SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. AzatShavaliev
Недвижимость в Питере.
- 26 января 2022, 10:48
- |
- хм
Смотрю сейчас квартиру в Питере. В Москве решили не покупать, т.к
1. Слишком много народа в городе. Тяжело привыкать после провинции.
2. Лучше взять 3 квартиры в регионе миллионнике, чем одну в Москве. Тупо разные корзины.
3. 12 млн руб не окупают комфортность проживания. В провинции 12 млн это обеспеченные люди, в Москве это нищеброды живущие в панельках.
Снимал квартиру 3 месяца в балашихе, ездили по 2 часа в Москву.
Квартиры смотрю с целью размещения части депозита в бетоне. Глупо имея эквивалент 700 тыс баксов держать все в банках и на бирже.
Лимит по денежным средствам 500 тыс баксов, остальное идет под инвестиционные траты.
На текущий момент купили квартиру в Казани.
Параметры — от 40 квадратов, дом от 2000 года постройки, один собственник с момента постройки дома, вменяемый ремонт. Дом до 12 этажей.
Депозит сейчас 150 тыс за квадрат.
Расчет интересующей цены, исходя из разницы средняя з/п *3 месяца и стоимости аренды (доходность должна быть от 6% годовых, если доходность ниже, значит цена завышена).
Например, в Казани средняя з/п 35 тыс руб. Квадрат стоит 110 тыс.
Аренда 20 тыс.
Мы брали квартиру за 90 тыс за квадрат. Сейчас цена завышена.
В Питере, насколько я понял, средняя з/п 50 тыс, таким образом цена равна
50*3=150 тыс за квадрат.
Вопрос к местным.
1. В транспортной доступности центра города, реальная цена за квадрат сейчас сколько?
Это реальные цены?
spb.domclick.ru/card/sale__flat__1502428943
117 тыс за квадрат
spb.domclick.ru/card/sale__flat__1497716992
160 тыс за квадрат.
2. Снять однушку можно за 20-25 тыс руб? Обычно прежде чем купить, нужно 3 месяца пожить в локации. Обычно снимаю на окраинах, так дешевле.
spb.domclick.ru/card/rent__flat__1494858650 Мурино. 20 тыс руб.
Это реальные цены?
3. Если цены аренды реальные, то доходность от сдачи в аренду недвижимости
160 тыс за квадрат *30 квадратов = 4,8 млн руб *6%= 288 тыс в год
20 тыс*12=240 тыс без учета налогов, ремонта и простоя.
Реальная доходность около 4% годовых.
Выводы. Цена процентов на 10% завышена. Либо аренда вырастет либо недвижимость подешевеет.
Стоит сейчас ехать или подождать год?
Кто что думает?
По мимо Питера смотрю Екатеринбург и Нижний новгород.
Данный акк в доступе 2 человек. Я лично тут редко пишу.
Заранее спасибо за комментарии.
Новостройки интересуют только уже сданные и с ремонтом. В аренду не планирую сдавать, чистый инвест с проживанием кого то из родственников.
1. Слишком много народа в городе. Тяжело привыкать после провинции.
2. Лучше взять 3 квартиры в регионе миллионнике, чем одну в Москве. Тупо разные корзины.
3. 12 млн руб не окупают комфортность проживания. В провинции 12 млн это обеспеченные люди, в Москве это нищеброды живущие в панельках.
Снимал квартиру 3 месяца в балашихе, ездили по 2 часа в Москву.
Квартиры смотрю с целью размещения части депозита в бетоне. Глупо имея эквивалент 700 тыс баксов держать все в банках и на бирже.
Лимит по денежным средствам 500 тыс баксов, остальное идет под инвестиционные траты.
На текущий момент купили квартиру в Казани.
Параметры — от 40 квадратов, дом от 2000 года постройки, один собственник с момента постройки дома, вменяемый ремонт. Дом до 12 этажей.
Депозит сейчас 150 тыс за квадрат.
Расчет интересующей цены, исходя из разницы средняя з/п *3 месяца и стоимости аренды (доходность должна быть от 6% годовых, если доходность ниже, значит цена завышена).
Например, в Казани средняя з/п 35 тыс руб. Квадрат стоит 110 тыс.
Аренда 20 тыс.
Мы брали квартиру за 90 тыс за квадрат. Сейчас цена завышена.
В Питере, насколько я понял, средняя з/п 50 тыс, таким образом цена равна
50*3=150 тыс за квадрат.
Вопрос к местным.
1. В транспортной доступности центра города, реальная цена за квадрат сейчас сколько?
Это реальные цены?
spb.domclick.ru/card/sale__flat__1502428943
117 тыс за квадрат
spb.domclick.ru/card/sale__flat__1497716992
160 тыс за квадрат.
2. Снять однушку можно за 20-25 тыс руб? Обычно прежде чем купить, нужно 3 месяца пожить в локации. Обычно снимаю на окраинах, так дешевле.
spb.domclick.ru/card/rent__flat__1494858650 Мурино. 20 тыс руб.
Это реальные цены?
3. Если цены аренды реальные, то доходность от сдачи в аренду недвижимости
160 тыс за квадрат *30 квадратов = 4,8 млн руб *6%= 288 тыс в год
20 тыс*12=240 тыс без учета налогов, ремонта и простоя.
Реальная доходность около 4% годовых.
Выводы. Цена процентов на 10% завышена. Либо аренда вырастет либо недвижимость подешевеет.
Стоит сейчас ехать или подождать год?
Кто что думает?
По мимо Питера смотрю Екатеринбург и Нижний новгород.
Данный акк в доступе 2 человек. Я лично тут редко пишу.
Заранее спасибо за комментарии.
Новостройки интересуют только уже сданные и с ремонтом. В аренду не планирую сдавать, чистый инвест с проживанием кого то из родственников.
теги блога хм
- eurusd
- Evergrande
- активы
- акции
- альфа банк
- Альфа-Банк
- Бабки
- бакс
- банки
- банки ру
- бетон
- бизнес
- Брокер
- Брокер Открытие
- брокеры
- валюта
- Василий Олейник
- видео
- Воркута
- воскресное
- ВТБ
- ВТБ брокер
- вычет НДФЛ
- газпром
- депозит
- дивиденды
- договор
- долгосрочные инвестиции
- доллар
- Доллар рубль
- ДУ
- ЗОЖ
- золото
- идиотизм крепчает
- иис
- инвестиции
- инвестиции в будущее
- Инвестиции в недвижимость
- инфляция
- ипотека
- кадры
- квалифицированный инвестор
- короновирус
- криптовалюта
- лчи
- ЛЧИ 2020
- лчи 2021
- маразм крепчает
- Мособлбанк
- мошеничество
- мошенники
- Мошенники из Москва сити
- налоги
- Налогообложение на рынке ценных бумаг
- народные ОФЗ
- недвижимость
- недвижимость в РФ
- Облигации
- обучение инвестициям
- Олейник
- открытие
- Открытие Брокер
- офз
- ОФЗ облигации
- офз-н
- ОФЗ-н облигации
- оффтоп
- Пенсия
- Персональные данные
- пирамида
- ПИФы долгосрочное инвестирование
- политика
- политические риски
- портфель новичка
- пособия
- Почта Банк
- промсвязьбанк
- ПСБ
- росбанк
- россельхозбанк
- рсхб
- Сбербанк
- Сбербанк брокер
- Севен
- смартлаб
- спекуляции
- Тинькофф Банк
- тинькофф инвестиции
- трейдинг
- финансы
- финико
- форекс
- юмор
2. Да, съем однокомнатной квартиры 20-25к реальная цена, при желании можно найти и чуть ниже нижнего диапазона, зависит от района (решающий фактор — удаленность от метро)
www.avito.ru/sankt-peterburg/kvartiry/1-k._kvartira_40m_1012et._791155525 (например)
Sir Dasfig, а также на 10 км и более (Шушары)
Также считаю, что если деньги позволяют надо смотреть недвижимость и двигаться с сторону развитых стран потеплее. Казань странный выбор — перспектив там особых нет. В Питере климат говно.
от 160 тыщ/м2 найти можно
1 старый жилой фонд
2 хреновый климат
3 бери дом с землей… квартиры не бери
4 счас лучший вариант взять дом в сочи...
5 накрайняк купи латвию… будет у тя внж… и деньги в евро запаркуешь
сочи он разный...
В дополнение к Вашему комментарию, могу отметить, что если автор поста будет жить в одном городе, а сдавать в другом, у него не получится даже 4% годовых делать в Питере в комфорте (придется кому-то платить за подписание договора найма/аренды и за решение ситуаций у жильцов (потоп, унитаз сломался, обои отклеились, передача/приемка кв. у жильцов и проч.)
Автору можно только посоветовать детально расписать для себя, как он будет сдавать свои инвест-квартиры. И сделать выводы о реальном положении дел и доходности.
Я лично смотрел в сторону Яндекс.аренды, как вариант скинуть на кого-нибудь ответственность, но из документов Яндекса понял, что они ни за что не несут ответственности и это скорее сервис по продаже страховки, нежели рабочее решение.
А по поводу реальности цен на аренду и продажу, пока лично не позвоните и не распросите в деталях, не узнаете.
В Питере есть крайне хреновые локации, это Мурино, Кудрово, Бугры, Девяткино. Т.е. если совсем денег нет, то жить там можно, но транспортная доступность отвратная и территория это бетонные джунгли. При продаже будут долгие экспозиции, т.к. аналогичных квартир вокруг продается много.
Как инвестиция на долгий срок — идея неудачная, имхо удачная — это квартира в центре. Но не за 6 млн ессно. Есть в центре и современные дома постройки после 2010, их кое-где точечно воткнули.
В Москве наниматель сверху платит только за счетчики.
Если предположить, что билеты с ночевкой в гостинице могут вылиться тыс. в 20-30…
Там реально кто-то выживает на эти деньги?
Растут цены и все расходы, к ним по логике должны подтянуться цены на аренду. В существенное снижение цен на недвижимость пока слабо верится.
У меня друг в районе Лесной в новом доме за 22 снимает, на Международной друзья снимают двушку за 32, опять же смотря кому же вы сдавать хотите, чурки и за 40 могут снимать )
Посмотри новострой на Васлильевском. В плане инвестиций — самое то. По идеи лучше наверное подождать и понаблюдать за ценами, так как у нас цены уехали в полный неадекват. Брал 2 года назад евродвушку на Ваське за 5 500 тр, сейчас такие продают по 12 000 тр… Тем более ипотеку по процентам поджали.
Мурино, Кудрово — в печь, это Ленобласть и гетто. Девяткино — тоже гетто.
Рост цен на недвижку вызван исключительно изменением законодательства (там же пирамиды из дольщиков прикрыли) + банки ипотеку уже только малоимущим не дают, хотя им тоже дают, в соц. жилье в Шушары переселяют из центральных коммуналок.
Тут если в бетон вкладываться, очень смотреть надо на логистику, а вообще все нормальные люди с баблом расселяют коммуналки, делают ремонт новый и сами живут, или под сдачу, тогда реальный доход.
А на всяких гетто типа Мурьино, Шушары, Ново Девяткино и т.д. народ кто получил, писец стонут (недавно же было, снег выпал от Купчино до Шушар люди по 6 часов добирались).
Кто с баблом, продают и все же ближе к центру перебирается, благо город не очень большой )))
И другой вариант, набирающий популярность, это загородные дома. Но это вообще отдельная тема.
Живым я не выберусь из этих Шушар
И допустим тему садиков, школ и больниц в том же районе не поднимаю )))
Живу тут 18 лет, снимаю всю дорогу, думаю над ипотекой.
Текущий расклад: 26+3 (в среднем по году КУ) за однушку 40 м2 в модной панельке 2000-го, между станциями Беговая и Старая деревня (Приморский район; до Лахта-центра с полчаса прогулки). Выбирал вдумчиво из пучка, 25-30 плюс все КУ и сейчас.
Средняя стоимость квадрата здесь от 200 до 250.
Это дорогой район, средняя по городу (Мурино-Кудрово-Шушары-Бугры не город!) скорее ближе к 165.
Вот полное полезной информации кино с разбором райнов, мест и цен
www.youtube.com/watch?v=GrkRpQZxmFs
Прямо говорят, что есть что и почему именно столько стоит. Если подвирают, то процентов на пять, не думаю, что больше.
На мой взгляд стоит обратиться к Сергею Смирнову (у него есть свой канал на ютубе) или к пр. профессиональным подборщикам. Тогда вам что-то подберут в качестве инвестиции в бетон в соответствии с вашими целями.
Цена жилой недвижки вблизи пика я считаю. Даже банковский депозит недвижка в ближайшие 2-3 года не обгонит, про другие инвестиции молчу. На прошедших низких ставках хорошую долю спроса на ближайшие годы выели.
В период роста ставок, который сейчас идет, цены, как правило, стагнируют. 2018-2019 помню у нас в городе цены стояли как вкопанные при неизменной ставке, ничего не происходило пока в 2020 ставка вниз не пошла.
А то что в объявлениях — это инерция мышления людей. На авито мониторю регулярно — у многих людей ценник задран на 20-25%, квартиры висят больше чем по году кое-где, они даже цену не снижают за это время. Считают, что на каждую квартиру найдется свой покупатель. При этом в том доме есть аналоги на 20-25% дешевле, которые тоже стоят больше полугода. Рынок недвижки явно перегрет.
Реальные ипотечные сделки в этом районе (в т.ч. по этому дому) за последние 3 года можете посмотреть, купив отчет об оценке за ~150 рублей в домклике, когда будете смотреть конкретное объявление. Фотографий ремонта не увидите, но общий диапазон цен будет понятен.
Если вторая квартира еще более или менее «в рынке», то первая — таких цен точно нет в такой локации. Плюс, в объявлении указано что в конце 21 года она выставлялась за 8,9 млн.
Для диверсификации интереснее взять по одной в Нижнем и Екатеринбурге без СПб. При выборе учитывая то, что тремя главными факторами, влияющими на стоимость недвижимости в настоящем и будущем являются: место, место и место.
с лета цены на аренду поднялись. укомплектованные студии на окраинах 22-25т.р, до метро 30 мин пешком. Однушку уже боюсь в такую цену вам не сдадут
под ваши хотелки 150т.р за м2 цена неадекват. Дураков нет, 180+ может что-то будет, но с ньюансом вроде собственника за границей