Заяц с Москухни
Заяц с Москухни личный блог
15 сентября 2021, 23:04

✅ Все, что нужно знать о бизнесе ПИКа (почти)

Последний нерассмотренный нами девелопер — ПИК. Давайте разделаемся с ним, и вернемся к другим отраслям.

📌 Структура акционерного капитала (всего 660 497 000 шт):

 

• 59,33% — Гордеев С.Э.

• 23,05% — ВТБ;

• 17,62% — free-float.

Простая структура акционеров. Как видите, невысокий free-float — это беда не только Самолета, хотя у ПИКа показатель все равно выше в 3,5 раза.

Что хотим сказать о компании на первый взгляд?

По взаимодействию с инвесторами очень слабо. Это первая компания из первого эшелона, рассмотренная нами, которая годовой отчет делает в формате вордовского файла без картинок, графиков, нормального обзора бизнеса. Все ключевые позиции, на которые у других девелоперов отводится по несколько страниц, ПИК объясняет в двух строчках.

Зато у ПИКа есть обзор об устойчивом развитии, который называетсяAnnual and Sustainability Report, на английском языке. Этот документ уже похож на то, что с чем мы привыкли работать (хотя не очень). Но у нас просто не укладывается в голове, для кого ПИК делает эти английские отчеты, если его бумаги торгуются только на MOEX?

По логике ПИКа, международные инвесторы могут читать красочный и объемный документ, а российские — довольствоваться краткой выжимкой. Но даже в английской версии бизнес-модель нормально не представлена. Как рассматривать компанию — не понятно. Будем работать с тем, что есть, с уклоном на операционку.

И еще одно замечание: у ПИКа два отчета (годовой на русском и Annual and Sustainability Report)в некоторых местах рознятся, с чего мы в еще большем удивлении. Например, в русской версии: «ПИК… является… компанией, реализующей комплексные проекты в девяти регионах России с фокусом на Москву и Московскую область» (стр. 8). В английской версии ПИК строит дома уже в 14 регионах… (стр. 7).

⚙️ Бизнес:

 

Бизнес-модель ПИКа похожа на версию Самолета (хотя скорее наоборот). Основной продукт компании — жилье комфорт-класса (так сказано в отчете, хотя это как-то странно).

Мы так и не поняли, в скольких регионах действует компания, но88% от общего объема продаж в 2020г пришлось на московский регион. Кроме того, УК ПИК-Комфорт управляет жильем в 40 городах 20 регионов России.

ПИК пишет, что его бизнес-модель состоит из 6 пунктов. Естественно, о каждом сказано по 2 строчки, поэтому останавливаться почти не на чем. Изменения земельного банка есть только на конец 2020г. Он увеличился на 49% г/г до 16,5 млн. кв. м.

UPD: уже после выхода поста посмотрели трансляцию ПИКа, на которой было сказано, что на конец 1п 2021г у ПИКа земельный банк >21,5 млн. кв. м., что больше, чем у Самолета

ПИК является, наверное, самым вертикально-интегрированным девелопером нашего рынка.

Цикл такой:

Выбор земельного участка для строительства —> создание генерального плана и дизайна квартир —> строительство —> сдача —> старт управления жилищным фондом. Кстати, ПИК управляет не только собственноручно-построенными домами, но и от чужих застройщиков.

Классический цикл реализации проекта составляет 30-33 месяца и разделен на 3 этапа.

 

1 этап: 9-12 мес. — выбор участка, проектирование, получение всей необходимой документации.

2 этап: 18 мес. — строительство, внутренняя отделка, создание всей инфраструктуры. На этом этапе также начинается продажа недвижимости.

3 этап: 3 мес. — получение всех необходимых сертификатов о соответствии недвижимости всем стандартам, регистрация права собственности, передача квартир клиентам.

После завершения этого финального этапапроект передается УК ПИК-Комфорт. Эта контора управляет >51 млн. кв. м. жилья (в 1,8р. больше, чем построил ПИК за свою историю). В нее входят предприятия, которые осуществляют эксплуатацию и тех обслуживание лифтов, жилых зданий (+ремонт), сбор платежей за коммуналку, логистику, вывоз мусора, предоставление доступа в интернет. ПИК-Комфорт представляет собой сегмент "Эксплуатация". 

