Блог им. excell84

Отрицательная стоимость недвижимости.

Навеял пост о повышении налогов на обьект недвижимости в 4 раза.

Интересная статья из сети  https://monstrt-amadey.livejournal.com/113377.html


Часть 1 Недвижимость, как товар.


Когда я была маленькой, мои родители скупали хрусталь и книги. Теперь у меня целый шкаф хрусталя и книг. Места занимают много, и выкинуть жалко. В девяностые все хотели купить машину. Теперь в каждой семье есть машина, а иногда две. Знакомые вообще избавились от машины в пользу каршеринга. Посчитали, что так дешевле. Сейчас все помешаны на покупке квартир. Надо — не надо, но раз другие покупают, то надо. Скоро и квартирами наедятся. Только в крупных городах квартиры будут востребованы. Так что если покупать квартиру как вложение денег, то только в крупных городах. 
Есть в экономической науке такая специфическая категория товаров, которую зовут предметами роскоши (они же эксклюзивные, престижные блага, эластичные по доходу блага).  Что мы знаем про свойства престижного товара? Такой товар недоступен большинству населения и ровно по этой причине многие грезят о его покупке. Мечта всей жизни – раздобыть труднодоступное, но такое желанное благо. Иногда – весьма часто – это эксклюзивное благо и не нужно само по себе и единственный смысл его обладания – демонстрация его окружающим. 
При росте дохода или при снижении цены, спрос на товар-роскошь непропорционально возрастает. Однако постепенно спрос на такое благо насыщается, а главное, по мере того как все больше людей его приобретают, оно перестает восприниматься как роскошь, покупка его уже не считается престижной, и товар превращается в обычный. 
Можно сказать, что вся современная экономическая история человечества – это постепенное превращение роскошных товаров в обычные за счет их удешевления, бурный рост экономики, когда люди массово стремятся купить прежде недоступный товар, насыщение, а затем поиск новых престижных благ. 
Поначалу это превращение происходило очень медленно. В средние века соль и приправы, которые сегодня стоят копейки, были безумно дорогими. В 19 веке, например, чай и кофе. 
Постепенно темп перехода начал ускоряться. Где-то на рубеже 19-20 веков для большинства потребительских товаров наблюдалось тотальное удешевление товаров, которые ранее были эксклюзивными. Делалось это с помощью серийного производства — что с одной стороны позволило снизить цены за счет эффекта масштаба, а с другой стороны, резко подняло продажи за счет вовлечения менее обеспеченных слоев населения. То, о чем люди недавно могли лишь мечтать, внезапно стало реальностью. Один из свежих примеров – мобильные телефоны. В начале 90-х они были редким, дорогим и статусным продуктом. Но так продолжалось недолго – цены снизились, продажи выросли в десятки раз и телефоны перешли в массы. Спустя 20 лет после начала экспансии мобильные телефоны уже были абсолютно стандартным товаром со стабильными продажами.  В СССР многие товары были фактически недоступными, что как раз описано в начале этой статьи. Но очень быстро хрусталь, книги, машины перестали быть таковыми.

А что недвижимость?В принципе подобная логика здесь вполне подходит. Действительно, недвижимость – хоть и специфический, но все-таки товар. Благодаря своему ценнику недвижимость вполне может считаться товаром роскошью. Также можно предполагать, что спрос на квартиры будет насыщаться по той же схеме, как ранее на продукты питания, на электронику или автомобили. Невозможно долго поддерживать высокие цены, как один из признаков элитарности продукта при одновременно развернутом массовом производстве. Недвижимости становится все больше, купить ее все проще. Все меньше людей, у которых нет недвижимого имущества, а значит, покупка квартиры уже не годится для демонстрации успешности. Грубо говоря, если раньше владелец любой недвижимости получал бонусы (в том числе моральные) за сам факт обладания, то теперь для этого подходит уже не всякая недвижимость, а только дорогая или в престижных местах (глупо хвалиться недвижимостью в Волгограде, но еще можно в Москве).Правда есть несколько «но», стоящие на пути превращения недвижимости в обычный товар: — Спрос на недвижимость насыщается гораздо медленнее, чем на любой другой товар в силу объективных причин (стоимость актива слишком высока и ее непросто снизить, годовой объем производства существенно ниже общей потребности). — Сложности в развертывании серийного производства недвижимости. — Нехватка мест под строительство в мегаполисах и центрах крупных городов. — Недвижимость – не только товар, но и финансовый актив (деньги). На финансовые активы спрос не насыщается (например, люди могут годами держать бесполезную недвижимость, если она растет в цене, их это совершенно не смущает, более того – прикупят еще).Что случится, когда недвижимость перейдет в класс обычных товаров?То же самое, что ранее случилось с перцем, кофе, книгами и автомобилями. Спрос стабилизируется, цены упадут. Покупка недвижимости станет относительно простой операцией. По крайней мере, это касается массового сегмента. Однако, усилится расслоение на обычную и «премиум-недвижимость» (как например на обычные и люксовые автомобили), цены на последнюю наоборот вырастут. Экономическому человеку, как ослику, которому подвешивают пучок сена, нужны эксклюзивные блага, к обладанию которых он будет стремиться.

Часть 2. Отрицательная стоимость недвижимости.


Мы все привыкли, что недвижимость — безусловная ценность, всем активам актив. Одни используют ее для жизни. Другие надеются перепродать в будущем дороже. Третьи откладывают себе на старость, рассчитывая на рентную прибавку к пенсии. Четвертые надеются оставить детям. Пятые купили в качестве страховки, на случай пертурбаций на финансовых рынках. Шестые — купили, не знают зачем, но на всякий случай пригодится. Мало кому придет в голову усомниться в целесообразности и правильности своей покупки. Да, недвижимость не всегда растет в цене (большинство уверено, что цена вырастет), но если даже и подешевеет, то до нуля уж точно не упадет. Недвижимость не сгорит как рублевые «фантики», в любом случае хоть что-то, но будет она стоить. 
Так вот, это ошибка. Если раньше действительно можно было купить любую конуру за тридевять земель и чувствовать себя королем, чье богатство растет день ото дня, то теперь многое, если не все определяется чем ты владеешь, а самое главное где. Времена, когда любая недвижимость стоила денег закончились. И закончились безвозвратно. 
И проблема не в том, что где-то недвижимость стоит дорого, а где-то дешевле. Нет: где-то она по-прежнему стоит очень дорого, а где-то мало, совсем мало, ничего. Или даже отрицательную величину. Да, вы не ослышались: недвижимость вполне может иметь минусовую стоимость. Ради того, чтобы ее продать, вам еще придется приплачивать. Наверняка вы слышали про истории, как дядя купил гараж, а потом решил продать: да вот беда, клиентов-то нет. В базах можно вывесить за 30, 50, 500 тыс, разницы не будет — никому не надо. Не возьмут и даром (если локация плохая). А членские взносы нужно оплачивать. Если ценность актива нулевая, а коммуналка обременительна, то рыночная цена вполне может уйти в минус. 
Или загородная недвижимость, особенно недостроенная. Выставляется зачастую за миллионы. Желающих, естественно, нет. Все, что там оставили предыдущие собственники, скорее всего придется сносить и вывозить. Это значительные расходы. Если участок далеко от крупных городов — его реальная рыночная цена — также минус. 
Или коммерческая недвижимость где-нибудь на селе. Весь бизнес разорился и съехал. Коммуналка осталась. Нет коммерции, не нужна и коммерческая недвижимость.

Думаете, квартир это не касается? Квартир в Москве это не касается. Но велика Россия и вышла она далеко за МКАД. В Москве 4 млн. квартир, в России — 65 млн., и большая часть находится в пе*дях.
Смотрите как в Эстонии.Там зафиксировали бум дарения квартир государствуhttps://ee.sputniknews.ru/society/20170803/6688312/V-Jestonii-zafiksirovan-bum-darenija-kvartir-gosudarstvu.html
Продать такую недвижимость невозможно, сдать — тоже. А коммуналку изволь оплачивать. Проще скинуть этот бессмысленный балласт. Заметим, что если государство откажется принимать эту недвижимость, то это как раз и будет означать, что цена стала отрицательной.В России механизм обратной приватизации пока не развит (или никто не ведет статистику), но уверен, в депрессивных регионах ситуация не лучше, чем в Прибалтике. По мере того, как демографические и миграционные процессы приведут к обезлюдению огромных российских территорий, феномен отрицательной недвижимости из забавного анекдота станет суровой реальностью.Пускай, сегодня в это никто не верит. Но в отрицательную ипотечную ставку тоже никто не верил — а она есть (смотри пример Дании). Привыкнем и к отрицательной стоимости недвижимости

Часть 3. Недвижимость в Московском регионе.


Для кого и зачем строится такая пропасть жилья в Московском регионе

Я всегда руководствовался принципом «большое видится издалека». Ежедневно выходят сотни материалов по недвижимости. Авторы сыплют бессмысленными цифрами, от обилия статистики у многих читателей взрывается мозг. Существенная проблема всех этих обзоров в том, что они оперируют слишком маленькими периодами. Даже если принять, что цифры корректны (в чем уверенности, конечно, нет), то составить себе правильную картину на основе этих данных невозможно. Известная ситуация с ценами на недвижимость: достаточно одного года роста и все уже кричат, что «недвижимость постоянно дорожает». И все уже забыли, что перед этим цены два года снижались, а в среднем за 10 лет стоят как вкопанные. У всех память как у золотой рыбки. Журналисты концентрируются только на последнем периоде, потому что им так удобнее, а читатели – тем более не заморачиваются.

Однако нас такой подход не устраивает. Нам не интересен конъюнктурный новостной шлак, поэтому мы рассматриваем сначала глобальные процессы и лишь затем ежедневные события в качестве их иллюстрации (а не наоборот, как многие делают).

Одной такой глобальной тенденции коснемся в текущей статье. Речь об аномально высоком строительстве в Московском регионе в последнее десятилетие и его последствиях, как с точки зрения миграции, так и цен на недвижимость.

 Под Московским регионом мы понимаем и Москву, и область (не секрет, что львиная часть строительства в области приходится на узкий пояс вокруг МКАДа и с экономической точки зрения большой разницы между этим районами и административной Москвой нет).



Отрицательная стоимость недвижимости.

Возьмем последние 11 лет (2019 год неполный – данные за 7 месяцев). За это время в столице и вокруг нее суммарно ввели 122 млн. м2 жилой недвижимости. Много это или мало? — уверен, большинству эти миллионы ни о чем не говорят. Давайте посмотрим, сколько это в квартирах – получается 1,6 млн. квартир! (Тут надо сделать небольшое методологическое пояснение, что Росстат считаем индивидуальные дома тоже квартирами). На диаграмме прекрасно видно, что темпы ввода жилья начали ускоряться в 2013 году, а с 2014 года образовалось плато числом 160 тыс. квартир в год. Ни разу с тех пор объемы ввода не падали ниже этой отметки. В 2019 году, очевидно, они также превысят этот показатель (основной объем ввода традиционно приходится на конец года). Иными словами, ни о каком падении строительства после кризиса не может быть и речи. Вопреки апокалиптическим интонациям, что периодически имеют место в СМИ.



Отрицательная стоимость недвижимости.

Если общий объем ввода стабилен, то в более детальной раскладке это не так. До 2012 года доминировала область. После, хотя Москва активизировалась, область сохраняла уверенное лидерство. И только с 2019 года разрыв начал сокращаться. И это очень важно, т.к. в области за все это время сформировался огромный навес из нового жилья, в то время как в Москве его никогда не было

Еще более интересную картину получаем, если сделаем разбивку на Старую и Новую Москву. Поскольку Новая Москва географически скорее ближе к области, то получаем еще более сильный навес замкадной недвижимости. При этом объемы ввода в Новой Москве только один раз превысили значение 20 тыс. квартир в год (в 2015). Объемы строительства в Старой Москве начали расти с 2016 года, но пока явно недостаточно, чтобы закрыть накопившуюся потребность.



Отрицательная стоимость недвижимости.

Все эти цифры ввода, если взять их не за один-два года, а накопительным итогом за 11 лет приводят нас к мысли, что на наших глазах происходит нечто значительное.

Судите сами: 1,6 млн. квартир – это означает, что построено жилья на 4 миллиона человек (из скромного расчета 2,5 человек на квартиру)!

Согласно Росстату за этот же период население в Москве увеличилось на 1,42 млн. А Московской области – на 0,93 млн. Суммарно на 2,35 млн. Иными словами объем строительства превысил демографически обусловленную потребность в жилье более чем на 1,5 млн. чел. и это несмотря на выдающиеся миграционные показатели. Причем в Москве образовался демографический дефицит в жилье на 260 тыс. человек, а в области наоборот избыток в жилье почти на 2 млн. чел. Из этого следует простой вывод, что недвижимость в Московской области будет испытывать давление вниз, поскольку для заполнения всего построенного просто не хватит жителей, а в Москве в этом плане пока все нормально.

Еще одно простое соображение заключается в том, что если в Московском регионе появилось жилья на 4 млн. человек и 2,35 млн. уже переселились, то соответственно, в других регионах высвободилось соответствующее количество площадей даже без учета нового строительства. Если в Москве хотя бы понятно, для кого ведется строительство (эта тенденция грустная, но объяснимая), то для кого то же самое делается в провинции – загадка.


Часть 4
.Удорожание недвижимости.

Если собрать все новости о рынке недвижимости, доступные в СМИ, все статьи, мнения экспертов, обзоры и ссылки на статистику, и убрать из них «воду», то в сухом остатке мы получим всего два слова: «квартиры дорожают».

Недвижимость всегда дорожает. По крайней мере, мы всюду слышим об этом. Что бы ни происходило в стране — экономический бум, кризис, падение или рост реальных доходов, рост или снижение курса доллара, законодательные новшества, строительство метро, реновация — всегда и неизменно это приводит к росту цен на жильё. При многократном повторении этой нехитрой максимы у большинства обывателей отключается всякая способность критически мыслить. То, что они сами не могут продать свою «дорожающую» недвижимость, вынуждены снижать ценники или вовсе снимать объект с продажи, никого не смущает. Досадное недоразумение или банальное невезение, а вообще — квартиры всегда дорожают.

Забавно наблюдать, как систематически приуменьшаются, или, по крайне мере, не акцентируются показатели потребительской инфляции, а вот про рост цен на квартиры так не скажешь. Если растут цены на бензин или продукты питания, это вызывает всеобщее возмущение, а если на недвижимость — вроде всё хорошо. 

Зачем это делается?

Очевидный ответ: чтобы люди несли свои деньги на этот рынок. Казалось бы, согласно закону спроса при росте цены спрос падает, то есть растущие цены на обычный товар отпугивают покупателей. Но только не покупателей недвижимости! Не стоит забывать, что недвижимость — это ещё и финансовый актив, а не только потребительское благо, и стандартный закон спроса-предложения тут не работает.

Но ещё более важно формирование ожиданий, что цены вырастут. Именно это, по мнению тех, кто запускает информационные (дезинформационные) волны, должно побудить людей быстрее расстаться с деньгами, чтобы купить якобы дорожающий продукт. И расчёт не лишён оснований.

Чтобы понять, в чём смысл искажения информации, просто представим, что СМИ бы вели себя иначе. Что бы тогда произошло?

Недвижимость перестали бы покупать инвесторы (точнее спекулянты) в расчёте на выгодную перепродажу. Недвижимость перестали бы покупать люди, берущие ипотечные кредиты (при стагнирующих и тем более падающих ценах на квартиры аренда значительно привлекательнее ипотеки). Многие консервативные покупатели также решили бы повременить (зачем торопиться, если через несколько лет можно взять дешевле).

На рынке остались бы лишь те, кто берёт для себя. Как видно, эта группа покупателей слишком небольшая, чтобы спроса с её стороны хватило для выкупа всех новостроек.

Кому это нужно?

К сожалению, практически всем, кроме тех самых немногочисленных обычных покупателей.

Это одна из причин, почему в игру «квартиры дорожают» играют многие. А именно. Застройщики. Их интерес очевиден. Чем больше торопятся покупатели, тем выше выручка, маржа и прибыль. Риелторы и агентства недвижимости. Им без разницы, какие цены, но им нужен поток покупателей, который создаётся путём искусственного ажиотажа. Банки. Ипотечная пирамида работает только при постоянно растущих ценах на недвижимость. Если покупатели заподозрят, что цены могут снизиться, это обрушит рынок, стоимость залогов упадёт, и у банков будут большие неприятности. Государство. Растёт налогооблагаемая база. Кроме того, принято считать, что за счёт мультипликационного эффекта бум в строительстве передаётся на другие сектора экономики. Собственники квартир, включая ипотечников. Они заинтересованы, чтобы стоимость их активов росла. 

Способы дезинформации

1. Фейковые новости, вброс специальных страшилок, даже нагнетание паники в СМИ.

Поскольку большинство обывателей не обременены экономическим образованием, то совершенно не обязательно подавать им сложный аналитический материал или вообще соблюдать какую-то правдоподобность. Расчёт на то, что сработает эффект самосбывающегося прогноза. Достаточно внушить людям, что цены вырастут, люди понесут деньги на рынок недвижимости — и цены действительно вырастут, потому что люди принесли деньги.

Как это работает.

  • Акцентируется внимание на рисках в финансовой сфере («у банков отзывают лицензии, депозиты слишком рискованные, то ли дело — квартиры»).

  • Новости об изменениях в ипотечных ставках всегда подаются в нужном ключе (если ипотечная ставка снижается, то «жильё стало доступнее, надо брать»; если растёт, то «жильё может стать недоступным, надо брать»).

  • Муссируется тема неблагоприятных изменений в законе о долевом строительстве («отмена долевого строительства приведёт к росту цен на квартиры»).

  • Население пугают, что рост материалов приведёт к росту цен на квартиры («кирпич и арматура подорожала, ждите роста цен на квартиры»).

И так далее.

2. Подмена понятий.

Например, «квартирами» называют недостроенную недвижимость, а «ростом цен» — снижение дисконта по мере приближения даты ввода здания в эксплуатацию. Немногие понимают, что цены на новостройки ведут себя принципиально иначе, чем на готовое жильё. Дисконт на новостройку (к цене готовой квартиры) отражает плату застройщика инвестору за пользование его деньгами. Чем меньше остаётся времени до ввода здания в эксплуатацию, тем меньше дисконт. По этой причине новостройки всегда растут в цене по мере строительства. К удорожанию недвижимости это никакого отношения не имеет.

Аналогично, никакого роста цены жилья при переходе на эскроу-счета, которым так любят пугать в прессе, не произойдёт. Возможно, речь идёт о сокращении платы инвестору за пользование его деньгами. Опять-таки не квартиры подорожают, а дисконт на новостройки (которые ещё не являются жильём) уменьшится.

Разумеется, никому не интересно разъяснять такие тонкости, зато можно заявить, что вся недвижимость подорожает.

3. Игнорирование инфляции (обесценения денег).

Повсеместно встречающийся приём. Этим грешат даже вполне респектабельные информационные порталы. Цены на квартиры считаются в рублях. Проблема в том, что сам рубль перманентно теряет в своей покупательской способности. Это не квартиры дорожают, а рубль дешевеет. Особенно чудовищная ошибка возникает на длительных интервалах времени. Если квартира стоила в 2007 году 3 млн руб., а сегодня стоит 3,3 млн руб., то это не значит, что она подорожала на 10%. Наоборот, она подешевела примерно на 45% (если принять накопленную инфляцию в 100% за эти годы).

Такая странная «забывчивость» относительно инфляции неслучайна. Дело в том, что реальные цены на недвижимость в России практически непрерывно падают с 2008 года, и без спасительного ослабления рубля обосновать хоть какой-то рост цен крайне затруднительно.

4. Частные случаи выдаются за общее правило.

Особенно любят ссылаться на частный опыт люди, купившие недвижимость ранее. Так они хотят убедить себя и окружающих, что не прогадали.

С точки зрения логики никакое частное утверждение не доказывает общее правило. Всегда можно сослаться на некий пример, когда квартира была продана дороже, чем покупалась. В крайнем случае, историю можно придумать. Всё равно проверить, как оно было на самом деле, невозможно.

5. Взятие нужного периода для сравнения.

Ни один актив не может дорожать или дешеветь непрерывно (кто торговал на фондовом или валютном рынке, прекрасно это понимают), поэтому всегда найдутся периоды, когда тренд положителен.

  • Очень короткий период («цены на квартиры с января 2019 по апрель 2019 выросли на 5%»).

  • Слишком длинный («с 2000 года цены на квартиры в России выросли в десять раз»).

  • Единичный период в прошлом, когда актив подорожал («я купил квартиру в Москве в 2002 году за 40 тыс. долл., а через пять лет продал её за 200 тыс.»).

6. Выбор правильных аргументов.

Цена на недвижимость — равнодействующая множества факторов. Одни могут работать в сторону роста цен, другие, наоборот. Нечистые на руку эксперты из всей массы новостей выбирают только те, которые подтверждают их тезис, а другие старательно игнорируют.

Например, вырос курс доллара. Аналитики вещают, что ожидается повышенный спрос на недвижимость со стороны держателей валютных депозитов. При этом они «забыли», что ослабление валюты приводит к сокращению покупательной способности населения и, соответственно, к падению спроса и цен на недвижимость. Причём второй фактор, скорее всего, перевесит первый (мало у кого есть долларовые депозиты, а вот груз инфляции почувствуют все). Но кого это волнует?

Последствия

Систематическая дезинформация на рынке недвижимости — это проблема не только частного инвестора, который рискует сделать неправильный выбор. Это проблема всей экономики.

  1. Пузыри в недвижимости

    Цены, при всём желании, не могут расти вечно. Искусственно созданный ажиотаж способствует временному росту цены. А дальше что? Либо придётся постоянно нагнетать спрос, чтобы не дать пузырю лопнуть, либо — падение цен и банкротство всего сектора.

  2. Исчерпание спроса

    Чем больше недвижимости куплено сегодня, тем меньше останется для удовлетворения спроса завтра. Люди, которые приобрели ненужное, всё равно его продадут, добавив импульс к обрушению рынка.

  3. Обыватели уже не реагируют на истерику в СМИ

    В игре под названием «квартиры дорожают» приходится постоянно повышать ставки. Поэтому страшилки становятся всё более устрашающими, а истерика всё более истеричной. На спокойную подачу материала уже никто не реагирует.

  4. Мусор в информационном пространстве 

    Ложные новости приводят к тому, что полезных материалов о недвижимости становится крайне мало.
Что делать частному инвестору

Отличить, где сознательно выстроенная манипуляция, а где просто массовое заблуждение, бывает непросто. Но общее у всех фейковых новостей одно: они побуждают нас к неправильным и нелогичным действиям. Бороться с этим непросто, и поэтому грамотный инвестор, должен уметь:

  • тщательно фильтровать входящую информацию, иметь в виду, что 90% материалов о недвижимости — откровенный мусор;

  • видеть скрытые манипуляции в тексте;

  • самостоятельно искать и находить информацию;

  • принимать решение самостоятельно, рассчитывать на свой опыт, логику и здравый смысл.


Выводы.

1. Вкладывать деньги в инвестиционный бетон в РФ, т.е рублевый актив, это полная глупость. Возможно в рублях и заработаем, но в тех же баксах потеряем значительно.

2. Покупать бетон для жизни в регионах РФ — двойная глупость. Спрос в регионах будет падать. 

Причины — демография, отток молодежи в столицы, отсутствие платежеспособного спроса.

3. Доходность аренды в регионах.

При цене квартиры с ремонтом в 3 млн средняя аренда около 15 тыс в месяц + КУ (180 тыс в год), что составляет не более 6% годовых.
В реальности ниже, с учетом простоя, необходимости обновления ремонта (ибо найти арендаторов в убитую квартиры проблема), затрат личного времени на поиск и решение проблем арендаторов и форс мажоров.

Таким образом проще разместить 3 млн например на вкладах, либо ОФЗ под 7% и получить 210 тыс в год, с учетом что рост цен в регионах, в текущих условиях, это фантастика. Речь о тех кто выбирает между покупкой и арендой.


★59 | ₽ 5
Скоро и квартирами наедятся. Только в крупных городах квартиры будут востребованы.

В малых городах будут жить в подвалах и землянках?
avatar

sergik99

sergik99, в стареющем и ветшающем жилье, опыт подсказывает, что пару десятков лет можно и в бараках протянуть. В Москве и Питере оседает природная рента, поэтому там можно создать и некоторое время поддерживать иллюзию процветания. В малых городах, как ранее в деревнях и сёлах, источники существования — рабочие места, инфраструктура — постепенно вымываются, так что бывшая губернская Россия будет умирать как и деревенская. Ну а апофеозом такого «развития» будет неизбежный московский Детройт ибо природная рента закончится, а как место для жизни и приложения рабочих рук и мозгов разросшаяся раковая опухоль столицы когда-то великой страны абсолютно не подходит в силу своего монструозного размера и удаленности от портов и мест производства пищи. Но это тоже лет через 20. Поэтому продолжайте покупать московскую недвижку прозапас своим детям и внукам, обеспечьте им блестящее будущее
avatar

Brassiere

Brassiere, Если это ваше жилье, то почему оно стареющее и ветшающее.
Вам его кто то должен привести в порядок?
Вам кто то должен?

У меня дом новый, сам недавно построил, сам содержу в порядке.
Понимаю, что мсне никто не должен. Не должен его ремонтировать и красить.
С дорогами конечно проблема, но калужские власти все таки начали понемногу восстанавливать. Тут я говорю не о трассах, а о малых дорогах. Снег зимой сельсовет чистит регулярно. До трассы.

Это требуется, чтобы проехали пожарные и скорая помощь.
avatar

sergik99

sergik99, я как раз говорю про мегаполисы, про ячейку для жизни в человейниках. Про индивидуальный дом вопросов нет — весь цивилизованный мир стремится жить в своем индивидуальном доме. Нас же почему-то загоняют в вертикальные бараки, в то время как остальная земля — пустеет и зарастает борщевиком. Про калужскую область еще более нет вопросов — там видимо самый удачный промышленный кластер развивается. Может быть наверху дойдут мозги до того, чтобы такими кластерами всю Россию покрыть, а не плодить дармоедов в мегагородах.
avatar

Brassiere

«Покупать бетон для жизни в регионах РФ — двойная глупость. Спрос в регионах будет падать»

не знаю, кто конкретно имеет отношение к написанию этой фразы, вас там два брата, плюс ваш юрист и кот, но подумайте вчетвером над следующей идеей, — владение квартирой в чистом престижном районе, с хорошим ремонтом, мебелью и техникой, а хороший ремонт+хорошая мебель+техника = стоимости квартиры (или зачастую превышает ее), дает помимо базовой потребности в жилье, удовольствие от жизни. Равно как и дом из бруса на природе (в деревне). Поразмышляйте об этом, прежде чем делать скоропалительные утверждения.

avatar

dim800

dim800, вот, кстати. Дом за городом, это отличная идея и многие её сейчас реализуют. Если особых претензий к архитектуре нет, то хороший, дом можно поднять за 1,5 ляма. Более того, если включить голову и опыт других людей, то за коммуналку платить будешь копейки (свет, газ) септик свой, вода скважина, но главное, что можно жить хоть без газа, на одном эл-ве и не разориться.
А дом из бруса, то только снаружи хорошо, а так разоритесь зимой на отопление.
avatar

Mihom

Mihom, она хорошая, но только если вокруг есть какая-то инфраструктура. А не так, что вышел из дома и «чисто поле с сугробами и лес»
avatar

laslogwino

laslogwino, не спорю, в общем да. Но не прям обязательно чтоб так было. Вполне себе живут люди в деревнях без магазинов, к примеру. Дороги само собой.
avatar

Mihom

Mihom, скорее доживают
avatar

Игорь Гурин

Mihom, за 1,5 лямка это коробка из газобетона. Коммуникации, отделка и даже земельный участок в эту сумму никак не войдут.
avatar

Остап1978

Остап1978, смотря как далеко от крупного города. В 40 км, от моего можно и на машину Жигули даже отложить первый взнос с этой суммы. А в ближайшем пригороде — действительно не хватит.
avatar

Zerich121

Остап1978, коробка из газика — это фигня. Каркасник запросто. Участок да, отдельная тема, но это смотря где брать.
А так вот, все за нас сделали - http://forum.vashdom.ru/threads/optimalnoe-maloehtazhnoe-stroitelstvo-praktika.52596/
avatar

Mihom

Mihom, Живу в глуши, свой дом построил.
Содержать его и отапливать денег конечно стоит, но не больше чем городскую квартиру. Газ есть. Интернет есть, иначе вы бы этого не читали. Зимой снег приходится чистить.

А вот жить не в человековейнике, на свежем воздухе и с водой без хлорки это очень хорошо.

Многие в городе думают это у них магазины, бассейн и фитнес. Есть и у нас в разумной доступности. В пешей доступности только лес.

avatar

sergik99

sergik99, сейчас ещё можно дрова бесплатно собирать, так что и на отоплении можно сэкономить.
avatar

Zerich121

Zerich121, Зачем, когда есть магистральный газ?
Я до того несколько лет топил дровами. тот еще геморрой.

Кстати в лесу можно собирать валежник, но без применения режущего инструмента и транспортных средств.
Много Квтч насобираете?
За отопительный сезон надо 2-4 машины дров. Да вы только на разгрузке согреетесь.
avatar

sergik99

sergik99, +100500 поддерживаю.
avatar

Mihom

dekab1, 
В регионах количество жителей сокращается. Еще  есть бабушки и дедушки, которые уходят в мир иной и оставляют в наследство квартиры своим внукам, и это ты не учел в своей статье
avatar

Шкипер

Шкипер, верно))
avatar

Mihom

Шкипер, при условии что внуки захотят остаться в провинциальном городе
avatar

Игорь Гурин

Игорь Гурин, а они как правило не остаются и они выходят на продажу, а сейчас с этим туговато. Кто не жадничает, и выставляет цену ниже рынка, тот продает. Остальные ждут второго пришествие Христа.
avatar

Шкипер

Удручающие перспективы. Частично согласен, самая большая беда — это демография, по существу сделанный товар или услугу просто некому продать. тому пример Дальний восток так там из-за оттока населения ничего не становится рентабельным. Так, государство тратить деньги на дальний восток но ничего не окупается и не приносить нужного эффекта, потому что нет местных потребителей и/или полное отсутствие способность платить. Китаец и Японец ждет пока все окончательно не запустеет на ДВ и им не выгодно вкладывать в ДВ, а мы верим что Китай и Япония что-то будут инвестировать в ДВ все это влажные иллюзии.  
avatar

АММ

АММ, да похер. Пусть о демографии голова болит у властьпридержащих.
avatar

Остап1978

АММ, ВВП сказал на Дальнем востоке ипотеку даст под 2 процента для молодых семей, пытаются сдержать население. А мне там и даром не надо.
avatar

Krisa-Lariska

отличный материал… спасибо за публикацию…
avatar

vvs1941

Как бывший спекулянт строящейся недвижки (и риэлтор, обслуживающий строителей и спекулянтов в стройку) поддерживаю тезисы статьи.
Закрыл эту деятельность (и сам, и клиентов разогнал со словами, что с этим пора завязывать) в начале 2008 года.
avatar

Аксенов Руслан

Аксенов Руслан, с этих пор цены так и не выросли
avatar

Константин

Константин, да. Меня постоянно греет, что я был прав, пойдя против мейстрима.
п.с. Спасибо мне никто из клиентов не сказал.
Аксенов Руслан, я столько для людей сделал никто тоже спасибо не сказал, очень обидно но видно жизнь так устроена делай только для себя а сделал для кого то забудь считай выбросил
avatar

Константин

Константин, Протягивая руку помощи людям, будь готов, что в неё сунут х…
avatar

vito333

Константин, цены росли до конца 2012 года, причём в конце очень хорошо
avatar

vito333

vito333, в Краснодаре нет работал по недвижке
avatar

Константин

Константин, ок, я на ДВ
avatar

vito333

Спасибо за обзор! Полностью согласна с автором!
avatar

Azmkuznec

Про регионы подтверждаю. Летом ездил к родителям в маленький городок на Урале, стоит у них пустеющая квартира 57 кв. м, жрет коммуналку по 5-7 тыс в месяц. Говорю… продавайте нахрен ее, сфоткал, выставил на авито за 500 тыс, продали за месяц, т.к. похожие варианты стоили по 650. И слава богу. Уговариваю начать избавляться от второго гаража. Дай бог тысяч за 70 продать, т.к. в пешей доступности жилых домов.
avatar

Андрей

Андрей, а ради интереса не узнавали за сколько в аренду сдать можно было. Ну скажем 5 тыс плюс комуналка разве не получило бы?
alexros (Александр), думаю 4-5 тыс рублей, не больше.
avatar

Андрей

Андрей, откуда в пустой квартире комуналка на 5 тыс? У нас при живущих людях столько не выходит, город примерно такой же. Сейчас всё по счётчикам, из обязательных только отопление да обще домовые нужды, но это и 2000 не будет максимум. Нагнетаете.
Вот в Воркуте, знаю, действительно много брошенных квартир, люди не сумев продать, просто уезжают.
avatar

Zerich121

Zerich121, зачем мне что то нагнетать, счетчики стоят, отопление очень дорогое. Мне уже пофиг, продали и хорошо) 6 тыс зимой- реально.
avatar

Андрей

Zerich121, Не поверите но в регионах коммуналка очень и очень дорогая. Я еще удивился, почему так не много 5 тыс. 
avatar

Alexander

dekab1, будут там жить и немало. Малые города сохранятся, милионики тоже. Жилье ветшает, люди переезжают в новое. Сдача нормально работает у нас в Саратове, к примеру.
Но купить свое жилье выгоднее, чем платить аренду всю жизнь. Платишь дяде, а ипотека платишь за свое. А если без ипотеки, то и вообще. С арендной квартиры тебя выгонят в любой момент.
avatar

Mihom

Mihom, жить, имхо, обнозначно лучше в своем, даже с перспективой снижения стоимости квартиры. А вот в качестве вложения я бы не стал.
Аксенов Руслан, да согласен. Недвига щас не та уже в плане инвестиций.
avatar

Mihom

Mihom, по ипотеке квартира будет твоя только тогда, когда ты полностью погасишь кредит. А за это время много может что быть. В Банке проработал 6 лет, и знаю много печальных историй вот таких же счастливых владельцев квартир. У нас в Салавате (Башкирия) город с население 150 тыс. (в городе имеется комбинат ГАЗПРОМНЕФТЕХИМ-Салават), где зарплаты выше, чем в большинстве региональных городов аренда однокомнатной квартиры стоит 6000-7000 плюс счетчики. Друг двушку за 7000 снимает. И на фига мне своя квартира??? Мне дешевле снимать, чем иметь свою. Предложениями аренды рынок завален, в свое время население затарилась квартирами с Российской мечтой, купить квартиру и сдавать и иметь с этого дохода.
avatar

Шкипер

Шкипер, 
Мне дешевле снимать, чем иметь свою. 
В корне не верно. Платишь аренду дяде и навсегда. Ипотека платишь за себя, хоть и с переплатой, но недвига останется твоей, а деньги за съем, потеря навсегда. Стратегически, ипотека выгодней.

Моя российская мечта сбылась))) так что… и ни чё что рынок завален, спрос есть.
avatar

Mihom

Mihom,  в корне неверно. Завод закрылся. ипотеку не с чего выплачивать. 
Квартира в залоге банка. Приставы помогут вынести вещи
avatar

Игорь Гурин

Игорь Гурин, не заводом единым, это раз. а где тогда денег на съем брать, если снимал а не платил ипотеку, это два, так что в корне не верны ваши выводы.
avatar

Mihom

Mihom, cнова мимо. Для ипотеки нужны белые доходы.Официальная зарплата. Для съема — пойдет любой доход
avatar

Игорь Гурин

Игорь Гурин, в общем да, но есть и нюансы. Я как ипэшник брал ипотек с одним поручителем, тоже ипэшником)) и то было давно, а сейчас еще проще дают.
avatar

Mihom

Mihom, ха ха ха
Основная наепка ипотеки в том что ты покупаешь в ипотеку новую квартиру платишь 2 ..3 цены за 20лет и в результате получаешь старую изношенную хату в доме под капремонт… которая стоит в 2 раза дешевле новой… короче переплата в 4..6 раз… и это без учета налогов коммуналок ремонта и прочего…
avatar

ves2010

ves2010, никаких переплат в 2-3 раза, это у вас что за ипотека такая, это раз. Второе, её можно и нужно гасить с опережением. Но даже если нет возможности, то все лучше чем на дядю платить. И за 15-20 лет дом не станет аварийным, если только ты не барак в ипотеку взял))).
avatar

Mihom

Mihom, блииин ну откуда вы такие беретесь… если платежи аннуитетные то нельзя ипотеку гасить досрочно… переплата будет очень большой… как пример берешь ипотечный калькулятор и сравниваешь 2 варианта ипотека на 5 лет и ипотека на 20 лет с досрочным погашением через 5 лет
avatar

ves2010

ves2010, блииин, а как же я гасил досрочно с аннуитетными? Я ж говорю, что то у вас ипотека какая то не та.
avatar

Mihom

Mihom, мне кажется он теоретик. не пробовал
avatar

smit

smit, возможно))
avatar

Mihom

ves2010, любое досрочное погашение снижает переплату. Это ясно как белый день. 
avatar

smit

smit, мне лень писать… гугли переплата ипотека досрочное погашение суд
avatar

ves2010

ves2010, вы заблуждаетесь. По крайней мере в СБ проблем с досрочной погашением нет. При увеличенном внесении средств (больше чем месячный ваш платёж), гасится основной долг, и аутентичные платежи пересчитываются в меньшую сторону. естественно это надо говорить специалисту, чтоб пересчитали.
avatar

Zerich121

ves2010, откуда Вы берётесь с идиотским мифом о том, что ипотеку нет смысла гасить? Любой досрочный платёж приносит прибыль, равную ставке ипотеки, до полного погашения.
P.S. И ещё одна новость — средний срок до капремонта более-менее современного дома 50 ЛЕТ. Расчётный срок эксплуатации стандартного П44т — минимум 100 лет. Срок жизни кирпичного дома — много более 100 лет, в центре Москвы отлично живут в откапиталенных домах 19 века, квартиры там заоблачных денег стоят.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, извини, минусанул тебя по ошибке, а обратно никак.
avatar

Abstract

ves2010, спокойно гасится ипотека, с аннуитетными платежами или без оных. Не вводите людей в заблуждение.
avatar

Abstract

Abstract, учись считать… там задачка для 2го класса школы


в ипотеке на 20 лет ты больше платишь % по долгу...
и эти % тебе не возвращаются никак при досрочном погашении...

если пересчитать в %, то для банка досрочное погашение крайне выгодно, т.к. получается при досрочном погашении ты взял ипотеку не под 8% годовых например а под 14%… именно поэтому банки охотно гасят ипотеку досрочно

берешь просто ипотечный калькулятор и смотришь ипотеку на 5 лет
и ипотеку наа 20 лет с досрочным погашением через 5 лет… затем сравниваешь сумму выплаченных платежей за эти 5 лет и думаешь…

и самый лютый писец когда сначала выплачиваются % а потом долг… тут вообще досрочное погашение не работает совсем и никак… будет большой убыток…
avatar

ves2010

ves2010, да, переплата очень большая, 5 лет и 20 лет с досрочным погашением после этих 5-лет, но если гасить частично каждый месяц, то все чуть легче получается…
avatar

Андрей

Андрей, есть только одно когда ипотеку брать выгодно ...
арендный платеж= платежу по ипотеке... 
иначе гораздо проще и быстрее банально снимать и копить...

я как то считал, что вместо ипотеки на 20лет гораздо выгоднее снимать + копить… потом жить в своей и копить… потом одну сдавать в другой жить и на третью копить… вообщем за 20 лет при таком подходе получается три квартиры вместо одной в ипотеку
avatar

ves2010

ves2010, у меня прям 1 в 1 была ситуация, а за последний год цена квартиры выросла на 30%, арендный платеж тоже вырос на 40%. Гасил частично, в итоге из 20 лет осталось 12. Говорят что нормальная цена квартиры- это 10 лет арендных платежей. У меня как раз так и было, и сейчас стало примерно так же, но выросло на 30-40%, при этом цена покупки то была другая)
avatar

Андрей

ves2010, главное, что резко снижается срок выплаты и размер платежа, снижается ежемесячная нагрузка. Для рядового физика это главное.
avatar

Abstract

Abstract, а ты считал? давай приведи пример… обсудим конкретику
avatar

ves2010

Шкипер, много много плюсов! почему-то ипотечники считают квартиру своей, хотя достаточно не заплатить 2-3 раза и узнаешь, чья квартира
avatar

vito333

vito333, а если за съёмную не заплатить?
avatar

Mihom

Mihom, хоть там, хоть там — ничего хорошего
но у меня тут примеры, когда поипотечившись, лет через 5 люди завязывают с этим делом, нажив торлько расшатанные нервы, псориаз и пр.

не у всех всё гладко проходит
с арендой хоть соскочить проще
хотя я в душе тоже за своё и сам не снимал
avatar

vito333

vito333, ипотека для себя, лучше съёма, если нет денег на покупку имхо. Надо смотреть что протянешь
avatar

Mihom

Mihom, Можно переехать в съемную подешевле, если без детей, то совсем не проблема. С детьми, да — это непросто.
avatar

TwitterMan

Шкипер, я ньюанс не совсем понял (в банке не работал, но по ипотеке в силу закона несколько раз продавал, и один раз покупал) — я всегда был уверен, что по ипотеке квартира железно твоя.
Просто она выступает залогом по кредиту
Аналогичная логика — когда ты берешь потребительский кредит под залог СВОЕЙ машины. От того, что ты взял кредит, машина не перестает быть твоей, не так?
Хотел уточнить как все таки дело на самом деле обстоит в ситуации когда квартира заложена банку, Я себе так представляю — у тебя долг банку (или тому, кому заложена квартира), и банку пофиг, как ты долг погашаешь, если погашать не будешь, то как вариант, можно часть долга взыскать, продав заложенную квартиру где нибудь с торгов. Вероятно, что средства от продажи квартиры не покроют весь долг, и с должника будут взыскивать еще какое то имущество.
Так это или нет?
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, только что прочитал ответ. Все просто. Платить долго, ин е факт, что выплатишь. Формально, ты владелец, а на деле владелец банк, пока не выплатишь. Много знаю историй, когда возникали проблемы с выплатой ипотеки. И видел людей, которые просили помощи (типа помогите пожалуйста, муж умер, весит ипотека, скиньтесь кто сколько может). И по смотрите объявление в авито, где продавцы банки. К примеру Сбербанк и ВТБ. Вся недвижимость, изъятая у таких собственников. Их сейчас много, и будет больше.
avatar

Шкипер

Шкипер, я понял из Вашего ответа, что формально владелец все таки заемщик. Из чего предполагаю, что владелец все таки может самостоятельно продать свою квартиру,  договорившись предварительно с банком, не накапливая задолженности и   не дожидаясь пока банк заберет квартиру.

