Блог им. sergss

Будущее мира, что будет с недвижимостью?

Сегодня поговорим о недвижимости, действительно ли недвижимость является защитным активом и какие есть риски?

Недвижимость является активом только в двух случаях:
1) Прирост стоимости за счет роста спроса.
2) Рентный бизнес.
В остальных случаях случаях недвижимость превращается в пассив с отягощающими эксплуатационными платежами, амортизацией и налоговой нагрузкой.

За последние 20 лет мы привыкли к тому, что благоприятные экономические условия приводили к постоянному росту спроса на недвижимость. Наше сознание попросту привыкло, что недвижимость всегда растет и не готово воспринимать новую реальность.

Поговорим о факторах, которые определяли рост спроса в последнее время:
1) Урбанизация и миграция в крупные города.
2) Недостаток жилого фонда и своевременного его обновления.

Мое мнение, что настало время перемен и роль крупных городов начинает уходить в прошлое. Технический прогресс уже давно позволяет работать с любой точки мира. Организационная зрелость и готовность предприятий на переход к удаленной работы/децентрализованности активно меняется за счет наступившего форс-мажора (короновируса) и рано или поздно психологический барьер будет пройден. В итоге хорошо оплачиваемая работа будет везде. Также меняется система ценностей у население, мы все больше задумываемся об экологии вокруг, о еде которую принимаем и т.д. При прочих равных крупные города начнут в итоге проигрывать более малым с хорошей экологией и развитой «базовой» инфраструктурой, вероятнее всего люди будут отдавать предпочтения жилью в собственным домах.
Недостаток жилого фонда за последнее десятилетие практически решен, количество введенных в эксплуатацию квадратных метров полностью покрывает спрос, а начатая реновация полностью решит вопрос морального устаревания.
В итоге, когда начнется отток населения и спрос на недвижимость в крупных городах начнет падать, это однозначно скажется в цене.

Что насчет рентного бизнеса и коммерческой недвижимости?
Для долгосрочной аренды жилья наступит черная полоса:
1) Отток населения, в первую очередь региональных экспатов, которые составляю львиную доля рынка аренды
2) Доступность жилья, за счет падения спроса и роста предложений.
3) Государственного регулирования рынка аренды. Рынок станет более прозрачен и безопасен, приоритет у государства будет на защиту прав арендатора и долгосрочные договора. Кто не верит, посмотрите на опыт Германии, где невозможно выселить арендаторов даже при продаже/покупке жилья.
4) Государственный конкурент в лице ДОМ.РФ, который уже сейчас скупает апартаменты и жилой фонд, оборудует объекты и сдает по рыночной цене, с возможностью регистрацией, долгосрочными договорами, защитой арендатора и с понятной индексацией цены. Есть уже реализованные объекты, например ЖК Лайнер, а 16 апреля была новость о выделение дополнительно 50 млрд. рублей на покупку объектов, как мера поддержки строительной отрасли. В итоге через некоторое время на рынке окажется десяток тысяч арендных объектов с очень конкурирующими условиями.

Для коммерческой недвижимости в первую очередь важен location, поэтому однозначно останутся высокомаржинальные объекты.
Для остальных ждет жесточайшая конкуренция, падение доходностей и необходимость трансформировать высвобожденные пространства под новые сферы. Буду не удивлен когда бывшие офисы и торговые центры в неудачных местах будет превращаться в «зеленые» объекты и зоны отдыха для населения.

Неужели так все печально и нет места для инвестиций в этой сфере?
Однозначно нет, в любой сфере есть кто зарабатывает.
Давайте разберемся, как потенциально на этом можно заработать.

Сейчас на панике цены на недвижимость взлетели, очень хорошее время для перераспределения активов, возможность выйти с нерентабельных объектов и через некоторое время вложится в новые перспективные объекты. Только «пережидать» конечно нужно в твердой валюте и не забывать про диверсификацию.
Что, по моему мнению, может принести хороший доход в перспективе:
1) Покупка земли/частных домов в развивающихся небольших городах с хорошей инфраструктурой, в радиусе до 200 км от аэропортов. Под развитой инфраструкторой я понимаю не только водостабжение, газ и отопление. Также важно наличие хороших медицинских учреждений, мест для культуры и отдыха и т.д, в деревни конечно никто переезжать не будет. Что бы определить такие места необходим детальный анализ, мониторинг крупных частных инвестиций, изучение стратегий развития городов и конечно общение с администрацией относительно их реальных действий в реализации стратегии. Это не фантастика, такие города уже реально есть даже в России и за ними будущее.
2) При наличии большого капитала можно покупать не только земли и частные дома, но и объекты под строительство инфраструктурных объектов.
3) Разработка типового проекта «идеального» дома будущего. В технологиях строительства и даже в планировках ждет множество изменений, не забываем что у людей меняются потребности и ценности. Дальше в зависимости от размера капитала занимаемся продажей проекта, не обязательно это непосредтсвенное строительство.
4) Те люди, которые не смогут себе позволить переезд, а работать в клетке 5x8 вместе с женой, тещей и детьми невозможно, для них потребуются недорогие коворкинги недалеко от дома. На дорогие и престижные, которых сейчас настроили, не все работодатели смогут выделять средства.
5) И конечно классика: покупка упавших в цене объектов в хороших location для комерческого бизнеса или посуточной сдачи. Кто в теме, тот знает, что такие объекты не обязательно в центре и как их искать.

Также не забываем о том, что околорыночники есть везде и можно зарабатывать на сопутствующих продуктах и услугах.

Не являюсь профессиональным аналитиком, не претендую на истинность суждений и тем более не даю рекомендации к действию. В тексте изложены наблюдения и мысли автора в первую очередь для их структурирования в собственном сознании и обмена мнением с окружающими людьми.

Что Вы думаете про трансформацию рынка недвижимости в будущем?

Спасибо за внимание!

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ.  Никакие материалы, содержащиеся в статье, не являются рекомендацией и не могут служить руководством в какому-либо действию.
★6
45 комментариев
А если создать федеральную программу по сносу жилья старше 10 лет? Жильё должно меняться, как автомобили, как одежда и смартфон, оно морально устаревает и после 10 лет эксплуатации становится опасным, выходит из моды, требует затрат на ремонт и т.д. и потому требует утилизации. Сколько можно мучить население в старом и ужасном жилье?   Нет необходимости строить из бетона и арматуры, есть современные, экологичные материалы. Посмотрите как быстро возводятся торговые центры! Сваи, железный каркас, стеновые панели, плитка и воздушное отопление.
Диванный аналитик-практик, 
да чего уж старше 10 лет? Больше огня! Старше 10 месяцев!
Диванный аналитик-практик, это незаконно, если не упразднять институт частной собственности. Если хотя бы делать вид, что он в каком-то смысле защищён.
avatar
Диванный аналитик-практик, В этом нет никакого смысла. Государственная реновация за 10 лет обновит жилой фонд наследия СССР, а дальше как во всех странах наложит обязательство на самих жильцов с требованием соблюдения экологических норм. В итоге еще большая часть решить жить в съемных квартирах ДОМ.РФ
avatar
Развивающиеся города и хорошая медицина… уже не клеится.

В данном случае я не про медиков, а про техническое оснащение учреждений.

Так что переспектива только одна — Москва и Московская область.
avatar
burunduk123, а в чем проблема с техническим оснащенением? Будет деньги и спрос, прийдут медси, см-клиники и другие частные клиники. Сейчас медицина в мальньких городах не развивается, т.к. у людей нет денег и все деньги в Москве. Опять же можно посмотреть на пример с Германией, плюс минус раномерное распределение. А некоторые клиники, например в Biefield лучшем чем в Берлине или даже во Франкфурте.

Насчет перспектив для России это не только Московская область, но и Ленинградская область, Краснодраский край, Тарстарстан, Тюмень, Томск, Новосибирск, Дальний восток, Калининград и многие другие. 
avatar
sergss, ага. Уже 20 лет как перспективны. Посмотрите статистику убыли населения с Дальнего Востока. Пообщайтесь с сибиряками.

