Рост цен на недвижимость и ценные бумаги: когда и как происходит?

Рост цен на недвижимость и ценные бумаги — это обоснованное экономическими показателями явление, которое четко поддается двум характеристикам денежной политики, таким как ключевая ставка центрального банка и объёмом денежной массы по м2. Официальное название данного феномена — инфляция цен на активы.

Если говорить совсем простым языком, то мы наблюдаем закономерность между ключевой ставкой банка, количеством денег у населения и стоимостью активов, например недвижимости и ценных бумаг. При совпадении нескольких факторов происходит резкий рост цен. О том, какие это факторы, поговорим в этой публикации.

Процентная ставка ЦБ

Для начала вспомним что такое процентная (ключевая) ставка центрального банка. В двух словах это процент, под который коммерческие банки получают деньги для последующей выдачи кредитов населению и бизнесу. Одновременно с этим именно она определяет максимальный доход по вкладам.

Допустим КС составляет 10%. Это значит, что кредитная организация получит деньги под этот процент и затем выдаст их населению с наценкой, конечный потребитель возьмёт займ под 12, 15, 20 или 40. Если же кто-то захочет разместить сбережения на депозите, то ему предложат максимум 10%.

Так вот чем ниже ключевая ставка центрального банка, тем дороже будут стоить активы, в том числе недвижимость и ценные бумаги. Здесь хочу передать большой привет тем, кто мечтает чтоб всё было дешево. Запомните — сильная экономика это всегда очень высокие цены. Именно благодаря этому растут и доходы. Так швейцарец в месяц получает 6 000 евро в среднем, но и однушку за миллион рублей он купить не может.

Если вас до сих пор удивляет как живут бедные европейцы, у которых счета за коммуналку исчисляются сотнями евро, то вот вам простой ответ — у них и зарплата не 40 000 рублей. Всё взаимосвязано и если мы хотим жить хорошо, то нужно стремиться к росту цен на активы, которые увеличат доход и покроют индивидуальную инфляцию.

А для этого нужна низкая ключевая ставка. Когда так происходит доходность государственных облигаций и банковского депозита снижается. Эти инструменты становятся невыгодными, что вынуждает инвесторов искать другие способы получения прибыли. Спрос на активы взлетает вверх.

Люди начинают активно скупать недвижимость и ценные бумаги, в результате жильё и акции дорожают. Говоря о том, насколько велик потенциал российского фондового рынка, достаточно посмотреть на ключевую ставку нашего ЦБ. Она равна 7% и снижать её можно ещё очень и очень долго, вот это и есть тот самый потенциал.

Одновременно с этим повышается спрос на товары и услуги, а значит бизнес, который их производит, извлекает высокую прибыль. А ведь это тоже чей-то актив. Вместе с ростом конкуренции мы наблюдаем появление качества. Именно этот трюк позволил ЕС и США добиться такого уровня жизни.

Нам, в контексте данной публикации, из всего вышесказанного интересно только одно — рост стоимости активов сильно зависит от ключевой ставки центрального банка страны. Когда она растёт, недвижимость и ценные бумаги оказываются под давлением. Когда снижается, стоимость того и другого быстро бежит вверх.

Поэтому есть смысл отслеживать КС, покупать на росте и наслаждаться прибылью на падении. Например, сейчас во всём мире процентные ставки ЦБ находятся очень высоко и мы видим это по фондовому рынку. Как только начнется тренд на снижение, инвесторы откроют шампанское. Получается, самое время открывать брокерский счет.

Объём денежной массы у населения

В мире было огромное количество кризисов и многие из них буквально хоронили экономику страны. Достаточно вспомнить великую депрессию в США 1929 года и крах в России в начале и конце 90-х. Проанализировав каждый из этих эпизодов экономисты обнаружили, что корреляция между объёмом денежной массы у населения и фатальными событиями в стране, очень велика.

Проще говоря экономика падала как только объём денежной массы критически снижался. В России же правительство доигралось с ГКО в 1998 году и физических денег у людей стало очень много, только их девальвация съела и по факту их стало критически мало.

Здесь стоит отвлечься и рассказать что это за показатель и как он формируется. В России данный параметр называется М2 и ежемесячно публикуется центральным банком на официальном сайте.

Отражает он очень простую вещь — количество денег на банковских вкладах и наличном обороте у населения. И тут есть несколько любопытных особенностей. Нам кажется, что много денег у людей это круто и чем их больше тем лучше. Как только их становится мало, наступает кризис.

Утверждение верное лишь отчасти. Например американцы действительно нахимичили в 1929 году. Приверженцы старой школы экономики (Кейнсианской), выступали за активную роль государства в разрешении кризисов и контроль за финансовыми операциями граждан. В какой-то момент, желая остановить инфляцию, они просто вывели денежные средства из оборота, уронили показатель денежной массы (знакомый нам М2) и думали, что это избавит от всех проблем. Получили тяжелейший кризис.

Стоимость активов в те годы стремилась к нулю. Это нам интересно уже в контексте данной статьи. То есть как только у людей физически заканчиваются деньги, фондовый рынок и рынок недвижимости летит в пропасть. Зафиксировали эту мысль, идем дальше.

Получается, следует раздать людям много денег и предоставить дешевые кредиты? Ведь тогда показатель денежной массы повысится и экономика почувствует себя изумительно. А уж как будут рады люди! Что ж, эту ошибку в США тоже совершали.

На фоне невероятно низкой ключевой ставки и большого количества свободных денег у населения последовал тот самый эффект роста стоимости активов. Недвижимость очень быстро поползла вверх. Ипотека стала очень дешевой и люди моментально потратили все накопления к которым добавили займ в банке. Бедные легко получали одобрение и совсем скоро переезжали в новую квартирку.

Но затем случился удивительный эффект, который упустили из виду экономисты — дешевые кредиты на недвижимость позволили добавить их к своим накоплениям и оформить ипотеку, что обрушило тот самый показатель денежной массы у населения. А повышенный спрос толкнул инфляцию вверх и два этих параметра встретились, что оказалось недопустимо.

Всё бы могло обойтись не столь печально, только вот кредиты были с плавающей ставкой. Недвижимость в какой-то момент потеряла спрос и начала падать в цене, а проценты по займам только росли. Так мы получили кризис 2008 года. Кстати, нечто подобное прямо сейчас происходит в Китае, про их ипотечный кризис я недавно писал.

Из всего этого делаем вывод — рост денежной массы у населения это классно, но позитив мы наблюдаем ровно до того момента, пока он выше инфляции. То есть вертолетные деньги и их печать сначала увеличить объём накоплений граждан, но очень скоро они начнут их тратить, это поднимет инфляцию и тогда экономику ждет шок. А значит снижать ключевую ставку можно только после роста цен на активы. Перепутаете последовательность и страна погрузится во мрак.

Второй ключевой момент — если люди держат деньги на вкладе или хранят наличные, значит им скорее всего нечего купить. В СССР деньги у людей были, потому то их девать было некуда. Поэтому такую ситуацию мы можем наблюдать в двух случаях — либо нечего покупать, либо есть страх перед завтрашним днём. Какая-то неопределенность и масса опасений. Поэтому держат средства на черный день.

Активы не дорожают когда растут накопления граждан при одновременно высокой процентной ставке ЦБ. Как только ставка начнет падать, что свидетельствует о снижении инфляции, а показатель М2 сохранится на высоком уровне, наступит момент роста стоимости недвижимости и ценных бумаг. Долгосрочные инвесторы такие моменты ловят.

Это сторонники спекуляции смотрят в монитор, пытаясь предсказать будущее, остальные ждут необходимых экономических условий, чтобы приобрести хорошие активы по низкой цене. Этого я вам и желаю. До связи!