Блог им. AzatShavaliev

Недвижимость в Питере.

    • 26 января 2022, 10:48
    • |
    • хм
      Популярный автор
  • Еще
Смотрю сейчас квартиру в Питере. В Москве решили не покупать, т.к

1. Слишком много народа в городе. Тяжело привыкать после провинции.

2. Лучше взять 3 квартиры в регионе миллионнике, чем одну в Москве. Тупо разные корзины.

3. 12 млн руб не окупают комфортность проживания. В провинции 12 млн это обеспеченные люди, в Москве это нищеброды живущие в панельках.

Снимал квартиру 3 месяца в балашихе, ездили по 2 часа в Москву.


Квартиры смотрю с целью размещения части депозита в бетоне. Глупо имея эквивалент 700 тыс баксов держать все в банках и на бирже.
Лимит по денежным средствам 500 тыс баксов, остальное идет под инвестиционные траты.
На текущий момент купили квартиру в Казани.


Параметры — от 40 квадратов, дом от 2000 года постройки, один собственник с момента постройки дома, вменяемый ремонт. Дом до 12 этажей.
Депозит сейчас 150 тыс за квадрат.

Расчет интересующей цены, исходя из разницы средняя з/п *3 месяца и стоимости аренды (доходность должна быть от 6% годовых, если доходность ниже, значит цена завышена).

Например, в Казани средняя з/п 35 тыс руб. Квадрат стоит 110 тыс.
Аренда 20 тыс. 
Мы брали квартиру за 90 тыс за квадрат. Сейчас цена завышена.

В Питере, насколько я понял, средняя з/п 50 тыс, таким образом цена равна

50*3=150 тыс за квадрат.

Вопрос к местным.

1. В транспортной доступности центра города, реальная цена за квадрат сейчас сколько?

Это реальные цены?

spb.domclick.ru/card/sale__flat__1502428943

117 тыс за квадрат

spb.domclick.ru/card/sale__flat__1497716992

160 тыс за квадрат.


2. Снять однушку можно за 20-25 тыс руб? Обычно прежде чем купить, нужно 3 месяца пожить в локации. Обычно снимаю на окраинах, так дешевле.

spb.domclick.ru/card/rent__flat__1494858650    Мурино. 20 тыс руб.

Это реальные цены?

3. Если цены аренды реальные, то доходность от сдачи в аренду недвижимости 

160 тыс за квадрат *30 квадратов = 4,8 млн руб *6%= 288 тыс в год

20 тыс*12=240 тыс без учета налогов, ремонта и простоя.

Реальная доходность около 4% годовых.

Выводы. Цена процентов на 10% завышена. Либо аренда вырастет либо недвижимость подешевеет.

Стоит сейчас ехать или подождать год?

Кто что думает?

По мимо Питера смотрю Екатеринбург и Нижний новгород.

Данный акк в доступе 2 человек. Я лично тут редко пишу.

Заранее спасибо за комментарии.

Новостройки интересуют только уже сданные и с ремонтом. В аренду не планирую сдавать, чистый инвест с проживанием кого то из родственников.








★10
78 комментариев
116 тыс — заманка. Нет таких цен
avatar
Сейчас цены на недвигу на пике. И раньше то смысла в ней не было, а сейчас тем более.
avatar

2. Да, съем однокомнатной квартиры 20-25к реальная цена, при желании можно найти и чуть ниже нижнего диапазона, зависит от района (решающий фактор — удаленность от метро)

www.avito.ru/sankt-peterburg/kvartiry/1-k._kvartira_40m_1012et._791155525 (например)

avatar
Просто Егор, подтверждаю про метро. Автору советую брать квартиру не далее 15 минут пешком от метро. При этом не смотрите на планы города ввода новых станций метро в эксплуатацию — могут отодвинуть на 10 и более лет.
avatar
могут отодвинуть на 10 и более лет

