SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. DmitriyGrinin
Обвал на рынке недвижимости уже в 2022 году?
- 23 июня 2022, 17:44
- |
Сейчас можно смело заявлять, что рост цен на недвижимость если не остановился, то хотя бы замедлился. Но что будет дальше, что если вам нужно купить квартиру или просто вложить деньги? На этот вопрос я и попытаюсь ответить в этом посте!
В первую очередь, нужно определиться какую недвижимость вы хотите купить. Если устраивает вторичка, то тут однозначный совет — ждать! На графиках ниже есть два признака образования нисходящего тренда — снижение динамики цен объявлений и увеличение срока экспозиции жилья (вторичный рынок). Напомню, экспозиция — среднее время от публикации объявления до выхода на сделку.
Если все таки вы рассчитываете купить первичное жилье, то тут не все так однозначно. С одной стороны, себестоимость строительства значительно выросла, что так или иначе отразиться в ценах на новостройки. С другой, объявленная льготная ставка по ипотеке в 7% должна значительно подстегнуть спрос. Так что, купить сейчас новенькую квартиру у застройщика не будет ошибкой — ждать значительного снижения цен или вообще хоть какого-то снижения скорее всего не стоит.
Кратко разобрав факторы, влияющие на рынок квадратных метров, надо упомянуть, на какую базу все это ложится. Больше 10 лет наша экономика растет темпами примерно в три раза меньше общемировых значений, теперь нам предстоит столкнуться с ее падением после событий, начавшихся 24 февраля 2022 года. Все это конечно будет давить на рынок в долгосрочной перспективе.
Подводя итог, стоит отметить — тот пузырь, который «надули» на рынке недвижимости низкой ставкой по кредиту в РФ, так или иначе, придется спускать. Насколько сильным будет это падение покажет история, но одно можно утверждать почти однозначно: пострадает в первую очередь рынок вторичного жилья, так как его поддерживать затратнее всего, да и не очень-то выгодно государству.
Если вам понравилась данная статья, прошу подписаться на мой канал в телеграмме, где я пытаюсь разбираться с личными финансами.
В первую очередь, нужно определиться какую недвижимость вы хотите купить. Если устраивает вторичка, то тут однозначный совет — ждать! На графиках ниже есть два признака образования нисходящего тренда — снижение динамики цен объявлений и увеличение срока экспозиции жилья (вторичный рынок). Напомню, экспозиция — среднее время от публикации объявления до выхода на сделку.
Если все таки вы рассчитываете купить первичное жилье, то тут не все так однозначно. С одной стороны, себестоимость строительства значительно выросла, что так или иначе отразиться в ценах на новостройки. С другой, объявленная льготная ставка по ипотеке в 7% должна значительно подстегнуть спрос. Так что, купить сейчас новенькую квартиру у застройщика не будет ошибкой — ждать значительного снижения цен или вообще хоть какого-то снижения скорее всего не стоит.
Кратко разобрав факторы, влияющие на рынок квадратных метров, надо упомянуть, на какую базу все это ложится. Больше 10 лет наша экономика растет темпами примерно в три раза меньше общемировых значений, теперь нам предстоит столкнуться с ее падением после событий, начавшихся 24 февраля 2022 года. Все это конечно будет давить на рынок в долгосрочной перспективе.
Подводя итог, стоит отметить — тот пузырь, который «надули» на рынке недвижимости низкой ставкой по кредиту в РФ, так или иначе, придется спускать. Насколько сильным будет это падение покажет история, но одно можно утверждать почти однозначно: пострадает в первую очередь рынок вторичного жилья, так как его поддерживать затратнее всего, да и не очень-то выгодно государству.
Если вам понравилась данная статья, прошу подписаться на мой канал в телеграмме, где я пытаюсь разбираться с личными финансами.
теги блога Дмитрий Гринин
- акции
- валюта
- доллар
- евро
- инвестиции в недвижимость
- криптовалюта
- мобильный пост
- недвижимость в РФ
- фондовый рынок
- фьючерс mix
7% по ипотеке — это даром? Ничего, что в США до недавнего времени было 3-3,5%. ЦБ начал снижать ставку, мгновенная инфляция вообще нулевая. Так что есть шансы увидеть ставку ниже 7%.
Снижение цен в рублевых цифрах и это при росте $ в 2,5 раза и ежегодной инфляции на все остальное.
Но завлекатели инвестиций в жилье сейчас рассказывают про «ту зе мун» 2020 и 2021 годов, как в крипте, один к одному.
D-trade,
ну у не движки фундаментал несколько покрепче чем у крипты
Я думал тоже, что много инвесторов заходило. Но застройщик (в интервью ВТБ, кажется в марте) говорил о том что в пределах 3%.
smart-lab.ru/blog/808520.php
На заседании президиума Госсовета, которое провел Владимир Путин, чиновники публично поспорили о судьбе льготной ипотеки.
«Необходимо обеспечить ввод жилья в этом году не ниже уровня прошлого года. А прирост ипотечного портфеля — не менее чем 2,5 трлн руб.», — заявил президент.
Вице-премьер Марат Хуснуллин высказался за распространение льготных ставок не только на первичный, но и на вторичный рынок, чтобы покупатели могли проводить цепочку сделок.
Однако глава Минфина Антон Силуанов не согласился с этими доводами. Он отметил, что гораздо лучше, чем объемы строительства, льготная ипотека пока простимулировала цены на жилье. На первичном рынке стоимость квартир за последние два года, по его словам, выросла на 50%, а на вторичном рынке — на 25%. Сейчас цены на металл и другие стройматериалы падают, но эти тенденции почему-то не отражаются на рынке недвижимости — цены на жилье не падают. «Давайте дождемся, когда будут падать, тогда и будем льготные программы развивать!» — заявил Силуанов. Он в целом отверг тезис «бедные застройщики нуждаются в поддержке государства», который пытались продвигать некоторые участники совещания. «Их прибыль за три года выросла в 6 раз — это данные налоговой службы. Какие там низкомаржинальные застройщики!» — возмущался Силуанов.
К логике рассуждений главы Минфина присоединилась также председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, ответившая отказом на просьбу Марата Хуснуллина разрешить застройщикам до ввода дома в эксплуатацию получать доступ к средствам граждан, хранящимся на эскроу-счетах. По ее словам, эти счета вводились для того, чтобы строители не могли забрать деньги у людей до получения ими квартиры, и этот принцип необходимо сохранить. «В этом и был смысл реформы. Предлагаю прислушаться к тому, что было сказано главой ЦБ», — поддержал Набиуллину президент.
— А немцы? (падает)
— Какие немцы?
— Ну немцы?!
— Зачем немцы?
Риски, что строительство затянется до «китайской пасхи» очень и очень велики. Словом, осень покажет, что будет на первичном рынке недвижимости.
Вторичку брать стоит только с целью сохранения «всего нажитого непосильным трудом». Как инвестиция жилая недвижимость сейчас, да и в обозримом будущем, не будет актуальна.
Что значит пострадает?
Вторичка — это в том числе сданные новостройки, с более лучшими потребительскими свойствами — в них можно жить СРАЗУ (или начать делать ремонт).
Стройки в режиме строительства держать долго нельзя.
Это рассуждения уровня:
правительства решило поддержать покупку фьючерсов — значит прежде всего пострадает рынок реальных активов/акций.
Ведь правительство его не поддерживает!
Висящее на балансе жилье с налогами и коммунальными платежами для юр лица — строительной организации прямые убытки.
Срок жизни «первички» в статусе «первички» — 2-3 года.
И то что сейчас «первичка», через 1-2 года все станет вторичкой.
И значительный разбег цен между ними не возможен,
при удешевлении «вторички» — спрос с «первички» перетечет туда, потому что люди «первичку» покупают не для коллекционирования, а чтобы удовлетворить жилищные потребности, которые «вторичка» удовлетворяет немедленно.
На мой взгляд, это самый эффективный рынок в части ценообразования в России среди всех высокостоймостных товаров.
Объективного «мусора» у коммерческих застройщиков внутри МКАД нет — поскольку сам город строит достаточно активно недорогое и социальное жилье.
И если застройщик будет строить «мусор» — он просто не выдержит конкуренции и прогорит.
Обанкротившихся застройщиков по экономическим (а не административно-политическим) причинам, у которых основа бизнеса — объекты внутри МКАД что-то не припоминаю в последние 5-7 лет.
За МКАДом большинство жилья это мусор, который ставят по ценам:
первоначальный взнос + маткапитал, плюс макс ежемесячный платёж по ипотеке со средней зп в месте строительства.
Вопрос о качестве там в принципе не ставится.
То что при разнице цен — человек, которому нужна квартира для жизни пойдет и купит вторичку, если она дешевле — также очевидно.
Это связанные между собой рынки — и активировать спрос на новостройки без удержания цен на вторичку не удастся.
Провалится вторичка, значит новостройки по высоким ценам никто покупать не будет.
Второй момент, который стоит учитывать — многие сейчас теряют веру в то, что ситуация с экономикой улучшиться в ближайшие 5-10 лет. А ведь уверенность в завтрашнем дне, хоть самая захудалая, гораздо лучше, чем отсутствие таковой. Поэтому даже 7% по ипотеке, теперь для многих не сладкий пряник, а ярмо на шее. Косвенно мои слова подтверждает значительное снижение рождаемости в последнее время, которое судя по всему, связано с теми же причинами, что я указал чуть выше.
1. Не учтён фактор инфляции. Если у нас она будет пару лет высокой, то с чего ценам падать? пока у нас она остановилась, но подозреваю что будет второй пик, когда наладят параллельный импорт и пойдёт оживление в экономике
Помните кризис 20того года- тоже был переход население к сберегающему населению и падение инфляции летом. Прям рекордно низкая была. а потом экономика очухалась и пошла инфляции
2. В разнонаправленное длительное движение цен на первичке/вторичке я не очень верю. Спред по цене квадратного метра и так довольно велик. и с начала СПО даже вырос. Он органичен выгодной из за льготной ипотеки. до неё стоимость первички была даже ниже (ибо ждать и платить за аренду, риски что не достроят и т.д.).
Дмитрий Гринин, втб свой фонд недвижки когда открывал говорил про то что стабильно работает именно на длинном горизонте. 7 лет. собственно мы видим на истории, что после 14 года бала некоторая коррекция. А потом бурный рост.
Критичный вопрос -насколько сейчас цена адекватна. Вот это сложно оценить. Тут надо смотреть и платёж по ипотеке к цене аренды, и ставку ЦБ и инфяцию..
Я ждал в 20 году что будет падение. когда всех на карантин отправили и потребительская уверенность упала. Исходя из того что цена росла в 19 году неплохо. Но цены угли в бурный рост