Жителям вышеназванных регионов расскажите про перспективы и спросите у них, почему они в Москву едут.
avatar
burunduk123, вы правы. увы. я сибиряк, живу под красноярском, всю жизнь, несколько знакомых и одноклассников уехали москва-питер-анапа. никто не вернулся. устроились по сибирским меркам хорошо,  50-100т. в сибири работы кроме вахты нет. у нас в городе на производстве зарплаты 18-30. жилье дешевое 1к 900тыс. делать тут нехер.
burunduk123, вы смотрите назад и делаете на основании этого выводы. Также как в инвестировании, нет смысла смотреть график назад. Нужно смотреть вперед, какие проекты есть, какие решения принимаются, какие конкурирующие преимущества, кто инвестирует и т.д. Есть например города, с хорошей научной базой и очень квалифицированными специализированными кадрами. И после перелома сознания (готовность к удаленной работе) предпринимателей московских недоучек будут заменять на квалифицированные кадры плюс минус за те же деньги. В Москве при этом зарплаты после кризиса уменьшаться.
avatar
sergss, российских (не только московских), как недоучек, так и умников, будут заменять наши с Вами «братья» из Средней Азии. Они лезут уже не только в Москву, но и в другие города.

Какого перелома сознания? Удаленная работа — это не так просто, как кажется. Отсутствие полноценного контроля на работе для россиянина — это не всегда хорошо. Многие начинают совмещать и забивают на удаленную работу.

Города с научной базой. Ага, и с нищенскими зарплатами. Поэтому ученые калачи копченые валят заграницу при каждом удобном случае.


Вы все красиво расписали. Но с чего вдруг должно все поменяться, если всех устраивает как сейчас.
avatar
Лично мне очевиден ренессанс такого понятия как дача, загородный дом. Загородная недвижка всех видов, базы отдыха из отдельных домиков — в свете карантинов, которые возможно станут периодическими, эта недвига будет пользоваться спросом. Уже сейчас, во время самоизола, всё сдаётся в драку-собаку. Заброшенные подмосковные дачи, которые ещё вчера были никому не нужны, сегодня уходят с молотка как горячие пирожки. Сдача в аренду проходит чуть ли не в форме аукционов. Сельская недвижимость — это отдельный разговор, пока трогать не будем.

Во-вторых, коммерческая недвига малоформатная, скажем до 150 кв. метров — приобретёт повышенный спрос в свете того, что в карантины все крупные центры закрывают, с целью снизить заражаемость, а мелкие магазины продолжают работать, просто добавив в ассортимент товары первой необходимости. Это тоже уже заметно, такой спрос есть и продолжает формироваться, цены на такую коммерческую недвигу будут расти, поскольку количество недвижимости на центральных улицах ограничено. Кроме того, тут где-то будет формироваться спрос и для новых предприятий медицинской сферы на уровне среднеформатной недвижки, но это ограниченный рынок. Крупный формат будет бесприбыльно ходить по рукам, возможно кое-где будет тихо умирать, как это происходит в ряде регионов США.

Рынок аренды действительно в итоге отойдёт к крупным арендодателям, которые будут держать большие пулы недвиги и цены, которые невыгодны большинству частников. Тут скажется эффект масштаба.

Что касается курортной недвижимости, цены на неё во всём мире снижаются. Только сегодня проверял, цены идут вниз практически везде. 
avatar
Abstract, спасибо за развернутый комментарий и дополнения. Малоформатная коммерческая недвижимость в хороших местах однозначно будет в цене, рассчитываю только на то, что в моменте может быть просадка для хорошего входа. Насчет курортной недвижимости мне кажется это временный эффект и в перспективе нескольких лет цены восстановятся.
avatar
sergss, а я не мог понять, почему в 2019 аккуратная скупка шла малоформатной недвиги на центральных улицах. Кто-то похоже уловил тенденцию до её развития и подбирал всё, что недооценено.
avatar
типичный взгляд человека замкнутого на офисной работе. вы вообще представляете как работать на заводе удаленно или в магазине, парикмахерской, складе, типографии. в больнице? ))))
т.е. реальная работа а не имитация работы в офисе. ))))
avatar
Susanin, 
статья лохопеда, который никогда в своей квартире и не жил.
наверное у мамки потом или снимает или у тещи живет у него недвижимости это 1 м2 (угол для компа на балконе).
Susanin, вы посмотрите долю сотрудников работающих на производстве в крупных городах? Они во-первых вынесены за город, во-вторых автоматизация производства привела сокращению синих воротничков и рост белых. Склады тоже автоматизируется, посмотрите как автоматизированно и сколько человек работает на складах La moda, wildberies, amazon и т.д. 
Сфера бытовых услуг конечно останется, но для них не нужны огромные площади, им важен location про который я также говорю в статье.
avatar
в россии в обозримом будущем в небольших городах не будет работы с хорошей зарплатой. там просто среднему и выше среднего бизнесу делать нечего.
государственные арендные дома — мертвый выкидыш аренды, с ним носятся с начала 2000х — только деньги тратят.
дом.рф выкупает потому, что мутко на кормление поставили и нужно поддержать финансово «своих» строителей, так же, как москва поддерживает «своих» в реновации, иначе то дерьмо, что строят в экономе продать не реально — нет у людей столько денег, сколько за «это» хотят. а кушать «свои» строители привыкли много.
всякие дома отдыха и прочие коворкинги бред теоретика.
единственное, что ликвидно в недвижимости и будет приносить деньги всегда — коммерческая недвижимости в москве/питере форматом под пятерочку или магнит. все остальное еже не ликвид.
avatar
u-gyn, согласен, коммерческая недвижимости в москве/питере форматом под пятерочку или магнит всегда в цене. Насчет дом.рф это понятно, но почему вы считаете что эффективные мененджеры не смогут реализовать очень даже выгодный бизнес на выкупленных активах? К тому же можно будет поддержать «своих» и провести конкурсы на хорошие подряды на сопутствующие услуги: ремонты, обустройство, управляющие компании, и т.д.
Насчет того, что в обозримом будущем не будет хороших зарплат в небольших городах я бы не был так категоричен. Лично для меня горизонт инвестирования 3-5 лет, поэтому обозримое будущее рассматриваю в данных временных рамках. Во-вторых множество компаний уже начинает переводить сотрудников на удаленную работу. Наша компания уже год как нанимает сотрудников с регионов на удаленную работу, при этом предлагаем Московскую зарплату.
avatar
sergss, для «эффективных менеджеров» какой то ремонт недвиги и прочее локальное обустройство на уровне детских игр в песочнице.
Вы хотя бы представляете себе масштабы распила в стройке? я был связан со строительством крупных федеральных объектов — там речь идет о десятках миллиардов, на этом фоне ремонты с доходом в 100-200 миллионов рублей суммарно в год вообще не интересны.
«Наша компания» это ИТ (разработка)? Это единственное, что может реально предлагать регионам хорошие деньги.
Можно и из москвы работать на компанию в сан-франциско, получая их средний доход, это не означает, что москва в обозримом будущем сравняется по зарплатам с сан-франциско.
avatar
u-gyn, Да, компания в сфере разработки ИТ-продуктов. Только компания предлагает московские зарплаты не только для ИТ-специалистов, но и для бэк-офиса. Зарплаты сан-франциско очень повлияли на наш рынок ИТ и не выровнялись они в основном из-за языкового барьера и неготовности зарубежных компаний полностью нанимать иностранцев на удаленную работу по ряду причин. Хорошие ит-специалисты со знанием английского уровня свободного общения работают на зарубежные конторы или у нас получает соизмеримую зп.
avatar
sergss, ИТ это не «все жители» небольшого городка. Это даже не 5%.
Следовательно — большинство жителей небольших городов россии все равно будут работать за копейки и изменений не будет.
avatar
u-gyn, сейчас да. Я делаю допущение, что в обозримом будущем после перехода множества компаний на удаленку, количество таких компаний вырастит и доля привлечения не Московских специалистов вырастит, а зарплаты начнут выравниваться. Для Москвы, в целом, вполне возможно снижение доходов населения.
avatar
sergss, допускать можно что угодно, экономических причин для такого допуска попросту нет.
avatar
u-gyn, для начала хотя бы сокращение костов для предпринимателей на аренде офисов в Москве и организация рабочих мест.
avatar
sergss, снова ерунда. начальство самолетами высылать в маленький городок? а кому туда надо? а следить за всем этим кому надо?

на удаленке (дома) с хорошей квалификацией или на суб-подряде сложившиеся команды еще работает, а открывать представительство в большинстве случаев нет.
avatar
u-gyn, начальство то высылать зачем? Представление, что люди работают только когда за спиной начальник уже уходит в прошлое. Нужно уметь правильно организовывать команды и платить за реальный результат а не за просиженное время.
avatar
sergss, угу угу. не надо рассказывать сказки человеку, который 15 лет кормился от крупных ИТ проектов, в том числе пересдавая в суб-подряд в регионы.
нихрена без дубины не делают.
точнее не так, делают, но когда берешь дубину — профит вырастает почти на +10%.
avatar
u-gyn, у кого как) Я последние 5 лет занимаюсь организацией ИТ-производства численностью более 150 человек и результативность полностью распредленных команд, которых треть, ничем не уступает офисным. Конечно методы управления необходимы разные и как показывает практика силовые методы дубинкой работают хуже.
avatar
sergss, «треть не уступает» — т.е. 70% уступает, соответственно вложение не эффективно. попробуйте не мыслить как наемник и все повернется по другому в рассуждении.
каждый заблуждается в меру своих способностей.
экономика говорит о том, о чем я написал в начале «ликвидно в недвижимости и будет приносить деньги всегда — коммерческая недвижимости в москве/питере форматом под пятерочку или магнит» — все остальное, в т.ч. в регионах мутный блудняк с не понятными перспективами. тогда уж лучше тупо на депозит в сбер положить, там хоть минуса точно не будет.
avatar
u-gyn, 30% удаленных команд, 70% офисных и все удаленные команды не уступают в эффективности. Про недвижимость формата «под пятерочку» в Мосве/Питере полностью согласен. Также соглашусь, что инвестирование в остальное высокорискованное с непонятными перспективами и аналогично «зеленым технологиям» и прочим набирающим популярность трендам.
avatar
u-gyn, да в городок 1 млн. Это нормально. Но только для крупных компаний.
Знаю одну имеет компанию у ней московский и удаленный офис в регионе. зп различается 2 раза. В региональный офис находят специалистов. В Москве находят не быстро — они не в рынке.
avatar
sergss, и доля привлечения не Московских специалистов вырастит, а зарплаты начнут выравниваться. Для Москвы, в целом, вполне возможно снижение доходов населения.
Есть основания так думать. Компании уже которые имеют отделы в др городах увеличат их численность. Другие задумаются
avatar
Перспективы недвижимости в РФ:
1. Жилая — падение доходов населения, сжимающийся пирог природной ренты распределяется среди все более ограниченного круга «бюджетников». У народа нет денег даже на человейники за МКАДом. Дискредитация формата мегаполиса как рассадника короны и источника мегамусора вследствие необоснованного мегапотребления. Тренд на деурбанизацию.
2. Торговая — монструозные шоурумы (почти шаурма) для товаров, которые может подвести домой на самокате джамшут. В мегамоллах временно размещаются госпитали для короновирусных. Потом они постепенно разрушаются как столовые после Олимпиады-80 (если кто помнит такие).
3. Коммерческая недвижимость — в связи с полным умиранием малого и среднего бизнеса умирает аренда. Небоскребы Москва-сити работают как праздничная иллюминация. Государственный бизнес ограничивается кругом радиусом 1 км. от Кремля.
4. На МКАД изредка проводятся заезды Формулы-1 (пилоты в костюмах химзащиты)
avatar
Мне кажется, эти тренды — фантастика. Сами по себе эти процессы не произойдут. Чтобы сделать деурбанизацию, необходимо что-то вроде строительства технопарков, зон азартных игр, новых градообразующих предприятий, что позволит сформировать преимущества в комфорте жизни такие, которых нет в Москве. 

Какие есть примеры в мире успешных деурбанизаций, которые не были поддержаны институтами власти?
avatar
Stan_1, поддержка власти конечно нужна! Только почему Вы решили, что в этом у них нет заинтересованности? Новые территории, множества возможностей, ну вы знаете каких))
avatar
sergss, а нет в их понимании множества возможностей. Технопарки требуют образования прежде всего. Эксперимент Сколково показал свою неэффективность, поскольку доли продукции Сколково в экспорте не видно вообще.

Зоны азартных игр… Нужна другая платежеспособность, нормальная работа закона по пресечению незаконных игр и прочее. Издержки велики, а доля в экономике тоже низкая. 

Про градообразующие предприятия… Ну… давайте так, примеров успешных в РФ нет. :)  
avatar
Stan_1, есть и успешные примеры, например ИТ-парк в Казани.
avatar
sergss, успех — это соответствие заявленным целям, согласны? Проверяем: «Основная цель технопарка — ускорить развитие ИТ-компаний и увеличить долю ИТ-отрасли в экономике Республики Татарстан». Старт — 2011 год, то есть работают восемь полных лет.

Смотрим. В 2019 году ВРП Татарстана 2,552 трлн. руб, при этом, из отчета на сайте правительства Татарстана, "… Технопарк в сфере высоких технологий «ИТ-парк» с объемом выручки свыше 12 млрд рублей,". 12/2552 = 0,47%

Ну… так себе результат. Деурбанизацию на этом не построить :) 
avatar
Хотя, с точки зрения деурбанизации конкретно Москвы — Вы частично правы. Я работаю в крупной федеральной компании, и сейчас вспомнил, что в Казане работает филиал московского центра разработки. Внутри их так и называют — «ребята из казанского иннополиса». Да, ни сидят в Казани, и не едут в «нерезиновую». В этом — логика «деурбанизации» есть. 
avatar
единственное что достойно инвестиций — это береговая линия черного моря...
оно реально ограничено...

хотя и утонет
avatar
Еще пара эпидемий норм люди сами разбегутся, без гос. и фед. программ. Лучшеб перестали с регионов бапки сосать через регистрацию крупнейших юрлиц в мскве и ленинграде. А то кроме ндфл от них ничего не видно в регионах, а пацаны так дублируют «вертикаль власти» для тех, кто придумает неправильно голосовать. Не могу сказать, что не ко времени, но это сильно тормозит развитие местных элит и, вцелом, периферию.
Это про русские регионы, с республиками иначе нельзя в моменте.
Респект за хайповую тему! :)
Я практик по недвижке банкротов, у меня взгляд проф.деформирован так:
— основной тренд на сокращение поголовья на этой территории (не знаю — зачем, наверное Гейтс так решил);
— темпы освобождения квартир от бабушек, плюс малочисленность текущих поколений дают по несколько унаследованных квартир каждой женщине (мужчины не покупают недвижку сами, только если их запинает в ипотеку женщина). Эти объемы, доставшиеся женщинам на халяву, обычно сдаются в аренду по цене ниже процентов по кредиту, сбивают цену аренды вниз (у женщин арифметика не в моде, так же как и у «инвесторов регулярно докупаю по любой цене»);
— в ценах околомосковских новостроек основная доля — коррупционная, этот насос работает в двух режимах: 1) заманиваем «инвесторов» и кидаем (закон фараонов — стройка никогда не укладывается в бюджет и в срок); 2) снижаем процент по ипотеке — цены уходят вверх, на сколько надо (в американском варианте насос автоматизирован, ставка по ипотеке плавающая от ставки рефинансирования, можно заманивать и отжимать более четко, у нас пока плавающая ставка только вводится);
— доп. тренд — старый фонд умышленно приводится в аварийное состояние ускоренными темпами, управляющим компаниям разрешено воровать все собираемые средства и банкротиться каждый год (а то на эти средства пришлось бы отделать подъезды мрамором, а потом ещё пристраивать по подъезду каждые пять лет, иначе эти средства переполнят расчетный счет управляйки). Это для выталкивания из старого фонда в новостройки.

Общая картина — с жилой аренды ловить нечего.
Реальность бизнеса последних 5-ти лет — выдача займов под залог квартир, выдается 15% от реальной стоимости квартиры, через два года квартира изымается и быстро продается с дисконтом 15 от рынка. Поток таких квартир на рынке толкает цены на вторичку вниз (или не дает расти).
Вот интересно можно ли сейчас что-то сдать в Москве? И что будет с московской недвигой, если те или иные ограничения продлятся года полтора.
avatar

теги блога sergss

....все тэги



UPDONW