Sir Dasfig, а также на 10 км и более (Шушары)
Цены на недвижимость сейчас на пике. Замечено, что график цен на недвижимость повторяет график цен на нефть. Надо ждать обвала нефти и кризиса для покупки бетона.
Также считаю, что если деньги позволяют надо смотреть недвижимость и двигаться с сторону развитых стран потеплее. Казань странный выбор — перспектив там особых нет. В Питере климат говно.
avatar
цена за однушку, что в обьяве реальная от 6 лям, аренда в мурино дешевле конечно, но это уже область с траблами выехать в часы пик
от 160 тыщ/м2 найти можно
 аренда будет дорожать, если не изменится что-то кардинально
Хуан Диего из Севильи, с чего такая уверенность?
avatar
NikolasM, с того, что инфляция
Хуан Диего из Севильи, так инфляция отжирает в первую очередь спрос у квартиросъёмщиков ))
avatar
Мурино и прочие «гетто» даже не смотрите. Московский район классный
avatar
 чтобы цены стали падать должна быть дефляция в мире
Хуан Диего из Севильи, или дорогая ипотека
avatar
ves2010, на текущий момент она стала дороже, но может быть еще дороже, наверное. сам смотрю кв в мск, и то ли ждать весны-лета, то ли брать…
avatar
Владимир С., на растущей инфляции ипотека будет ооочень дороже…
avatar
ves2010, это скорее стагнация. Помню как цены на квартиры стояли годами даже при ухудшении экономики, но без падения себестоимости строительства, а значит скидок застройщиков-цены не сдвинуть
Хуан Диего из Севильи, стагфляция
avatar
ves2010, это уже есть, правда только в России
avatar
А чё Балашиха это Москва?
avatar
Почему просто не купить акции строительных компаний? Будет и ликвидность и дивиденды.
с питером сложно все...
1 старый жилой фонд
2 хреновый климат
3 бери дом с землей… квартиры не бери
4 счас лучший вариант взять дом в сочи...
5 накрайняк купи латвию… будет у тя внж… и деньги в евро запаркуешь
avatar
ves2010, сейчас цены в сочи просто беспредел… не запредел, а именно беспредел, тогда уж лучше дом в турции
Хуан Диего из Севильи, тогда на кипре… все таки ес

сочи он разный... 
avatar
Хуан Диего из Севильи, тем более ни какой гарантии что по суду дом не пойдет под снос
avatar
Хуан Диего из Севильи, сочи уже падает
avatar
Vodkin, Сдача — ещё тот гемор. Снимающие, не берегут квартиру, если не следить, то могут ушатать ее в хлам за год
avatar
А как вы ведёте оперативное управление квартирами в разных городах? 
avatar
Vodkin, 
В дополнение к Вашему комментарию, могу отметить, что если автор поста будет жить в одном городе, а сдавать в другом, у него не получится даже 4% годовых делать в Питере в комфорте (придется кому-то платить за подписание договора найма/аренды и за решение ситуаций у жильцов (потоп, унитаз сломался, обои отклеились, передача/приемка кв. у жильцов и проч.)

Автору можно только посоветовать детально расписать для себя, как он будет сдавать свои инвест-квартиры. И сделать выводы о реальном положении дел и доходности.

Я лично смотрел в сторону Яндекс.аренды, как вариант скинуть на кого-нибудь ответственность, но из документов Яндекса понял, что они ни за что не несут ответственности и это скорее сервис по продаже страховки, нежели рабочее решение.

А по поводу реальности цен на аренду и продажу, пока лично не позвоните и не распросите в деталях, не узнаете.
avatar

В Питере есть крайне хреновые локации, это Мурино, Кудрово, Бугры, Девяткино. Т.е. если совсем денег нет, то жить там можно, но транспортная доступность отвратная и территория это бетонные джунгли. При продаже будут долгие экспозиции, т.к. аналогичных квартир вокруг продается много. 

Как инвестиция на долгий срок — идея неудачная, имхо удачная — это квартира в центре. Но не за 6 млн ессно. Есть в центре и современные дома постройки после 2010, их кое-где точечно воткнули.

avatar
TwitterMan, в кудрово сделали развязку и уже неплохо все
В Питере аренда — это часть расходов, традиционно рекламная цена — это собственнику на руки, оплата всей остальной коммуналке на нанимателе.
В Москве наниматель сверху платит только за счетчики.

 смотрел видео про людей, купивших дешевое жилье в италии, которое теперь не сдать-не продать и даже не поехать из-за ковида было, а там уже заселились бомжи и теперь их только через суд, поэтому ес лучше не брать)))
Хуан Диего из Севильи, уже есть наши соотечественники, которые выселяют без суда
avatar
Хуан Диего из Севильи, их за то что заселились незаконно сложно выселить, зато легко за то что гадят и хулиганят. Надо соседей уболтать на подачу коллективной жалобы.
Мое мнение взять коммерческое помещение или дольку в ТЦ или складе. Ценник на жилье скорректируется процентов на 15 в ближайшие год, два. Вторичка будет существенно дешевле первички из-за высокой ставки и  отсутствия льготных программ от банков и застройщиков.
Слишком много народа в городе. Тяжело привыкать после провинции.
Это же прям про книгу Лурье «Питерщики», про С-Петербург и капитализм в 19-нач.20 века. 
В чем смысл покупать квартиры в разных городах для сдачи в аренду, если один лишь внеплановый полет на самолете (ну или просто поездка) в чужой город с 1-2 ночевками аннулирует весь годовой профит?
Если предположить, что билеты с ночевкой в гостинице могут вылиться тыс. в 20-30…
avatar
Я тебе так скажу, тебе легче было бы терию Доу выучить, опробовать на OnDemande ToS-а и вбухать в амерорынок всё, Слишком всё у тебя  сложно.
I*ll take your money,  пока есть инфляция и печатают бумагу, цены не упадут
avatar
Бери в городе котом живёшь, ну Москва, Казань раз между ними ты метаешься
avatar
Первая ссылка замануха. Хрущ в спальнике дороже. Вторая ссыль условно возможна. Аренда однухи за 20-25 возможна, но это искать надо. Сам сдал 2 месяца назад студию в Мурино за 20 — очередь была. А вообще в Питере цены такие, что много народу тупо решили фиксануться и продать лишнюю недвижку. Не лучший момент покупать. Я бы выждал пол года пока эти бедолаги загрустят от того что арендаторов выгнали, а бетон не продается и скинут прайс. 
avatar
Например, в Казани средняя з/п 35 тыс руб. Квадрат стоит 110 тыс.
Аренда 20 тыс. 
Мы брали квартиру за 90 тыс за квадрат. Сейчас цена завышена.

