ПИК СЗ акции

МАЖОРИТАРИЙ «ПИКА» НАПРАВЛЯЛ ТРЕБОВАНИЕ О ВЫКУПЕ АКЦИЙ КОМПАНИИ, НО БАНК РОССИИ ПРИЗНАЛ ЕГО НЕ СООТВЕТСТВУЮЩИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ — ЦБМАЖОРИТА...

Выручка 20 крупнейших российских застройщиков по итогам I полугодия 2026 года снизилась на 6,3% г/г, до 869,9 млрд руб., следует из данных ЕИСЖС. При этом по рынку в целом спад оказался заметно мягче: поступления всех девелоперов сократились лишь на 1%, до 2,6 трлн руб.

Главным ограничителем для рынка остаются высокая ключевая ставка, дорогая рыночная ипотека и ужесточение условий семейной ипотеки. В таких условиях продажи поддерживают льготные программы, рассрочки, субсидируемая ипотека, trade-in и другие финансовые инструменты.

У ряда крупных девелоперов падение связано с сокращением портфеля реализуемых проектов, меньшим числом новых стартов, высокой долговой нагрузкой и конкуренцией с готовым жильем. В то же время компании, которые нарастили портфель и сдерживали рост цен, смогли увеличить выручку даже на сложном рынке.

Вице-премьер доложил Президенту об основных результатах работы строительной отрасли:

• Сегодня строительная отрасль стала практически драйвером развития экономики - более 20% ВВП и за последние пять лет приросла на 1,9%, по налогам дает 16,7%, процент от занятых в экономике — 17,7% (13 млн чел)
• Идет беспрецедентный объем ввода жилья – более 100 миллионов кв.м. Даже в Советском Союзе так не строилось
• Доля просрочки по ипотеке — меньше 1%
• 16 трлн руб у нас инвестирует население в жилье ежегодно, это самый крупный инвестор
• Рыночная ипотека повышается
• По мере снижения ставки люди все-таки начинают перекладываться в недвижимость.

• Июньский всплеск:
  – Продано около 2 млн м² (+16% к июню 2025 года).
  – Поступления в строительство – 408 млрд руб. (+23% г/г).
  – Дополнительный эффект от «Семейной ипотеки» в последние две недели июня – около 100 млрд руб.

• Итоги I полугодия 2026 года:
  – Продано 10,8 млн м² (+6% г/г).
  – Поступления в строительство – 2,3 трлн руб. (+11% г/г).

• Смена географии спроса:
  – В топ‑10 регионах продажи снизились на 1% (до 5,4 млн м²).
  – В остальных регионах – выросли на 15% (также до 5,4 млн м²). Рынок становится менее концентрированным.

• Динамика внутри топ‑10 (I полугодие):
  – Москва: –27% (крупнейший рынок, но падение).
  – Санкт‑Петербург: –1%.
  – Ленинградская область: +39%.
  – Краснодарский край: +32%.
  – Башкортостан: +29%.

• Баланс рынка:
  – Соотношение распроданности и стройготовности вернулось к 70% (равновесный уровень).

Девелоперы будут жить. По крайней мере, в 2026Домклик поделился полезной аналитикой. Угрозы отменить льготную ипотеку создали ажиотажный спр...

Домклик поделился полезной аналитикой. Угрозы отменить льготную ипотеку создали ажиотажный спрос:

• Ипотека в июне 2026 года показала один из лучших результатов за полтора года
• В июне россияне оформили кредиты на покупку квартир в новостройках на 72,4% больше, чем в мае и на 56,2% выше показателей годовой давности

Не только июнь, а всё первое полугодие для девелоперов прошло отлично:

Выдачи ипотеки с господдержкой выросли на 38% по отношению к первой половине прошлого года и превысили 1 трлн руб

Самолет, Эталон, Брусника и прочие будут жить. По крайней мере, в 2026 году. Держатели облигаций могут выдохнуть.

Льготную ипотеку теперь угрожают отменить с 1 октября 2026. Значит, опаздывающие будут продолжать впрыгивать в последний вагон, до октября спрос будет повышенный. Это поможет девелоперам обслуживать огромные долги.

Сегодня облигации Самолета торгуются так, будто он не сможет их погасить. Но если смотреть на аналитику по рынку недвижимости, деньги у Самолета есть.

В последние две недели июня случился ажиотажный спрос на недвижимость по программе семейной ипотеки, ведь с 1 июля ожидался ввод дифференцированной ставки.

Однако изменения перенесли на октябрь. Поэтому, по нашим прогнозам, в июле и будущих месяцах спрос вернется на уровень февраля — мая, когда продажи в новостройках снизились на 11% год к году в натуральном выражении. 

К чему готовиться в октябре

Чем жестче окажутся потенциальные изменения, тем более вероятна новая волна ажиотажного спроса перед вводом ограничений. 

Однако мы не считаем, что эта волна будет масштабной. Вероятно, объем покупок будет все же меньше, чем в октябре 2025-го — январе 2026-го, перед вводом правила «одна ипотека в одну семью».

Что делать инвесторам 

Сейчас мы сохраняем нейтральный взгляд на сектор недвижимости. Из всех девелоперов выделяем лишь GloraX. У него самые высокие темпы роста продаж и наибольшая рентабельность по скорректированной EBITDA. 

На ком сильнее всего скажутся возможные изменения, рассказали в обзоре.

🧐 Комментарии отраслевых тг-каналов:

«Только по тому, как Гордеев последние годы распродает площадки и меняет структуру своих компаний, можно отчетливо понимать и процессы на рынке, и его прогнозы на будущее. Понимаем, Сергей Эдуардович, понимаем…»

«Но бизнес есть бизнес. Предложили приличную денежку — продали».

«Рынок на то и рынок. Дует ветер в спину, надо самим строить. Не дует — то надо заниматься точечными монетизациями».

💤 Как видно, все всё понимают.

☝️Между тем реальных причин для продажи — минимум пять.

1️⃣ Показатель NPV. Net Present Value это финансовая метрика, которая показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что доллар сегодня дороже доллара через год. Цикл девелопмента долгий, от 3-х до 10-и и более лет. Например, в 2021 году при расчётах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 18-22% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц. А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер — упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учётом того, что в портфеле компании и так куча проектов.

«Всего реализовано 26,8 тыс. лотов, что является минимумом за последние годы. Такого низкого объема продаж в лотах, как в первом полугодии 2026 года, не было даже в первом полугодии 2020 года, когда был кризис продаж из-за эпидемии ковида», — отметил руководитель сервиса Dataflat Александр Пыпин.

«То, что строится сегодня в России, невозможно продать. Ни при сегодняшней цене, ни при цене в минус 20% — все равно не покупают», — поделился руководитель «Страны Девелопмент» Александр Гайдуков на форуме «Движение». 

Тикер: #PIKK
Текущая цена: 548
Капитализация: 362 млрд
Сектор: Застройщики
Сайт: pik-group.ru/

Мультипликаторы (LTM):

P/E — 5.26
P/BV — 0.88
P/S — 0.47
ROE — 16.7%
ND/EBITDA — 3.86 (без учета эскроу)
EV/EBITDA — 6.87 (без учета эскроу)
Акт/Обяз — 1.28

Что нравится:

✔️выручка выросла на 34.5% п/п (328.1 → 441.2 млрд);
✔️чистый долг без учета эскроу снизился на 7.1% п/п (424.2 → 498.8 млрд). ND/EBITDA улучшился с 4.19 до 3.86;
✔️чистая прибыль увеличилась на 15% г/г (32 → 36.8 млрд);

Что не нравится:

✔️нетто фин расход вырос в 5 раз п/п (6.7 → 33.3 млрд);
✔️остаток на эскроу счетах сократился на 5.9% п/п (529.8 → 498.3 млрд);

Дивиденды:

Рекомендованный целевой уровень ежегодных дивидендов составляет не менее 30% скорректированной чистой прибыли по МСФО.

В начале октября совет директоров отменил дивидендную политику.

Мой итог:

Новые продажи за 2 полугодие снизились на 30% п/п (1031 → 722 тыс. кв. м). Объем ввода в эксплуатацию нет смысла смотреть по полугодиям, так как второе полугодие обычно значительно выше первого. За год он вырос на 26% г/г (2530 → 3187 тыс кв. м). Остаток на эскроу за полугодие уменьшился, но за год прирост на 12.8% г/г.