💰 Выручка сегмента «Эксплуатация», в млрд. руб., в % к общей.

2018 — no data
2019 — 16,2 млрд. (5,8%);
2020 — 24,2 млрд. (6,4%);
1п 2021 — 13,4 млрд. (7,1%);

Видно, что сегмент растет и начинает приносить все больше денег. Особенность в том, что это стабильный денежный поток, ведь от УК не так просто отказаться, да и маловероятно, что это произойдет, если изначально жильцы не отказались.

Выше мы рассказали об обычном сроке строительства ПИКа —30-33 месяцах. В 2020г компания построилапилотный дом на 25 этажей за 12 месяцев. Это было достигнуто за счет строительства первого этажа по модульной технологии, а далее по монолитной. В 2021г ПИК хочет построить (а может быть, уже построил) 25-этажный дом за 9 месяцев.

Более того, компания собирается развивать технологию модульного домостроения для достижения сверхбыстрых сроков строительства и становления лидером на данном поприще.

Мы так и не нашли каких-то специфических данных по ПИКу, так что остановимся на перечислении сегментов. Может быть, компания нам отправит какие-нибудь интересные материалы позже (UPD: за 4 дня никакого ответа так и не было).

 

🏗 Сегмент «Девелопмент и строительство»

Строительство жилья и коммерческой недвижимости, оказание подрядных строительных услуг. Очевидно, это самый жирный сегмент компании. Вся шумиха по поводу строительства домов на заказ будет учитываться в этом подразделении.

 

 

💰 Выручка сегмента, в млрд. руб., в % к общей, с показателем валовой маржи % (ВМ).

 

2018 — 240,9 млрд. (88,1%), ВМ — 22%;
2019 — 274,1 млрд. (82,0%), ВМ — 28%;
2020 — 377,2 млрд. (83,9%), ВМ — 29%;
1п 2021 — 170,2 млрд. (80,9%), ВМ — 24%.

Важно заметить, чтосегмент подвержен сезонности: в январе-марте из-за сильных холодов некоторые виды работ приостанавливаются или замедляются, из-за чего результаты 2 полугодия сильнее. Не думайте, что в сравнении с 2020г в 1п 2021г компания не показала сильных результатов. На самом деле, рост г/г составил 35,8%.

Кстати, в 2020г — 90,7% выручки сегмента пришлось на продажи жилой недвижимости, 6,3% пришлось на реализацию нежилых помещений и парковочных мест, остальное — прочая девелоперская выручка.

🏭 «Индустриальный сегмент»

ПИК продает квартиры с отделкой. Мы точно не знаем масштабы собственного производства компании (не мешало бы об этом что-то писать в отчетах), но точно можем сказать про панельные дома, окна, различные строй-материалы, двери, сантех-кабины… Дальше уже не уверены.

Понятно, что вертикальная интеграция в большинстве случаев помогает увеличить эффективность, поэтому у ПИКа здесь явное преимущество. Также сама технология модульного домостроения активно развивается и применяется ПИКом. О ее особенностях мы писали в стратегии Эталона. Нашли вот такой материал именно про ПИК, можете почитать.

💰 Выручка сегмента, в млрд. руб., в % к общей, с показателем валовой маржи % (ВМ).

2018 — 24,7 млрд. (9,0%), ВМ — 17%;
2019 — 39,7 млрд. (11,9%), ВМ — 17%;
2020 — 38,8 млрд. (8,6%), ВМ — 14%;
1п 2021 — 19,0 млрд. (9,0%), ВМ — 13%.

На продажи сторонним покупателям приходитсявсего около 10% выручки подразделения, остальное — межсегментные операции.

🛒 Сегмент «Проптэк»

Не поняли, что за название такое, но подразделение занимается: сервисами по сдаче квартиру в аренду, сделками на вторичном рынке недвижимости, ремонтом помещений, агентскими услугами по реализации недвижимости, реализацией IT-решений.

💰 Выручка сегмента, в млрд. руб., в % к общей, с показателем валовой маржи % (ВМ).

2018 — 0,02 млрд.
2019 — 1,0 млрд. (0,3%), ВМ — 6%;
2020 — 3,0 млрд. (0,7%), ВМ — 15%;
1п 2021 — 5,1 млрд. (2,4%), ВМ — 15%.

Впечатляющий рост выручки и прибыли. От копеек до почти 1 млрд. чистой прибыли. С другой стороны, оно и понятно: на повышенных ценах выросла и активность людей на рынке.

Вот и все, скоро зальем операционные показатели. Чтобы видеть наши посты раньше и все части обзоров, подписывайтесь на нашу телегу (Заяц с Москухни). Мы просто банально не успеваем постить на Смартлаб все посты

13 Комментариев
  • Михаил Забураев
    16 сентября 2021, 00:16
    Надо было начать с того , как они своих акционеров мариновали и отжимали папир  и когда бумажка собрана, начался рост. От такого гавна никогда не отмыться. Накуканят  естественно так же народ еще раз ...  Все что надо знать…
    • Alexey Efimov
      16 сентября 2021, 14:10
      Михаил Забураев, а можно поподробнее? что значит мариновали и отжимали?
      • Михаил Забураев
        16 сентября 2021, 14:20
        Alexey Efimov, график откройте и поймете. Я тогда был еще зеленый… но помню.
        • Alexey Efimov
          16 сентября 2021, 15:37
          Михаил Забураев, что я должен понять из графика?
  • Мираж
    16 сентября 2021, 00:32
    перевели в гугл-переводчинке отчёт липовый бумажный на английский и довольны ПИКовцы, типа крутышки, а прибыль — бумажная — они эти метры продать не могут, я как то звонил им интересовался одной стройкой — так они мне всю плешь проели звонками, пришлось внести в чёрный список их.
    каюсь — мне то болото в чистом поле с мухами и какашками строителей — совсем не нужно было, у меня и денег то нет.
    • Мираж
      16 сентября 2021, 00:40
      выручку рисуют, переливая дочками папирки собственные — этим грешат 100% компаний на ммвб.
    • Неудержимый трейдер
      16 сентября 2021, 01:01
      Лог, слышал я этого Паваротти, мне сосед напевал, — херня херней.
  • Григорий
    16 сентября 2021, 00:56
    Пику могут запретить строить человейники. 
  • Тимофей Мартынов
    16 сентября 2021, 08:58
    Спасибо, как всегда интересно!
  • Профиль удален
    16 сентября 2021, 09:41
    первый смысловой абзац.
    а теперь вспоминаем — пик заставили купить полностью выпотрошенный мортон и достраивать за свой счет в убыток(реальный,  н бухгалтерский)
    вот и весь риск компании.
  • Владимир
    16 сентября 2021, 09:41
    Ребята, вы жжете просто:
    1. Почему вы противопоставляете «основные регионы Москва и МО» против «строит в 14 регионах? Вы серьезно считаете слово „основные“ синонимом фразы „только в и нигде больше“?

    2. Далее вы жжете еще больше. Пишете, что не можете понять в скольк регионах строят в 14 или 20. Ребята, это просто люто, так как вы сами пишете, что в 20 регионах управляют недвигой и далее пишете, что в управление берутся объекты от ДРУГИХ компаний.

    То есть они строят в 14, но управляют в 20 (то есть могут управлять чужими объектами в регионах, где не строят, нет?).
  • Пилат
    16 сентября 2021, 10:59
    Насчет «комфорт-класса» — это ихние ТИПОВЫЕ многоэтажные «человейники» с кучей студий, похожие на тюрьму с«дворами без машин» что ли? Соответственно хочешь иметь машину и с комфортом ее парковать — бери еще и машиноместо в паркинге, но опять таки этих машиномест в несколько раз меньше, чем квартир. Кроме того по утрам и вечерам в часы пик стой в очереди на въезд-выезд. А по утрам жди лифта по полчаса, если этаж высокий. По мне, так в Москве комфорт-класс это прежде всего малоэтажка с небольшим количеством квартир с хорошими планировками где живет небольшое количество людей с огороженной территорией с машиноместами, на которых ты можешь припарковаться в любое время, а лучше, если еще и подземный паркинг имеется. B таких домах ты хрен что купишь — не продает никто. У меня дом без паркинга правда, но за все время, что я там живу, ни одна квартира не выставлялась в открытую продажу — все расходилось по своим — люди не бедные живут. И в свое время все подъезды были уклеены  «хочу купить в этом доме».

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн