Блог им. monstrt_amadey

ЦБ уже думает, как охладить ипотеку. Да только не знает, с какой стороны подобраться

Мы уже не раз отмечали, что ЦБ-шные специалисты, если никто на них не давит, способны поставлять достаточно качественную аналитику, в том числе и по рынку недвижимости.

Вот вышла очередная методичка со скучным названием «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования». В этот раз он оформлен в виде «доклада для общественных консультаций» (правда, непонятно, с каким еще обществом все это будет обсуждаться, но точно не с нами). Судя по всему основными адресатами являются госбанки, которым вежливо предлагается поумерить пыл в плане раздачи ипотечных кредитов.

ЦБ предлагает банкам держать больше резервов под рискованные кредиты (с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой клиентов), что в теории должно охладить рынок ипотеки. Эксперты от регулирующего органа явно заподозрили перегрев. Но вы правда думаете, банкиры думают о рисках, а не о прибыли в ситуации когда все риски и так берет на себя государство?

ЦБ уже думает, как охладить ипотеку. Да только не знает, с какой стороны подобраться

Выше индекс доступности жилья по методике ЦБ. Думаете, это сколько лет нужно копить россиянам, чтобы купить квартиру? Не угадали. На самом деле индекс показывает, сколько метров средний житель может купить, если будет откладывать половину зарплаты на ипотечный платеж. Коварство этого индикатора в том, что на него влияет не столько стоимость недвижимости, сколько параметры, связанные с кредитами (процентная ставка, первоначальный взнос и период кредитования). Мы видим, что недвижимость в ипотеку в последнее время стало взять намного легче, что и объясняет немыслимый ажиотаж последних лет. ЦБ уже думает, как охладить ипотеку. Да только не знает, с какой стороны подобраться

А вот и раскладка по индексу. Справедливости ради, жилье стало доступнее не только из-за снижения ипотечной ставки, но и потому что зарплаты росли быстрее, чем цены на недвижимость. ЦБ уже думает, как охладить ипотеку. Да только не знает, с какой стороны подобраться


А вот, наверняка непонятная большинству читателей диаграмма, но крайне важная. Распределение по уровню первоначального взноса. Больше трети заемщиков берут ипотечные кредиты со взносом менее 20%. И большинство — со взносом менее 30%. Вроде бы ничего страшного не происходит...

ЦБ уже думает, как охладить ипотеку. Да только не знает, с какой стороны подобраться

… Но это если не знать, как было раньше. Резкий рост рискованных кредитов начался еще в конце 2017 года. Именно оттуда можно отсчитывать время старта надувания ипотечного пузыря в России.

 ЦБ уже думает, как охладить ипотеку. Да только не знает, с какой стороны подобраться

42% ипотечных заемщиков — потенциальные банкроты, поскольку на обслуживание кредитов у них уходит больше половины дохода. А почти 15% тратят более 70% своего дохода!

Как дальше пишут эксперты «Необходимо принять во внимание, что показатель долговой нагрузки рассчитывался банками с использованием оценки доходов заемщиков на основе методик, учитывающих неофициальные доходы. Значение ПДН, рассчитанное в соответствии с более консервативным подходом может быть выше».

Переводя на русский — реальная картина может быть еще хуже, т.к. банки верили на слово заемщикам, когда те не могли предоставить им подтверждение своих доходов.

Любопытна первая реакция банковского сообщества. Кто-то удивлен?

— Предлагаемые ЦБ надбавки выглядят агрессивнее ожиданий, заявила председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова.

— С учетом высокого качества ипотечного портфеля банков новые ограничения ЦБ преждевременны, сказал РБК представитель ВТБ.

Иными словами, в банках проблему перегрева ипотеки не видят. Еще бы: в случае разрыва ипотечного пузыря государство всегда придет на помощь.

///////////

Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике.

Авторский блог

10 комментариев
Да какой пузырь, ну вы посмотрите сколько метров на человека приходится в Европе и у нас...
Строить не перестроить в РФ, конечно есть регионы откуда люди просто бегут… но не более того.
Ещё лет 50 точно рынок не насытят!
42% ипотечных заемщиков — потенциальные банкроты, поскольку на обслуживание кредитов у них уходит больше половины дохода. А почти 15% тратят более 70% своего дохода!
Когда они научатся считать ещё не официальные источники дохода? )))
avatar
Свой Мужик, там сверху есть ссылка на другую (мою) статью. Так вот, по количеству КВАРТИР мы на уровне или даже впереди Европы
avatar
monstrt_amadey, МЕТРОВ, ну а дальше в своей же статьи посмотри сколько МЕТРОВ в США :) Вы мне кого-то напомнили этим сравнением… а ещё у нас коммуналок дохера, если вы не в курсе? )))
www.vedomosti.ru/partner/articles/2018/05/16/769674-rossiyane-menyayut
 P.S. Вам лет сколько?
avatar
Свой Мужик, я же написал КВАРТИР. А что касается метров, то основной метраж — загородные дома и дачи, у нас они не полностью подсчитываются.

Да и само сравнение с Европой и США… Не хотите сравнить например объем депозитов? Или любой другой показатель благосостояния, у нас он будет намного ниже.

Сравнение метража — дешевый трюк. У нас с обеспеченностью жильем как раз все неплохо. 26 м2 — это считай студия на ОДНОГО человека. На семью с двумя детьми — 100 м2. Мало?
Плюс, как я сказал, у нас не считают дачи. У них большой метраж
avatar
monstrt_amadey, Вы ещё про свой возраст, я почему-то уверен что поколение ЕГЭ и коммуналки забыли написать…
avatar
monstrt_amadey, И в МСК 22м, на человека… до 26м что бы добрать сколько надо построить как думаете? )
avatar
dekab1, вот тут вы сильно ошибаетесь — геморно содержать мало метров… теплопотери идут через внешние контуры, через крышу и фундамент… Простой пример торговые центры — небольшое отношение периметра ограждающих конструкции к большей площади... 
И в Европе дороже «отопление» — отсюда куда выше требования к R конструкции или как рекуперация везде в финке — у нас этого нету, т.к. халява до сих пор )))
avatar
Строить не перестроить… Больше половины доходов на ипотеку это нифига не потенциальные банкроты (ну от силы там будет банкротств 2-3%, может быть). Потенциальные банкроты — это когда доходов как таковых нет, а оплата ипотеки осуществляется за счет роста стоимости имеющейся недвижимости. Судя по тому, что рост цен на недвижимось замедлилась, а доступность ипотеки выросла этот источник доходов не является даже сколь-нибудь значимым. Нет, я понимаю — есть депрессивные регионы, но вы бы видели, как строятся Москва, Санкт-Петербург, Краснодар.
avatar
Sergey, это поколение ЕГЭ, которое мультфильм про шапки не смотрело, не пытайтесь ему это объяснить ))) 
avatar

теги блога monstrt_amadey

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн