Блог им. babaykin

Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки

Коллеги, представляю вам моего друга Сергея Смирнова. Это один из лучших в России специалистов по недвижимости. Я его клиент на протяжении многих лет. Мнение Сережи всегда очень ценно для меня.

Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки

До недавнего времени значительная часть инвесторов в России занимались покупкой фьючерсных контрактов в недвижимости, но банки решили выдавить мелких инвесторов из этой темы.


Фьючерсный контракт — соглашение, в котором фиксируется текущая рыночная цена на товар или актив, но сама сделка будет произведена в конкретную дату в будущем.


Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки


Как выглядел рынок строительства жилья до 1 октября 2019 года? Я не оговорился, окончательно переход на работу дольщиков с escrow-счетами состоялся только три недели назад.


Застройщик занимал деньги на строительство у дольщиков. Дольщик получал на руки Договор Долевого Участия, который можно смело отнести к высокорисковому, высокодоходному праву требования.


Считайте сами, инвестор на котловане отдавал 2 млн рублей в беспроцентный займ Застройщику, который в обмен отдавал ему через два года товар стоимостью 3 млн рублей.


Активные инвесторы предпочитали, не дожидаясь получения права собственности, продать право требования квартиры по переуступке. Таким образом, по сути, вокруг любой стройки формировался рынок торговли фьючерсными контрактами.


Банки под соусом защиты прав обманутых дольщиков решили отжать столь интересный рынок.


Как теперь будет жить стройка? Теперь, если Застройщик хочет строить жилье на заёмные средства, то он не имеет права занимать их у населения. Он обязан взять проектное финансирование в Банке. Банк, в свою очередь положит деньги дольщика на escrow-счет. По завершении строительства банк отдаст Застройщику собранные средства за вычетом себестоимости и обслуживания кредита — то есть прибыль.


По сути, Банк и Застройщику под процент деньги дает, и беспроцентно деньги на своем счету держит.


Застройщик теперь не будет давать низкую стоимость метра на котловане. Ему уже навязали деньги на весь проект. Застройщику выгоднее весь период стройки сразу продавать по цене готового жилья, так как со всех квартир надо будет накапливать максимальную прибыль, чтобы на финише ее забрать.


Поэтому больше не удастся заработать на инвестициях по «котлованным» ценам.

Больше статей на моем телеграм-канале.

★11
Это означает, что новые деньги будут направлены на фондовые рынки. Отлично! 
Воронов Дмитрий, да тут много говорят о низкой доходности недвижки, но на рынок вряд ли сильно много придет. Народ у нас все еще напуган прошлыми пирамидами, да и рынок у нас рисОванный, та же пирамида.
avatar

Mihom

Интересноо, действительно заметил что ажиотаж вокруг «котлованов» утих
Но учитывая высокорисковость, не очень то и хотелось
avatar

Simix

Simix, какой может быть ажиотаж, если часто новострой стали продавать или соизмеримо, или дороже, чем цена аналогичной вторички в той же локации. Так что инвесторам просто стало нечего ловить — морозить деньги на 2-3, чтобы переуступить по цене, которая может и не отбить инфляцию.
avatar

Скопидом

Да, это так. Ну и раньше же тоже было понятно, что так будет, когда закон принять планировали, так то ничего нового.
avatar

Mihom

А почему просто нельзя было ввести страхование застройщика и по типу осаго выплачивать средства дольщикам, это и легче и дешевое, а выбрали путь обогащения банков и поднятие цены мента путём сокращения предложения так как многие разорятся
avatar

Константин

Константин,?
avatar

Константин

Константин, вроде что-то такое было. Застройщики вступают в СРО и платят взносы в общак. Но когда эти деньги потребовались, общак оказался пуст :D
avatar

Денис Г.

Денис Г., мне кажется страхование было бы отлично, но это не выгодно крупным застройщикам и банкам, а заплатят за все люди
avatar

Константин

Константин, страхование было, но по факту не работало.
avatar

Reznor

Reznor, Надо что бы работало как осаго
avatar

Константин

А кто у нас подмял под себя 90% эскроу счетов? — Сбербанк. Поэтому будет и триллион прибыли, и 2 триллиона, и дивы 40р, и цена акции 500.
avatar

Электромонтёр

Электромонтёр, смело в шорт сбер! 2/3 кредитов девелоперам невозвратные!
А бабки с экскроу надо будет вернуть обратно…
avatar

Сергей

Электромонтёр, Скорее банки станут девелоперами и всю прибыль будут направлять на вкладывание в квадратные метры, а потом годами продавать объекты. Либо стройка встанет. Наверняка лоббистами данного проекта были банки и возможно крупные девелоперы для монополизации данного рынка. А нац проект по жилью предполагает значительный рост строительства с персональной ответственностью и скорее крайними будут банки.         
avatar

Николай

Электромонтёр, хорошая инвестиционная идея.спасибо.
avatar

igor

Банки под соусом защиты прав обманутых дольщиков решили отжать столь интересный рынок.
Эксперт явно не в банковском деле. Банкам, чем предсказуемее доход, тем лучше. А покупать такие квартиры это фактически давать в долг застройщику, но без залога.
avatar

Григорий

Григорий, А поэтосу далеко не каждому застройщику дают, я работаю в одном из крупных по новосибу, так и нам дали не сразу! Думаю мелких вообще бреют с новой схемой по полной
avatar

Zaorish

Zaorish, о, Вы расскажите постом о рынке сегодня, в связи с введением эскроу. Было бы интересно
avatar

Григорий

Григорий, не возьмусь писать целиком о рынке — не хочу от себя писать обо всем рынке субъективно, слишком много возьму на себя. Знаю конкретно нашу уже бывшую сложность, о ней и написал. 
avatar

Zaorish

Григорий, А ситуацию на рынке мы оценим лишь со временем, по старому много объектов достраивается, и у нас еще как минимум на полгода вперед есть что строить по ДДУ.
avatar

Zaorish

в москве котлован умер еще 2014г
avatar

ves2010

Все это хорошо. Облиги строителей в каком году начать скидывать? 
avatar

Arslan

Arslan, ща набиулина ставку снизит в пятницу и сразу скидывай…
avatar

Сергей

умер когда мы взяли крым. Скакнул бакс. Деньги стали мусором. Мелкие бизнесы полопались.
Государство забирало всю зарплату почти и давало квартирки изредка при совке при брежневе.
И уже лет 20 положило болт — отдало сначала «частникам», теперь частников опрокинуло.
Ну а к чему ведет тупик военного коммунизма — с ужасом предвкушаем.
avatar

baron_samedi

Ребята мой вам совет, ищите новостройки по старому закону кое что еще продают без эксроу, в следующие годы дешево уже не возьмете так как котлованы уже будут стартовать дороже, да люди будут покупать скорее всего уже ближе к концу строительства. Поэтому если бабки есть срочно возьмите квартиры в новостройках потом их в аренду и метр квадратный будет дорожать- сейчас ЦБ ставку резанет и депозит держать под 5 процентов годовых никто не будет, тогда выгоднее квартиру сдавать это будет давать 10 процентов годовых от стоимости квартиры
Константин Казановский, 10%??? Это где такие доходности сейчас в бетоне?
avatar

Unfreq

Константин Казановский, ага, щаз прям.
к следующей зиме рынок строительства в регионах скукожится конкретно, 
москва_питер — сами по себе. там ещё что-то-как-то.

и домик на «своей» земле я бы тоже не советовал.
Константин Казановский, Застройщики уже давно повторяют мантры типа вашей, но без платёжеспособности населения магия не работает, может шаманский бубен поможет?:)

Насчет 10% — новостройка (1к. кв.) в районе Водного стадиона стоит 7000000, сдается там квартира примерно за 30000 (360000 в год), это 5.14% годовых. Уже не очень, да? Учтем время простоя — еще на 10% меньше (324000 в год), еще налоги платить — не помню, 6% (304560р. или 4,3% годовых)? учтем долбанутых съемщиков, тех что не платят и не съезжают, а кормят завтраками, учтем периодический ремонт квартиры в целом, сантехники и бытовой техники, риски затопления вашей квартиры и еще 8 этажей вниз, риск пожара вашей квартиры или выше с последующим затоплением при тушении, учтем риски криминальные, что ваша квартира окажется не совсем вашей. И не забудем иметь в виду что население беднеет и перепродать по номиналу хату может и не получиться, тем более амортизация.

Прекрасная, прекрасная доходность.
avatar

MoneyHarvester

MoneyHarvester, беру свой регион, однушка готовая без ремонта стоит 1млн 400 тыс, пусть еще ремонт 120 тыс по минимуму бюджетный итого 1,52 млн, однушка эта сдается примерно по 11-12 тыс в месяц итого 12*12= 144 тыс, итого 9,5 процента в год округленно от стоимости квартиры плюс будет рост жилья в регионе- про Москву молчу там уже квартиры задраны до небес их по 10 млн сил нет у людей покупать и там 10 % годовых да конечно не пахнет дабы 1 млн в год не насдаешь, или то что в пятницу ЦБ снизил ставку до 6,5 будем иметь вклады в банках процентов по 5-5,5 годовых вот и посчитайте что выгоднее. Да и по акциям в 2020 ждут кризис может все грохнуться, лично я вылезаю из депозита был по 7,5 % как вип вклад при депо выше 1,5 млн, теперь там будет щас около 6 % годовых и беру новостройку пока продают заканчивающиеся стройки по старым условиям без эксроу. Ситуация в регионе такова что застройщики массово не хотят начинать новые стройки и все ждут пока другие обкатают и посмотрят что там по прибылям, поэтому новых жк стало меньше, а люди женятся и продолжают выезжать из деревень и им нужны квартиры в новых жк а их попросту нет поэтому с ликвидностью проблем не возникнет в ближайшие пару лет, а по тем ценам что строили без экскроу счетов застрощики врятли захотят им будет нерентабельно вообще заморачиваться дабы себестоимость возрастет процентов на 5 минимум плюсом НДС стал 20 процентов не забывайте и материалы в 2020 году еще подорожают, спрос остается на квартиру и в кризис дабы это как пожрать и жить где то надо а предложение может уменьшиться и будут все равно покупать по высокой цене с эксроу. Выводы за вами, ситуация может отличаться по регионам и районам но однако тенденция уже идет по регионам на сильное повышение цен особенно Челябинск к примеру, Москву и Питер в счет не беру там другие рыночные условия спроса и предложения и в этих регионах у застройщиков уже маржа состнями процентов исчисляется дабы стойматериалы там по ценам такие же как и в регионах, поэтому Москва и Питер даже с эксроу может стоимость квартир уменьшить даже в 2 раза и быть в большой прибыли за счет огромной маржи, а регионам уменьшать уже некуда стоимость дабы маржа совсем невысокая была из низкой покупательской способности, работали работа ради работы.
наверное лучше тогда купить земельку в нормальном месте.авось кинутся строить чаще ИЖС.
avatar

Двоечник

Двоечник, у нас 2 года провисел плакат -" продаём участки вот тут, в будущем кот.посёлке. "
место очень хорошее.
плакат бы и дольше провисел, но его ветром оторвало и я его прибил. к своему забору.
а участки что? да ничего. ни одного не купили.
микроспекулянт, Ну так участки в чистом поле щас рисково брать.Так можно сказать и о дальновосточном гектаре.

avatar

Двоечник

" специалист по недвижимости" это как «специалист по интернету»? толи сисадмин, толи дизайнер, толи смм-щик…
avatar

Andrey

Andrey, не тот случай… это Специалист с большой буквы С. Вбейте в ютюбе слово Недвижимость, поймете кто он.
На пенсию в 35, я прлчитал текст. Исходя из него в гугл я ничего вбивать не буду.
avatar

Andrey


Застройщик теперь не будет давать низкую стоимость метра на котловане. Ему уже навязали деньги на весь проект. Застройщику выгоднее весь период стройки сразу продавать по цене готового жилья, так как со всех квартир надо будет накапливать максимальную прибыль, чтобы на финише ее забрать.

И где он возьмет платёжеспособный спрос под своё выгодно-не выгодно при хронически беднеющем населении? А что он будет делать, когда покупатель не хочет нести риски котлована бесплатно, а банк ему скажет — «Слышь, девелопер, что-то не продается твой объект, изымать будем»?
avatar

MoneyHarvester

По-моему вы не осознаете масштаб проблемы обманутых дольщиков. Проживая в ЮФО, имея недостроенную квартирку на котловане, участвуя в деле о банкротстве и в уголовном деле я, например, очень хорошо эту проблему осознаю...

Суть в том, что если есть потенциальная возможность массово спиздить деньги дольщиков их спиздят. Несколько лет отсидки окупаются потом безбедным проживанием директора и его семьи где-нибудь в Австрии...  Поэтому единственный вариант в наших реалиях именно запретить прямую оплату ДДУ. Другие варианты коррупционный государственный аппарат просто не способен контролировать!   

Цена новостроек естественно возрастет на услуги банков. Однако в утверждении «Застройщик теперь не будет давать низкую стоимость метра на котловане» вероятно есть логическая ошибка. Я не специалист в эскроу счетах. Но если нет дольщиков, как будет банк кредитовать застройщика ?? Под залог дырки в Ж земле ?? Застройщику в принципе все равно чьи день красть!

avatar

RRomanov

 P.S. кстати ролики Сергея Смирнова видел, очень интересно. Но он мне показался «армагеддонщиком» от недвижимости ...

 

avatar

RRomanov

все так, кроме одного -котлован умер в 2014-2015.
То что в 2019 это полная некомпетентность(видимо опять теоретики писали)))))Причем причина не столько в эскроу, а в том что уже нет того спроса и настал рынок покупателя, а не продавца и не малый шанс купив на котловане продать ниже после сдачи))Спрос сложился ахово просто)))ну а так в целом все верно)))
avatar

matroskin

у Смирнова весьма полезные ролики на ютубе.
avatar

Врач-бондиатОр

В 2014 после известных событий напокупали котлованов, сейчас, через 5 лет получили ключи. За это время квартиры выросли в цене ну процентов 10 от тех цен.
Депозит, с учетом того что 2014-2015 годы ставка была от 18 до 10% принёс бы 50% без всякого гемора, а вложение в бакс — 100%.
avatar

webkot

Хорошая новость, давно пора было так сделать, защитить граждан от болезни головы отрубив голову.
avatar

Допельгангер

Специально не поленился поподробнее узнать про эту тему с эксроу-счетами. Так вот, использование эскроу счетов — право, но не обязанность застройщика.

А для дольщика эскроу-счета — реально полезная штука. В принципе, дольщик в любой момент может забрать свои деньги.
avatar

Алексей

А по моему эти эскоу счета просто огонь. Сбер дает застройщийку деньги под процент, дает населению ипотеку для покупки квартиры у этого застройщика и эти же деньги с ипотеки лежат у сбера на беспроцентных счетах и он их снова может пустить в оборот. Шикарно.
avatar

DarkElf96

DarkElf96, ну формально, конечно, банк не имеет права пускать их в оборот. Но по факту, думаю, 1000 и одна лазейка есть, как деньги на эскроу  пустить в оборот.
avatar

Алексей


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW