Как гарантированно купить жилплощадь в Москве от 25000 рублей?

31 января 2022 года на московской бирже стартовали торги фьючерсом на индекс недвижимости в Москве. Стоит ли продавать акции девелоперов и переходит в деривативы и какие есть плюсы и минусы?

Что такое индекс московской недвижимости?

Индекс московской недвижимости ДомКлик – это индекс рынка недвижимости Москвы, рассчитываемый на основании данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость в рублях 1 м³ недвижимости.

Квартиры, учитываемые в индексе, должны соответствовать ряду требований – стоимость до 30млн рублей, находиться в домах, построенных после 1900 года, в которых не более 26 этажей, отсутствие акций и скидок при продаже и т.д.

Индекс рассчитывается с 10 августа 2020 года (хотя данные представлены в период с 2016 года) и за последний год показал уверенный рост в 25%.

Расчет индекса происходит раз в неделю. Мосбиржа аргументирует это тем, что рынок недвижимости не так активен, как рынок акций, и расчет раз в неделю является наиболее оптимальным.

* ДомКлик — сервис для поиска, продажи, покупки и аренды жилой и коммерческой недвижимости, а также оформления и сопровождения ипотеки Сбербанка



Что такое фьючерс на индекс московской недвижимости?

* Фьючерс – это производный финансовый инструмент, обязательство купить или продать определенный товар по определенной цене в определенную дату в будущем.

Покупая фьючерсный контракт на московскую недвижимость, инвестор приобретает 0,1м² жилой площади в Москве. Сам фьючерс конечно же расчетный (то есть Вы не становитесь владельцем имущества, а на Ваш счет будет просто зачислена/списана разница между покупкой и продажей контракта)

Сейчас на бирже можно приобрести два вида данного инструмента – с исполнением в марте (HOME-3.22) и в июне (HOME-6.22). Всем не квалифицированным инвесторам перед покупкой будет необходимо пройти тестирование для допуска к торгам данным инструментом. 

Зачем покупать фьючерс HOME

Самый логичный вариант – захеджировать риски. Если в ближайшее время Вы планируете приобрести жилплощадь в Москве, но по какой-то причине не можете сделать это сейчас, Вы можете купить фьючерс HOME и как бы не изменилась стоимость недвижимости, Ваша покупательная способность относительного метража жилплощади никак не изменится.

Если недвижимость подешевеет, Вы естественно останетесь в минусе, но, с другой стороны, Вы сможете купить столько же метров жилой площади. В случае с облигациями и особенно с акциями это не всегда так (потерять можно куда больше).

Возможно использовать данный инструмент со спекулятивными целями и продать его дороже покупки, однако пока фьючерс малоликвиден. Впрочем, Ажиотаж вокруг «молодого» фьючерса в ближайшее время будут создавать неопытные инвесторы.

Как будет меняться стоимость недвижимости?



Предсказать движение цен невозможно, однако нужно учитывать, что существуют риски снижения стоимости жилья в Москве. Число предложений на рынке недвижимости резко увеличилось, а спрос, напротив, начал сокращаться.

Снижение спроса обуславливает увеличение процентных ставок по кредиту и снижение покупательной способности Россиян. Увеличение же предложения связано с желанием владельцев реализовать продажу недвижимости по сегодняшним ценам, особенно это касается тех инвесторов, кто приобрел квартиры в 2020-2021 годах, в период квартирного бума.

Впрочем, это открывает еще одну возможность использовать фьючерс HOME. Если стоимость недвижимости будет падать, можно открыть шорт позиции и заработать на снижении стоимости

Итог

Данный инструмент может быть интересен как инвесторам: так и спекулянтам.

Инвесторам все-таки стоит учитывать, что Отечественный фьючерс — довольно узкий инструмент, отражающий стоимость не всех квартир в Москве. Использование узкого сегмента недвижимости повышает волатильность фьючерса, что может быть опасно.

Впрочем, стоимость фьючерсного контракта составляет около 25000 рублей, и его вполне можно использовать для диверсификации портфеля путём инвестиций в недвижимость. В отличии от акций девелоперов, стоимость контракта напрямую зависит от стоимости недвижимости, а не от финансовых показателей и перспектив конкретной компании.

Спекулянтам будет интересен данный инструмент в случае снижения стоимости недвижимости или увеличения волатильности за счет ажиотажа со стороны молодых инвесторов.