дни марта фонд «Акцент 5» вышел в лидеры по оборотам среди биржевых фондов коммерческой недвижимости, продемонстрировав высокую ликвидность.

Что это значит?

Ликвидность — ключевая характеристика большинства инвестиционных инструментов: именно она определяет, может ли инвестор управлять активом в портфеле, входить и выходить без длительного ожидания и существенного дисконта. 

Для сегмента ЗПИФн это принципиальный момент: недвижимость — долгосрочный актив, и возможность входа-выхода становится отдельным фактором выбора. У многих ПИФов практически отсутствует вторичный рынок: у ряда фондов объём торгов в течение дня равен нулю, либо же сделки проходят нерегулярно и малыми объёмами.  

Если смотреть на операции с паям

Когда инвестор выбирает фонд коммерческой недвижимости, чаще всего он смотрит на совокупность характеристик объекта: локацию, класс, арендатора и т.д.  

Однако, денежный поток и объем выплат для пайщика зависит не только от самого актива.  Его формирует связка из трёх элементов: качество актива, качество арендатора и качество договора аренды. Если один из этих элементов слабый, это довольно быстро отражается на денежном потоке.

Для инвестора ключевым фактором является именно условия договора, заключенного управляющей компанией объекта с арендатором: именно они определяют рентную доходность объекта, и возможная разница между ожидаемыми и фактическими цифрами почти всегда объясняется не рынком, а тем, на каких условиях заключен этот договор и как с ним работает УК.

Договор — не приложение к активу, а его экономическое ядро
Инвестор вкладывается не в площадь, а в право на будущий доход от этих метров. И именно договор отвечает на базовые вопросы:

• на какой срок зафиксирован доход;

Текущий макроэкономический фон и сохранение высокой ключевой ставки диктуют новые правила игры для сегмента коммерческой недвижимости. Настал период проверки: операционки — на эффективность, а управления активами — на качество.

Генеральный директор Accent Марина Харитонова обсудила текущую ситуацию и ее последствия для инвесторов с Кирой Юхтенко в интервью каналу  InvestFuture. По итогам интервью мы выделили ключевые структурные изменения, которые определяют ландшафт рынка в 2026 году:

1. Трансформация структуры капитала
За последние три года объем розничного капитала в сегменте ЗПИФН вырос примерно втрое — с 200 до 700 млрд рублей. Цифровизация и развитие инфраструктуры управляющих компаний сделали качественные объекты доступными для частных инвесторов, заместив ушедший иностранный капитал.

2. Устойчивость против волатильности
Недвижимость в 2026 году подтверждает статус защитного актива. В отличие от высокорисковых инструментов, данный класс активов демонстрирует умеренную волатильность: отсутствие резких скачков доходности компенсируется стабильным арендным потоком на длинном горизонте.

Почему управление коммерческой недвижимостью сложнее, чем арендой квартиры? Что такое Asset Management и какие задачи он решает? Как управление недвижимостью влияет на финансовые результаты инвестора? Ответы на эти и другие вопросы дадут специалисты компании Accent, мы оказываем услуги управления инвестициями в коммерческую недвижимость институционального качества с 2007 года.

В сложные экономические периоды растёт интерес профессиональных инвесторов к консервативным инструментам, не подверженным высокой волатильности и обеспеченным реальными активами, таким как, например, коммерческая недвижимость. Но управлять такими активами гораздо сложнее, чем арендной квартиры.

Управляющий производственно-складским комплексом, деловым или торговым центром решает широкий круг задач: от разработки долгосрочных планов до текущей эксплуатации здания. От качества управления зависит доход инвестора, поэтому максимальный финансовый результат чаще приносят объекты, которыми занимаются профессионалы. В этой статье расскажем о ключевом элементе управления активами – Asset Management.

Как и любой бизнес, торговый центр должен приносить прибыль, причем, не только его собственнику, но и арендаторам. А прибыль зависит от трафика и конверсии – количества посетителей, числа и размера «чеков». Следовательно, задача торгового центра – привлечь аудиторию и сделать так, чтобы покупатель возвращался снова и снова.

Сейчас, когда торговых центров становится все больше, интернет-торговля все удобнее, а покупательские расходы, наоборот, снижаются, задача заставить людей прийти и потратить деньги именно в вашем ТЦ стоит особенно остро.

Усугубляет ситуацию и то, что эпоха многомиллионных рекламных бюджетов осталась в прошлом: сегодня экономят не только люди, но и бренды. Кроме того, срабатывает эффект рекламной слепоты: мы пресытились рекламой, поэтому ни наружка, ни полосы в «глянце», ни баннеры в интернете уже не работают, как раньше.

Зато все большее место в нашей жизни занимает смартфон и соцсети, которые сегодня для многих стали чуть ли не основным источником информации. Значит, если хочешь, чтобы тебя узнавали, ты должен там быть.

«Если важный проект выпадает на сложные времена, он становится великим»,

— кто-то из классиков 😉

Проект реконцепции ТЦ «Сокольники» застал все потрясения последних лет – от пандемии и локдауна, до СВО и ухода западных компаний. Но несмотря на это, профессиональным сообществом он признан, как один из самых удачных среди районных торговых центров. О процессе реконцепции, о проблемах, к которыми столкнулась управляющая компания и ошибках, которых удалось избежать, рассказывает Светлана Кузьмина, директор департамента торговой недвижимости AccentCapital.

Покупка

Accent Capital приобрел торговый центр «Сокольники», построенный в 2008 году с целью увеличения его инвестиционной стоимости и последующей продажи.

На момент покупки, несмотря исключительные характеристики местоположения и оптимальные архитектурные параметры, ТЦ «Сокольники» был непрофессиональным торговым центром с низкой посещаемостью, устаревшей концепцией и слабым управлением.

В конце прошлого года Accent вывел на биржу первый фонд для неквалифицированных инвесторов — «Акцент 5». В основе фонда — склад класса «А» площадью 58 тыс. м² в логопарке «Валищево», полностью арендованный «Деловыми Линиями» по неразрывному контракту до 2032 года.

Прошло три месяца и к экспертным прогнозам добавились реальные цифры и практика биржевых торгов.

Ситуация на текущий момент:

→ Складской сектор остается бенефициаром дефицита площадей в Московском регионе с низкой вакантностью.

→ Договор аренды предусматривает ежегодную индексацию по индексу потребительских цен, что критично при текущей инфляции.

→ Целевая доходность 19–21% годовых (складывается из ренты 12–13% и прироста стоимости самого объекта).

Для розничного инвестора ЗПИФ недвижимости — это прежде всего вопрос ликвидности пая на вторичном рынке и прозрачности выплат. Мы решили подвести итоги первых месяцев работы в прямом эфире и детально разобрать механику фонда.

За последние 5-6 лет привычки потребления заметно изменились, и торговые площади в новых реалиях переживают определенную трансформацию. Что мы наблюдаем сейчас: хорошо управляемые гиганты-суперрегионалы («Авиапарк», «Метрополис», «Саларис») процветают за счет мощного пула арендаторов, сильной команды и выигрышной локации. Районные ТЦ стабильно обслуживают повседневные нужды посетителей. А средние по размерам окружные центры, особенно со значительным GLA ~40 000 кв. м, теряют долю рынка.

→ Мы видим, что даже крупные сетевые игроки уязвимы, если лишаются якорного трафика, который нечем оперативно заменить в сопоставимых масштабах. Как, например, получилось в случае с IKEA в моллах МЕГА.

Разбираемся в механике этого сдвига и причинах устойчивости районного формата.

Почему окружной формат зашел в тупик?
Окружные центры оказались в ловушке масштаба. Их площадь избыточна для сегмента «продукты + услуги», но при этом бюджета и ресурсов маркетинга недостаточно, чтобы привлечь крупные сети, способные генерировать потоки уровня регионального молла.