😵‍💫 В телеге постоянно рекламируют фонды недвижимости. Да что это блин такое?

Если вы пользуетесь Телеграмом, даем 100%, что вы уже видели на каком-либо канале рекламу фондов, которые предлагают инвестировать в склад Ozon или что-то подобное. Мы побеседовали с менеджментом одного из таких фондов и теперь хотим кратко объяснить, что это такое и почему это не какая-нибудь пирамида. Последнее — один из самых популярных вопросов про ПИФы.

ПИФ

(паевой инвестиционный фонд) — это коллективная инвестиция. Если более правильно, то это обособленное имущество, переданное в доверительное управление пайщиками (учредителями) управляющей компании.

ПИФы бывают открытыми (можно погасить пай в любое время), интервальными (можно погасить в определенное время), закрытыми (нельзя погасить до определенного времени). При этом ПИФ является ценной бумагой, а значит, пай можно продать в любое время на бирже.

Отличие продажи от погашения в том, что в первом случае это не приводит к уменьшению активов фонда. Далее речь пойдет конкретно о ЗПИФ «Парус-ОЗН» от компании PARUS Asset Management.

❓В чем суть фонда?

Перед IPO, которое состоялось год назад, Ozon заключил сделку по продаже с обратной арендой (sale and lease back) своего склада (главного распределительного центра, если точнее). Сделано это было для того, чтобы вернуть в компанию кэш, необходимый для развития. Вообще, так делают ритейлеры во всем мире.

Сейчас владельцем склада является PARUS, который сдает его в долгосрочную аренду на «нерасторгаемых» условиях. Это условная формулировка, которая заключается в том, что в договоре аренды отсутствует возможность его расторжения во внесудебном порядке.

⚙️ Механика фонда:

Ozon платит ПАРУС Управление Активами аренду, которая ежегодно индексируется на 4%. Договор заключен на 10 лет, после чего либо склад будет продан, либо аренда будет продлена с Ozon / с любой другой компанией. Фонд создан на 15 лет, по истечении которых его функционирование может быть продлено.

Важно также то, что склад куплен на деньги seed-инвесторов и на кредит от Сбера (72% от суммы покупки). Кредит будет погашаться за счет средств новых пайщиков, которые будут владеть складом вместо Сбербанка и получать весь арендный поток.

💰 Из чего складывается доход инвестора?

1. На всем протяжении владения долей в фонде пайщики получают арендные платежи. Причем происходит это ежемесячно, что отличает данный инструмент от 95% облигаций. Поскольку предусмотрена индексация (4%), доходность с каждым годом будет немного увеличиваться.

2. Вторым важным источником дохода является продажа склада (ориентировочно, через 5-7 лет). Покупая пай, инвестор, по сути, становится владельцем части склада. Для понимания, можно провести некую аналогию с номиналом у облигации. Однако если у облигации номинал зафиксирован, часть склада может вырасти в цене. Это порождает определенные риски, поскольку склад может и подешеветь.

Тем не менее исторически недвижимость в России растет, причем быстрыми темпами. Например, на момент открытия фонда склад стоил 2,5 млрд. руб. Если он подорожает на 500 млн., доп доходность составит 20% (~7% годовых), если подорожает на 1 млрд. — 40% (~12% годовых) и так далее.

🤔 Что получает от этого Парус?

Управляющая компания забирает 10 млн рублей фиксированной комиссии с арендного потока (management fee) за управление фондом, работу с арендатором и содержание персонала УК. Кроме того, удерживается 10% от выплат дохода клиентам (success fee), а также 10% от разницы между итоговой ценой продажи склада и изначальной ценой его приобретения.

Данный ЗПИФ отличается от других тем, что здесь комиссия УК связана с доходами инвесторов.

Это еще не все, что мы хотели рассказать, но, подводя итог, можно сделать следующий вывод. Инструмент инвестирования в недвижимость через ЗПИФ похож на облигацию за счет периодических выплат. Однако инвесторы также могут получить дополнительный доход от финальной продажи актива, если они верят в рост его стоимости.

⚛️ P.S. Текст проверен компанией на наличие ошибок и неточностей. У Паруса в скором времени должен появиться новый фонд со складом СберЛогистики. 

Больше крутой аналитики в нашей телеге (Заяц с NASDAQ) и (Заяц с Москухни). А еще у нас есть инста с мемами