Интересна ситуация, напрмер у заемщика долг 2млн, банк забирает квартиру и продает за 1млн. Оставшийся долг банк продолжает взыскивать, или ограничивается квартирой, а остальной долг списывает как убыток себе?
avatar

Дмитрий К

Mihom, за счет чего должны сохраниться малые города? 
Ипотека подразумевает что у тебя есть ( и будет) белая работа, которая будет оплачиваться официально. 
Учитывая, что сейчас рынок аренды просел, то не то что выгонят, а еще будут умолять остаться.
Я сам живу в регионе ( Краснодарский край)
Друг сдает 3 комнатную квартиру ( Новоросийск) — хочет 15 т.р/ месяц. Пока пусто
avatar

Игорь Гурин

Игорь Гурин, ну в Краснодаре (крае) все плохо совсем, это да, за другие города, когда мотался по командировкам, снимал квартиры, не особо разгуляешься, хоть и полно предложений.
Я ипотеку брал ваще ипэшником)))
avatar

Mihom

Игорь Гурин, с ипотечниками спорить бессмысленно-это секта
avatar

aldo

aldo, да нет тут никакой секты)))
avatar

Mihom

Mihom, а как быть с таким — платишь ипотеку, выплачиваешь долг, потом раз и форс мажор — заболел жестко например, и работать не можешь в принципе. Все, по  долгу просрочка -квартиру отобрали, выселили.
Денег уже уплаченных не вернут ведь? А ведь в ежемесячном платеже по ипотеке, насколько мне известно, как минимум сидит как процент по кредиту, так и само тело кредита? То есть, если квартиру взыскали в счет долга — то теряешь тело, то бишь часть уже выкупленной квартиры?
При этом в том же форс мажоре в ситуации, когда снимаешь, не теряешь ничего.
Оплату процентов по ипотеке можно приравнять к оплате непосредственно жилья. Так ведь? С точки зрения риск менеджмента практичнее снимать и парралельно копить деньги, ежемесячно откладывая их на накопительные счета. Так очевидно быстрее накопишь нужную сумму, еще и учитывая сложный процент в банке
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, с точки зрения риск менеджмента, с банком можно договорится, а вот если слег и платить не чем, то что ты снимать будешь, что ж вы логику то никак не вкурите.
Параллельно копить деньги это платить проценты за съем того жилья в котором живешь пока копишь, где логика? А у большинства з/п 20-30, сколько ты копить будешь? хотя бы ляма два, уж молчу про большее?
avatar

Mihom

Mihom, что то я Ваш коммент вообще не понял.
Если что, я вообще в своей жизни не курил ни разу, по этому не понимаю, что надо вкуривать.
Еще раз уточню, что я сам хотел сказать.

Наш заемщик заболел серьезно. Так, что с постоянной работы уволился и ездит по больницам и лечится целый год. Постоянной зарплаты нет, перебивается случайными шабашками. И доходы тратит на лекарства. Перестал платить банку вообще. И так целый год. С банком удастся договориться или нет?
Если удастся, но болезнь затянется еще на год, и опять удастся договориться, тогда покажите мне такой банк.
Я думаю, что и после первых полгода просрочки не удастся договориться.
Теперь по поводу того, где будет жить наш больной. Если у него нет родителей (ведь ипотеку берут обычно молодые люди) и он не сможет снимать за 10тр квартиру, он сможет снять комнату за 3-5 тр.
Или бесплатно жить где нибудь на даче или в деревне. Сути это не меняет — выкручиваться с жильем придется в обоих случаях и квартиросьемщику и ипотечнику если у него рано или поздно отберут квартиру (вечно с банком не удастся договариваться).
Теперь по накоплениям.
Еще раз в цифрах. Наш персонаж зарабатывает 30тр. У него два варианта- платить ипотеку 20тр в месяц (240 т в год 2.4миллиона за 10 лет), или платить 10тр за съем, и остаток 10тр складывать в банк под 7 процентов. Эти деньги с учетом сложного процента через 10 лет превратятся в 1.8 миллиона рублей. На них и можно будет купить квартиру.
Очевидно что в случае с ипотекой выплаченных 2.4 миллиона за 10 лет половина денег будет проценты по ипотеке. То есть тот кто возьмет на 10 лет ипотеку сейчас, сможет купить квартиру лишь за 1.2 миллиона.
Не забудьте еще и такой фактор покупки против съема — купив в ипотеку придется платить всю коммуналку и ремонтировать самому саою квартиру, а при съеме дефолтные условия — платить только по счетчикам, остальное владелец, если чп какие типа затопит сверху, ипотечное придется самому с этим разбираться, квартиросьемщик просто сбежит в другую квартиру.
Само собой все расчеты основаны на том, что ставка по ипотеке и вкладам не изменится, а квартиры в цене не вырастут.
Если ставки по ипотеке и вкладам упадут до нуля, тогда появляется смысл в покупке в ипотеку. Хотя в этом случае может стать так что сдавать будут только за то чтобы сьмщик оплатил коммуналку.
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, хех, да кто бы спорил)) это если сидеть считать и знать что к чему. Вот скажите мне, каков процент людей которые будут так делать? По логике да, все верно, да забыли про овраги. Еще раз, я не за ипотеку и не против неё.
Вот если копить, это ж какая дисциплина челу нужна? А ну как заболел, влез в тело капитала и понеслось. Далее, жить на даче больному, в деревне? Это не получится, проезд, условия, отопление и т.п. Ну а если есть такая возможность, то нафиг снимать? Опять же, ждать 10 лет, а ну как дефолт, а революция, а Трамп твитнет))) Не всякий будет так рисковать, именно такое понятие — риск и будет тормозить большинство. А если семья, дети? Факторов против накопления, при кухонном обсуждении, будет всегда больше. Так то я согласен с таким раскладом, но по жизни будет все по другому, да и случаи разные. У меня вот как было, надумал сосед по коммуналке (всего 2 комнаты, одна моя и его) Продать комнату свою, ну грех мне не купить, а полляма нету. Но дали ипотеку под 13 сцуко процентов, в 13 году, зато двушка моя. щас почти загасил её уже. Опять же, если есть возможность гасить с опережением, то смысл есть. А вообще, все кредиты зло и ипотека, наверное тоже)))
avatar

Mihom

Mihom, … Платишь дяде, а ипотека платишь за свое… Заблуждение для не далеких. Тут батенька — платишь банку. И квартирка принадлежит тоже банку, пока не выплатишь с полна.
Дмитрий Любомиров, из сегодняшего в Форбс на эту тему: «Элементарный пример проживания в Москве показывает: если у человека есть 10 млн рублей, то правильная инвестиция в несколько портфелей позволяет ему снимать квартиру стоимостью 100 000 рублей в месяц. При этом квартира с ежемесячной арендой в 100 000 рублей всегда будет стоить значительно дороже 10 млн рублей. Таким образом, правильное инвестирование 10 млн рублей позволяет отвлечь их от инфляции и жить в более комфортабельной квартире, чем та, которую вы бы купили за эту сумму. Такая несложная калькуляция приводит к слому шаблона, доставшегося нам от родителей. Люди не умеют считать.»
avatar

Zerich121

Zerich121, Точно! Снимаю шляпу. Мой коммент в самом конце, посмотрите.
Zerich121, ну ёмоё, в том то и дело, что ипотеку берут люди, у которых денех максимум на первоначальный взнос и всё. Если же у тебя есть вся сумма на руках, то в таком случае появляются варианты.
avatar

Pennyquick

Дмитрий Любомиров, Вы никогда ипотеку не брали? Квартира сразу принадлежит покупателю, ему в Госреестре свидетельство о регистрации права собственности выдаётся.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, Да, ну? А я то думал, что свидетельства уже не выдают, а выдают только выписки из единого государственного реестра. А я то думал, что там в выписках в разделе: Ограничение прав и обременения объекта недвижимости (если вообще такой раздел есть) указывают об ипотеке в силу закона. Наверное я совсем отстал.  Вам видимо виднее.
Дмитрий Любомиров, и кто же там владельцем указан? А с каких пор залог по кредиту становится собственностью банка без судебного решения?
Ограничение прав никакого отношения к праву собственности не имеет.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, учите мат часть
Дмитрий Любомиров, я как раз матчасть знаю. Недвижимость является собственностью покупателя, но нее налагаются некоторые ограничения, поскольку это предмет залога. Например, продать с согласования банка квартиру вполне возможно, погасив частью суммы покупателя остаток кредита.
avatar

Ив Ив

Дмитрий Любомиров, да за свое)) но не сразу, ну а если у тебя з/п 20-30 тыров, к примеру, то как быть? У меня знакомые так живут, всю жизнь снимают, пол города уже объехали. А другие свое купили в ипотеку и не жалуются. Считай не считай, если нет капитала, то ипотека рулит.
avatar

Mihom

Mihom, 

А вы не думали, что ежемесячный ипотечный взнос можно капитализировать? А вы не считали переплату за квартиру при покупке в ипотеку? А вы не думали, что можно купить квартиру накопив ежемесячными платежами себе, а не в банк и купить квартиру без переплаты? А? Ну, тогда вперед в ипотечное рабство. Удачи.

Mihom, 
Платишь дяде, а ипотека платишь за свое.
У вас свой банк?

Андрей Тропичев, +
dekab1, добавлю, что в целом, посыл верный. Но произойдет снижение цен не скоро ибо ипотека. Вообще, кредиты потребительские зло и они играют не последнюю роль в росте цен на то, что расти не должно.
avatar

Mihom

Хороший анализ
avatar

Максим Барбашин

Это вы Сочинцам расскажите! Там за три года цены на недвижку х2 сделали и конца роста не видно, все скупают как не в себя. 
avatar

AntipinArt

Арендовал и квартиры и машины в свое время, скажу что аренда это ад, да владеть не выгодно в деньгах, но я покупаю психологический и бытовой комфорт. Про малые города согласен, там просто нельзя жить, надо покупать в экономических центрах.
avatar

Eugeny Umolinov

Все верно написал, только нужно разделять покупку жилья для собственного проживания и покупку жилья с целью инвестиций («недвига всегда в цене», «можно сдавать задорого»).

Покупка единственного жилья для себя не должна оценивается с точки зрения потенциального заработка через nn лет. Этот ценник непрогнозируем, а непросчитываемых рисков слишком много.

А вот покупка с целью инвестмента — согласен, в текущих реалиях убыточна.


avatar

sergeygaz

 С коммерческой недвигой тоже, кстати, вопрос.
Одно время было популярно покупать офисы в бизнес-центрах. Сколько народу отговаривал от этого. Кто не послушал — тот влетел.
avatar

Аксенов Руслан

Ильшат Юмагулов, я с те же краев. Пик по стоимости пришелся на 2014 год. Уфа еще в отличие других городов Башкирии имеет приток население, что не скажешь про другие города за исключением Стерлитамак.
avatar

Шкипер

Шкипер, а почему в Стерлитамаке приток?
Теперь у меня целый шкаф хрусталя и книг. Места занимают много, и выкинуть жалко.

Я этот бесполезный хлам в подвал отнес, при покупке новой квартиры забирать не буду! Комната должна быть большая и просторная, без излишеств!
avatar

AlexGood

AlexGood, 
Я этот бесполезный хлам в подвал отнес,

Я просто в квартире выделил «ностальгический» шкафчик, где это расставил, как память и детстве :) В основном книги, конечно.
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, 
«ностальгический» шкафчик, где это расставил, как память и детстве

одно из главных качеств трейдера — жесткость, cентиментальность в нашем деле — лишнее!
avatar

AlexGood

AlexGood, капец, только два месяца назад точно также в подвал стащил все книги и другое барахло. Один в один
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, есть магазины старой книги и всякие темы «отдам даром», я так много чего слил
Ильшат Юмагулов, все зависит от места нахождения БЦ. И перспектив строительства других.
В то время был очень крутым у нас БЦ «Спиридонова». Все самые крутыши туда рвались. Если ты сидишь не в Спиридоне, то ты лох. И чё? Прошли годы. Настроили других БЦ, цены упали, крутые арендаторы съехали… пол Спиридона пустым стоит, хоть цены и упали.

Аксенов Руслан, челябинск??? Помню спиридонов первое что построили в челябинске после 1990г знаковый обьект был… хотя счас выглядит безусловно убого как впрочем и весь челябинск…
avatar

ves2010

C 2007 года у меня было 7 объектов недвижимости. Выходить начал в 2012-м. Надеюсь в понедельник заключить договор продажи и закончить пока на этом;)
У меня также были во владении до 4-х автомобилей одновременно. Два года назад завязал и с этим;) 
avatar

Веревкин блог (ETF)

Плюс 100500 редкий случай прочитать чтонибудь дельное на смартлабе...
Афтору респект и дополнительный талон на сбор валежника.
Добавлю
1 недвижка в виде квартир недвижкой не является т.к земля принадлежит городу
2 достаточно посмотреть демографическую пирамиду для росссии и москвы чтоб сделать ряд глубоких выводов
avatar

ves2010

ves2010, 
недвижка в виде квартир недвижкой не является т.к земля принадлежит городу

какая разница, также можно купить-продать, муниципалитет же не выселит по произволу?!
avatar

AlexGood

ves2010, а тезисно изложи по пирамиде7
avatar

vito333

ves2010, чисто технически земля принадлежит жильцам, как общая долевая собственность.
По крайней мере по моему опыту. У меня было нежилое помещение из трех квартир на первом этаже. То есть, я уже купил его, как нежилое, предыдущие собственники объединили и перевели до меня. Покупал в 2008 вроде, не помню уже. И на следующий год владения меня оштрафовали — налоговая. Я не подал декларацию о земле. В то время индивидуальные предприниматели  должны были подавать декларацию об имеющейся в собсвтенности земле, и потом платить налог (эту норму где то в 2014 отменили, и стали начислять налог, как у обычных физиков не ипешников).
Так вот — когда я увидел постановление о штрафе, выпал в осадок — откуда у меня земля??? Пошел разбираться и выяснилось  что 5,5% земли под этим жилым многоквартррным домом мои. Пришлось побегать по кадастровой палате, получить документ о том, что моя доля именно 5.5% и сколько она стоит (кадастровая стоимость) и потом только подал декларацию и заплатил налог на землю. И платил несколько лет.
Вот так
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, земля принадлежит жильцам, но прав это не дает. Дает только налоги... 
avatar

smit

smit, Все верно захотят выселить выселят и 3-5 этажку снесут, а вот налоги будь добр плати. 
avatar

Alexander

Alexander, Пятиэтажка не предел мечтаний. 
avatar

smit

основной тренд -это покупка права владения и пользования, а право распоряжения становится дорогим удовольствием ( то есть экстраполируя на социальную тему  дойдем до статуса общих жен и детей )
avatar

Атласов Михаил

rm rm, Офигеть настоящая двухкомнатная квартира 2 000 USD и судя по всему покупатели не выстраиваются в очередь. 
avatar

Alexander

Ильшат Юмагулов, ну обесценятся залоги и что? Этож госбанки. Да и нет у них ипотеки вся ипотека у аижк а банки только деньги собирают
avatar

ves2010

Говоря о демографии забываете про таджиков, в Москве уже целые кварталы таджиков, там в школах русских детей по пальцам пересчитать, так что просто меняется национальность коренного населения, но такое уже прошли и сша и Париж и Германия и ничего, смирились, правящей партии по барабану кем править русскими или таджиками лишь бы править века!
avatar

Magistr

Magistr, Москва не показатель, всегда была кусочком Азии, сейчас этот кусочек пошел в рост. 
avatar

Alexander

dekab1, Я уехал жить из Москвы в калужскую глушь.
Чувствуя себя прекрасно. Уж намного лучше чем в мегаполисе.
Возвращаться без веских причин не собираюсь.
avatar

sergik99

 Если в Москве хотя бы понятно, для кого ведется строительство

для кого?
avatar

AlexGood

И в этом они правы как ни крути, свято место пусто не бывает, а раз строят в Москве дома, значит это кому то нужно, ну и сами посудите вот у вас есть 20 миллионов рублей это ж какой головняк: надо хранить на счётах в десятке топовых банков, хранить дома немного миллионов это все стремно, а квартира вот она по документам сраная трешка в нормальном районе Москвы вот вам и двадцатка — удобно? Удобно, ликвидно? Ликвидно!
avatar

Magistr

Magistr, полковник Захарченко вам бы не поверил
avatar

Игорь Гурин

Игорь Гурин, 
avatar

vvs1941

Magistr, где то читал про Мехико — там целые кварталы стоят заброшенные.
Тоже был бум.
avatar

Дмитрий К

А что такое двадцать тридцать лимонов для Москвы? Да у каждого второго из моих знакомых в разы больше этой суммы и где это все у них? Да в недвиге
avatar

Magistr

Magistr, да, и я им благодарен. За то, что за свои 20 млн руб вложенных в кв на соколе они получают от меня 3,5% годовых в рублях.
В Западной Европе квартиры и дома так и остались роскошью. Более 70% населения арендует жилье и цены потихоньку растут.  Все-таки это не мобильные телефоны. Особенно в хорошей локации, где просто нет места для новостроек. Просто разница в цене между локациями будет более значительная.
avatar

Tagtrader

Tagtrader, там и в США другой менталитет. Там нет пиета перед обладанием бетона и кирпичей. Там в цене мобильность. И рынок аренды хорошо подстроен под эти хотелки населения. Те же склады, что на Дискавери всё вскрывают.
avatar

Zerich121

Zerich121, там не пиета нет, а бабла у большинства на покупку своего -)
проблема в том, что когда в европе опять начали печатать бабло, офз стали не очень выгодны.
avatar

monko

 А они не могут не строить. Ведь сфера строительства и недвижимости — вероятно последняя, которая дает пока еще доход в России.
На нее завязан рынок строительных материалов, армии отделочников, сантехников, электриков.
Сложится одно — повалится вся цепочка
avatar

Игорь Гурин

Я раньше до переезда в Москву тоже думал, ну вот завод в моем мухосранске стоит десять Лямов да любой москвич продав свою хату смог бы его купить и через год вернуть деньги и заработать столько же, но что то не спешили к нам москвичи, а сейчас я их прекрасно понимаю будучи сам москвичом- зачем им этот головняк? Проще жить в Москве в своей хоте и работая на дядю получать свои двести триста тёщ рублей зарплаты в месяц
avatar

Magistr

Граждане, пора избавляться от этого токсичного актива, могу помочь в этом (приму в дар в европейской части России в обл./райцентре, подробности в личку)!
avatar

AlexGood

AlexGood, да легко… тульская обл дер литвиново… газ интернет дороги чистят школа река щуки грибы ягоды… оведокуя домов пустые… прошлой осенью бабка умерла 90 лет… дом стоит тебя ждет
avatar

ves2010

ves2010, не, спасибо, деревня уж слишком!
avatar

AlexGood

«Смотрите как в Эстонии.Там зафиксировали бум дарения квартир государству».

Злые языки утверждают, что в Эстонии Недвижимость выросла на 80% за год.

Вообще тема прекрасная для срача.
Ещё спорное утверждение, что рублёвая недвижимость дешевеет с 2008 года. Очень спорно. Держим доллары до января 2016 года. Продаём их по 80, покупаем рублёвую недвигу и о ужас! Мы видим, что она подорожала за 3 года не только в рублях, но и в долларах. А сейчас можно и продать.
avatar

Interested

Interested, по данным Вики «К 2008 году население страны уменьшилось по сравнению с 1990 годом на 14,5 %»
откуда там рост недвижки, если все сваливают?
у нас худо-бедно держится
avatar

iireg

В конце 2017 года видел несколько хороших инвест.обьектов в Мск. С тех пор таких цен и мест уже давно нет, к сож. Момент упущен.
avatar

Interested

По сравнению с недвигой больше удивляет неугасающий интерес народа к постоянной покупке машин. Не пугает рост цен. Так что недвижимость- не настолько яркий пример недальновидности и расточительности людей.
avatar

Interested

Interested, Авто — это эго альфасамца. Или попытка неудачника закосить под него. Плюс дачники, которым каршеринг не поможет. Плюс деньги, как ни крути, надо куда-то тратить, не все же в капитал накопительствовать, хочется и себя игрушками потешить.
avatar

Zerich121

Interested, потому что авто повышает качество жизни. А хорошие авто стоят дорого.  
Недвижимпост плоха так как в рублях. Поэтому лучше в ОФЗ. 

Раздвоение личности какое то
avatar

Ынвестор

Вообще, от таких опусов уже деваться некуда, надоели
кто-то знает автора оригинального текста, у него профильное образование, может опыт в этой сфере большой, достижения есть, набраны статистические данные?
Почему таким статьям надо верить и тем более делать на основании их какие-то выводы и действия?
 
avatar

iireg

vito333, таки, перед тем как накалякать комментарий, я ознакомился с журналом автора, все статьи на одну тему — как все плохо
ну а канал в дзене, это явно попытка коммерциализации, темы — как все плохо идут лучше, чем позитив какой-то
avatar

iireg

Жилье нужно. на каждое жилье есть свой покупатель.
Процесс идет
1. Люди улучшают условия — продают старое — покупают новое и побольше
2. Ипотечники переезжают из сьема в кредит
3. Цены растут меньше инфляции.
4. Сьем стоит на месте
 
Опережающий показатель это цена съема жилья.
avatar

smit

Посмотрим на этих анализаторов недвижимости.когда ставки по депозитам станут отрицательными, просто, как  и везде надо правильно уметь приготовить блюдо, коммерческая недвижимость forever.
avatar

Лео

Лео, Коммерция переходит в онлайн. Так что у коммерческой недвиги век идёт к закату. Разве что склады сортировочные.
avatar

Zerich121

Zerich121, демагогия, спорить не буду, но на век моих внуков еще хватит, это как с долларом, сколько уже его хоронят, а он все жив курилка, кто мечтает быть рантье, но не имеет возможностей и средств, тот ищет негатив в недвижимости, а кто им является, тот тихо радуется жизни, но естественно везде надо прикладывать руки и голову.
avatar

Лео

Лео, это та самая по которой налоги 2%?
avatar

Ынвестор

поколения меняются а бетон остаётся
 отличная статья! 
Но после этого абзаца… Что делать частному инвестору

Отличить, где сознательно выстроенная манипуляция, а где просто массовое заблуждение, бывает непросто. Но общее у всех фейковых новостей одно: они побуждают нас к неправильным и нелогичным действиям. Бороться с этим непросто, и поэтому грамотный инвестор, должен уметь:
нужно было написать просто — СЧИТАТЬ ДОХОДНОСТЬ и всё.
Сам занимался недвижимостью более 20 лет и прекрасно видел как она обесценивается. В прекрасный момент все продал и вложился в фондовый рынок, а теперь радуюсь жизни. И вам рекомендую.

Аналогия с телефонами не вполне корректна. Это  товар который быстрее всего в последние годы эволюционировал.  Всё остальное- от медицинского оборудование до станков и даже ПК менялось куда медленней.  Вот на книги вы сослались. Но книги  сейчас не сильно отличаются от тех что издавались 10,20,30, 50 назад. Причём новая книга одна сейчас стоит допустим 700-800 рублей. Альбом по истории фото на хорошей бумаге может и 5тыс стоить. Выходит что бы создать библиотеку по размеру аналогичную биб-ке родителей придётся выложить круглую сумму. Это к чему я? к тому -что не все товары дешевеют и улучшаются. Квартиры в сталинке не центральном проспекте города (далеко не столичного ) стоят по прежнему  стоят  хороших денег. И дело не только в расположении. В новых домах по отзывам звукоизоляция даже хуже (не смотря на все технологии 21 века). 

avatar

Gregori

Интересные размышления, поэтому +++
avatar

Pennyquick

dekab1, помнится в конце 90-х ходили студентами на какой-то тренинг, американцы вели. Так вот, говорили, что через 20-30 лет территория России будет значительна сокращена для проживания. Останутся только мегаполисы и близлежащие поселки, все остальное пустырь. Тогда такие слова казались фантастикой 
avatar

Krisa-Lariska

dekab1, вчера был на выставке недвиги. Улетели ценники. Как я и писал + 20 за этот год. 
avatar

Ынвестор

С небывалой частотой пишут, что нет смысла вкладывать в недвижимость к чему бы это… И много предложений об инвестициях в ФР и благополучной пенсии в будущем). 
avatar

Hofman

В целом все правильно написано, инвестировать в недвижимость может только сумасшедший. Квартира для жизни и инвестиция вещи разные. 
avatar

Alexander

dekab1,
Вы же понимает, что пиратские книги из инета и бумажные книги это несколько разные вещи? Не все товары становятся более доступными. Электроника в силу развития быстрого этой сферы- да. Качественный автомобиль? качественная еда (без пальмового масла)?  земельный участок? произведение искусства? Не всё дешевеют. Сталинки в центре города стоят по предему дорого не смотря на возраст. Не только потому, что это центр и места строить новые дома там нет, но и потому что во многих новых домах, допустим звукоизоляция хуже чем в массовых советских брежневках.

а ровно ноль вложить Вы не могли- компьютер, электричество которым он питается и домашний интернет сколько то стоили. 

avatar

Gregori

Когда аренда = ипотеке, смысл платить аренду.
avatar

Алексей

Алексей, вот-вот, я примерно о том же и говорил, но у некоторых цифры в голове другие. 
avatar

Mihom

Как пример отрицательной стоимости:



avatar

Матвеич

dekab1, такие как я… я продал свои хаты в московском регионе и купил за 1.2 млн. великолепную трешку в небольшом городке смоленской области..
Экология, тихо-спокойно, интернет и магазины есть… что еще надо для счастья трейдеру или любому другому фрилансеру?
avatar

Сергей

Во многом разумно, однако, упускаются некоторые важные моменты. До сих пор в России мало недвижимости на душу населения, по сравнению с развитыми странами. Стандарты жизни меняются, жить отдельно от родителей становится нормой, несложно прикинуть сколько средних годовых доходов надо потратить семье чтобы приобрести простую однушку для самостоятельной жизни подрастающего поколения. Дальше больше. Большинство семей живут в весьма стеснённых условиях. Если чуть отойти от советского стандарта жизни с тещей и 2 детьми в 2комнатной хрущебе, а к стандарту — хороший новый блочный дом со свежими коммуникациями с нормальной инфраструктурой в районе и одной комнатой на члена семьи получится необходим астрономический объём денег и гигантские объемы стройки. А уж если мы возьмём за стандарт американский стандарт небольшого домика с небольшим участком земли с хорошей дорогой в 20-30 минутах от работы и все естественно с коммуникациями, то получим необходимость инвестирования в сектор недвиги на уровне регулярных полётов на Марс. Кстати про Америку. Большая часть американцев по самые уши в долгах на космические сроки в 30 и больше лет для покупки этих милых домиков для миддлкасса.И нет никаких тенденций к обратному.
avatar

Власов Кирилл

dekab1, большинство новых актуальных книг уже сложно скачать халявно — добро пожаловать в магазины электронных книг, с музыкой аналогично.
Вашу статью даже Мовчан в телеграмме репостнул.
avatar

destr

к импотечникам у меня чувство брезгливости.
с арифметикой у них проблемы
построить себе свой дом для жизни возможно имеет смысл, но не экономический.
недвижимость как приумножение это  бред .

avatar

j v n


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW