✅ Все, что нужно знать о бизнесе ПИКа (почти)

Последний нерассмотренный нами девелопер — ПИК. Давайте разделаемся с ним, и вернемся к другим отраслям.

📌 Структура акционерного капитала (всего 660 497 000 шт):

• 59,33% — Гордеев С.Э.

• 23,05% — ВТБ;

• 17,62% — free-float.

Простая структура акционеров. Как видите, невысокий free-float — это беда не только Самолета, хотя у ПИКа показатель все равно выше в 3,5 раза.

Что хотим сказать о компании на первый взгляд?

Зато у ПИКа есть обзор об устойчивом развитии, который называетсяAnnual and Sustainability Report, на английском языке. Этот документ уже похож на то, что с чем мы привыкли работать (хотя не очень). Но у нас просто не укладывается в голове, для кого ПИК делает эти английские отчеты, если его бумаги торгуются только на MOEX?

По логике ПИКа, международные инвесторы могут читать красочный и объемный документ, а российские — довольствоваться краткой выжимкой. Но даже в английской версии бизнес-модель нормально не представлена. Как рассматривать компанию — не понятно. Будем работать с тем, что есть, с уклоном на операционку.

И еще одно замечание: у ПИКа два отчета (годовой на русском и Annual and Sustainability Report)в некоторых местах рознятся, с чего мы в еще большем удивлении. Например, в русской версии: «ПИК… является… компанией, реализующей комплексные проекты в девяти регионах России с фокусом на Москву и Московскую область» (стр. 8). В английской версии ПИК строит дома уже в 14 регионах… (стр. 7).

⚙️ Бизнес:

Бизнес-модель ПИКа похожа на версию Самолета (хотя скорее наоборот). Основной продукт компании — жилье комфорт-класса (так сказано в отчете, хотя это как-то странно).

Мы так и не поняли, в скольких регионах действует компания, но88% от общего объема продаж в 2020г пришлось на московский регион. Кроме того, УК ПИК-Комфорт управляет жильем в 40 городах 20 регионов России.

ПИК пишет, что его бизнес-модель состоит из 6 пунктов. Естественно, о каждом сказано по 2 строчки, поэтому останавливаться почти не на чем. Изменения земельного банка есть только на конец 2020г. Он увеличился на 49% г/г до 16,5 млн. кв. м.

UPD: уже после выхода поста посмотрели трансляцию ПИКа, на которой было сказано, что на конец 1п 2021г у ПИКа земельный банк >21,5 млн. кв. м., что больше, чем у Самолета

ПИК является, наверное, самым вертикально-интегрированным девелопером нашего рынка.

Цикл такой:

Классический цикл реализации проекта составляет 30-33 месяца и разделен на 3 этапа.

1 этап: 9-12 мес. — выбор участка, проектирование, получение всей необходимой документации.

2 этап: 18 мес. — строительство, внутренняя отделка, создание всей инфраструктуры. На этом этапе также начинается продажа недвижимости.

3 этап: 3 мес. — получение всех необходимых сертификатов о соответствии недвижимости всем стандартам, регистрация права собственности, передача квартир клиентам.

После завершения этого финального этапапроект передается УК ПИК-Комфорт. Эта контора управляет >51 млн. кв. м. жилья (в 1,8р. больше, чем построил ПИК за свою историю). В нее входят предприятия, которые осуществляют эксплуатацию и тех обслуживание лифтов, жилых зданий (+ремонт), сбор платежей за коммуналку, логистику, вывоз мусора, предоставление доступа в интернет. ПИК-Комфорт представляет собой сегмент "Эксплуатация". 

💰 Выручка сегмента «Эксплуатация», в млрд. руб., в % к общей.

2018 — no data
2019 — 16,2 млрд. (5,8%);
2020 — 24,2 млрд. (6,4%);
1п 2021 — 13,4 млрд. (7,1%);

Видно, что сегмент растет и начинает приносить все больше денег. Особенность в том, что это стабильный денежный поток, ведь от УК не так просто отказаться, да и маловероятно, что это произойдет, если изначально жильцы не отказались.

Выше мы рассказали об обычном сроке строительства ПИКа —30-33 месяцах. В 2020г компания построилапилотный дом на 25 этажей за 12 месяцев. Это было достигнуто за счет строительства первого этажа по модульной технологии, а далее по монолитной. В 2021г ПИК хочет построить (а может быть, уже построил) 25-этажный дом за 9 месяцев.

Более того, компания собирается развивать технологию модульного домостроения для достижения сверхбыстрых сроков строительства и становления лидером на данном поприще.

Мы так и не нашли каких-то специфических данных по ПИКу, так что остановимся на перечислении сегментов. Может быть, компания нам отправит какие-нибудь интересные материалы позже (UPD: за 4 дня никакого ответа так и не было).

🏗 Сегмент «Девелопмент и строительство»

💰 Выручка сегмента, в млрд. руб., в % к общей, с показателем валовой маржи % (ВМ).

2018 — 240,9 млрд. (88,1%), ВМ — 22%;
2019 — 274,1 млрд. (82,0%), ВМ — 28%;
2020 — 377,2 млрд. (83,9%), ВМ — 29%;
1п 2021 — 170,2 млрд. (80,9%), ВМ — 24%.

Важно заметить, чтосегмент подвержен сезонности: в январе-марте из-за сильных холодов некоторые виды работ приостанавливаются или замедляются, из-за чего результаты 2 полугодия сильнее. Не думайте, что в сравнении с 2020г в 1п 2021г компания не показала сильных результатов. На самом деле, рост г/г составил 35,8%.

Кстати, в 2020г — 90,7% выручки сегмента пришлось на продажи жилой недвижимости, 6,3% пришлось на реализацию нежилых помещений и парковочных мест, остальное — прочая девелоперская выручка.

🏭 «Индустриальный сегмент»

ПИК продает квартиры с отделкой. Мы точно не знаем масштабы собственного производства компании (не мешало бы об этом что-то писать в отчетах), но точно можем сказать про панельные дома, окна, различные строй-материалы, двери, сантех-кабины… Дальше уже не уверены.

Понятно, что вертикальная интеграция в большинстве случаев помогает увеличить эффективность, поэтому у ПИКа здесь явное преимущество. Также сама технология модульного домостроения активно развивается и применяется ПИКом. О ее особенностях мы писали в стратегии Эталона. Нашли вот такой материал именно про ПИК, можете почитать.

💰 Выручка сегмента, в млрд. руб., в % к общей, с показателем валовой маржи % (ВМ).

2018 — 24,7 млрд. (9,0%), ВМ — 17%;
2019 — 39,7 млрд. (11,9%), ВМ — 17%;
2020 — 38,8 млрд. (8,6%), ВМ — 14%;
1п 2021 — 19,0 млрд. (9,0%), ВМ — 13%.

На продажи сторонним покупателям приходитсявсего около 10% выручки подразделения, остальное — межсегментные операции.

🛒 Сегмент «Проптэк»

Не поняли, что за название такое, но подразделение занимается: сервисами по сдаче квартиру в аренду, сделками на вторичном рынке недвижимости, ремонтом помещений, агентскими услугами по реализации недвижимости, реализацией IT-решений.

💰 Выручка сегмента, в млрд. руб., в % к общей, с показателем валовой маржи % (ВМ).

2018 — 0,02 млрд.
2019 — 1,0 млрд. (0,3%), ВМ — 6%;
2020 — 3,0 млрд. (0,7%), ВМ — 15%;
1п 2021 — 5,1 млрд. (2,4%), ВМ — 15%.

Впечатляющий рост выручки и прибыли. От копеек до почти 1 млрд. чистой прибыли. С другой стороны, оно и понятно: на повышенных ценах выросла и активность людей на рынке.

Вот и все, скоро зальем операционные показатели. Чтобы видеть наши посты раньше и все части обзоров, подписывайтесь на нашу телегу (Заяц с Москухни). Мы просто банально не успеваем постить на Смартлаб все посты