В Питере, насколько я понял, средняя з/п 50 тыс, таким образом цена равна

Там реально кто-то выживает на эти деньги?

Выводы. Цена процентов на 10% завышена. Либо аренда вырастет либо недвижимость подешевеет.

Растут цены и все расходы, к ним по логике должны подтянуться цены на аренду. В существенное снижение цен на недвижимость пока слабо верится.
avatar
Diamond, да нет этой логики, Квартира 1 комнатная в аренду что в 13 году 18-22 стоила, что сейчас так же стоит. 
avatar
Skifan, глянул Циан, а там неэффективность рынка) в одном и том же районе однушки сдают по 30К и по 50К. Если арендодатель непротив субаренды, то можно заработать)
avatar
Diamond, не смотрите ЦИАН, смотрите Авито недвижимость, или Яндекс недвижимость,  гораздо более адекватные данные 
У меня друг в районе Лесной в новом доме за 22 снимает, на Международной друзья снимают двушку за 32, опять же смотря кому же вы сдавать хотите, чурки и за 40 могут снимать ) 
avatar
Diamond, «Там реально кто-то выживает на эти деньги?» а вы сомневаетесь? Конечно и таких людей полно.
avatar
Кому ты вагранку крутишь иди убейся вафлер
avatar
Кому ты варганку крутишь иди убейся вафлер
avatar
А я вот оставлю 700к бакинских, так как в 2012 году купил квартиру за 120к а в прошлом году продал за 80к в состоянии гораздо лучше чем оно было до покупки. В рублях конечно рост произошел, и это единственный плюс
avatar
Влад, Локация у радара!
Зачем тебе вторичка? Тельмана и Блюхера — крайне хреновые районы в плане пробок, да и сами по себе райончики так себе.
Посмотри новострой на Васлильевском. В плане инвестиций — самое то. По идеи лучше наверное подождать и понаблюдать за ценами, так как у нас цены уехали в полный неадекват. Брал 2 года назад евродвушку на Ваське за 5 500 тр, сейчас такие продают по 12 000 тр… Тем более ипотеку по процентам поджали.
Мурино, Кудрово — в печь, это Ленобласть и гетто. Девяткино — тоже гетто.
avatar
я вот хочу в Москве прикупить
avatar
Я бы на вашем месте смотрел бы варианты за границей. Например в Греции. Понятно, что сейчас там не айс, но потом когда начнется заваруха будет норм актив, и есть куда свалить.
avatar
Аренда в Спб уже много и много лет особо не растет. 
Рост цен на недвижку вызван исключительно изменением законодательства (там же пирамиды из дольщиков прикрыли) + банки ипотеку уже только малоимущим не дают, хотя им тоже дают, в соц. жилье в Шушары переселяют из центральных коммуналок. 

Тут если в бетон вкладываться, очень смотреть надо на логистику,  а вообще все нормальные люди с баблом расселяют коммуналки, делают ремонт новый и сами живут, или под сдачу, тогда реальный доход. 
А на всяких гетто типа Мурьино, Шушары, Ново Девяткино и т.д.  народ кто получил,  писец стонут (недавно же было, снег выпал от Купчино до Шушар люди по 6 часов добирались).
Кто с баблом, продают и все же ближе к центру перебирается, благо город не очень большой ))) 

И другой вариант, набирающий популярность, это загородные дома. Но это вообще отдельная тема.
avatar
Skifan, практически со всем согласен, кроме «снег выпал от Купчино до Шушар люди по 6 часов добирались». Каждые 15-20 минут из Шушар до метро Купчино ездят электрички. Время в дороге 4 минуты. Если *опу из машины не вытащить, то да — 6 часов.
avatar
Sir Dasfig,  вот статья хорошая, маршрутки да ходят )) 

Живым я не выберусь из этих Шушар

И допустим тему садиков, школ и больниц в том же районе не поднимаю ))) 

avatar
Skifan, да я ж не спорю про автобусы, садики, школы и поликлиники. Покупаешь квартиру в Шушарах, значит люби электрички! )
avatar
Если как инвестиция, то можно рассмотреть Курортный район (Сестрорецк, Зеленогорск). Там сейчас застройка идет, да и в целом элитный район из-за экологии считается. 
avatar

Живу тут 18 лет, снимаю всю дорогу, думаю над ипотекой.

Текущий расклад: 26+3 (в среднем по году КУ) за однушку 40 м2 в модной панельке 2000-го, между станциями Беговая и Старая деревня (Приморский район; до Лахта-центра с полчаса прогулки). Выбирал вдумчиво из пучка, 25-30 плюс все КУ и сейчас.

Средняя стоимость квадрата здесь от 200 до 250.

Это дорогой район, средняя по городу (Мурино-Кудрово-Шушары-Бугры не город!) скорее ближе к 165.

Вот полное полезной информации кино с разбором райнов, мест и цен

www.youtube.com/watch?v=GrkRpQZxmFs

Прямо говорят, что есть что и почему именно столько стоит. Если подвирают, то процентов на пять, не думаю, что больше.

Алексей Васик, спасибо
avatar
диверсификация -это конечно хорошо… но не при таких ценах на фонде…
avatar
 думаете, газпром со сберкассой будут копейки стоить из-за геополитики, а бетон только расти?
avatar
в Екб снимаем двушку 45 м2 в хрущевке центре. 17 тыс.+коммуналка. Квартира такая стоит около 4 млн. 
avatar
Влад, коль в Вики полез, так почитай где применяется слово! Как обезьяны, друг за другом коверкаете русский язык.
Глупо имея эквивалент 700 тыс баксов держать все в банках и на бирже.

На мой взгляд стоит обратиться к Сергею Смирнову (у него есть свой канал на ютубе) или к пр. профессиональным подборщикам. Тогда вам что-то подберут в качестве инвестиции в бетон в соответствии с вашими целями.

Цена жилой недвижки вблизи пика я считаю. Даже банковский депозит недвижка в ближайшие 2-3 года не обгонит, про другие инвестиции молчу. На прошедших низких ставках хорошую долю спроса на ближайшие годы выели.

В период роста ставок, который сейчас идет, цены, как правило, стагнируют. 2018-2019 помню у нас в городе цены стояли как вкопанные при неизменной ставке, ничего не происходило пока в 2020 ставка вниз не пошла.

А то что в объявлениях — это инерция мышления людей. На авито мониторю регулярно — у многих людей ценник задран на 20-25%, квартиры висят больше чем по году кое-где, они даже цену не снижают за это время. Считают, что на каждую квартиру найдется свой покупатель. При этом в том доме есть аналоги на 20-25% дешевле, которые тоже стоят больше полугода. Рынок недвижки явно перегрет.

Реальные ипотечные сделки в этом районе (в т.ч. по этому дому) за последние 3 года можете посмотреть, купив отчет об оценке за ~150 рублей в домклике, когда будете смотреть конкретное объявление. Фотографий ремонта не увидите, но общий диапазон цен будет понятен.
avatar
Влад, никто и не тыкал, см. обобщенно-личные предложения(пример:Любишь кататься — люби и саночки возить) ! Я и пытаюсь донести мысль о варваризации русского языка, в устах современников. А переход на личности, что ж… промолчу. Продолжайте писать: локация-это о многом говорит!
Вторая квартира — прямо напротив моего офиса )))
Если вторая квартира еще более или менее «в рынке», то первая — таких цен точно нет в такой локации. Плюс, в объявлении указано что в конце 21 года она выставлялась за 8,9 млн.
avatar
В СПБ брал бы квартиру, чтоб сохранить деньги в диапазоне от 10 лет  (грубо говоря цена «удваивается» каждые 7 лет находясь между резкими скачками цены в «боковике»).
Для диверсификации интереснее взять по одной в Нижнем и Екатеринбурге без СПб. При выборе учитывая то, что тремя главными факторами, влияющими на стоимость недвижимости в настоящем и будущем являются: место, место и место.
avatar

с лета цены на аренду поднялись. укомплектованные студии на окраинах 22-25т.р, до метро 30 мин пешком. Однушку уже боюсь в такую цену вам не сдадут

под ваши хотелки 150т.р за м2 цена неадекват. Дураков нет, 180+ может что-то будет, но с ньюансом вроде собственника за границей

avatar

теги блога хм

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн