Девелопмент - Законодательные изменения

Продолжение серии постов о публичных компаниях девелоперского сектора (Почему сектор интересный, читайте в первом посте здесь: t.me/intrinsic_value/63)

Новый закон о долевом участии

С 1 июля 2018 года должен вступить в силу новый закон, обеспечивающий обязательства девелоперов по договорам о долевом участии в строительстве. Теперь, чтобы использовать средства пайщиков, любой застройщик должен соответствовать следующим требованиям: 

• 10% бюджета строительства должно быть переведено на расчетный счет девелопера в Банке, чтобы обеспечить возможность выполнения проекта, а 1.2% стоимости каждого контракта должна быть выплачена вновь созданному государственному страховому фонду

• Девелоперы должны иметь не менее трех лет опыта в строительстве, не менее 10 000 кв. м построенного жилья, а также аудированную финансовую отчетность

Эти изменения в законодательстве должны привести к постепенному исчезновению мелких и средних игроков с рынка начиная со 2 половины 2018 года, а, следовательно, уменьшению числа новых проектов на рынке, что может увеличить маржинальность более крупных девелоперов. 

Переход на проектное финансирование

Президент России поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан. Минстрой в этом отношении предложил использовать условное депонирование. Такая система позволит продолжить практику покупки квартир на стадии строительства, однако средства покупателя будут перечислятся не девелоперу, а на счет в банке. Банк, в свою очередь, будет выдавать девелоперу кредит на строительство. 

Ранее девелоперы давали большие скидки за покупку квартир на стадии строительства. То есть, по сути покупатели кредитовали девелоперов и получали за это какую-то доходность. Теперь эта доходность будет для покупателей ниже. Либо это будет банковский процент на депонированные средства, либо небольшая скидка за покупку на стадии строительства. Затраты на участие банка в этом процессе можно оценить, как чистую процентную маржу банка (в среднем она обычно около 4%-5%) умноженную на количество лет строительства (скажем 2 года). Таким образом, удорожание для конечного покупателя (при покупке на стадии котлована) может составить 8%-10%. Думаю, что в конечном итоге новый закон не сильно отразится на объемах рынка. Не так много квартир покупаются на стадии котлована, а для остальных, кто покупает на стадиях близких к завершению стройки, влияние маржи банка будет не столь существенным.

Следующие посты серии: 
— мультипликаторы ликвидных девелоперских компаний;
— прогнозы и рекомендации по компаниям ГК ПИК и ЛСР.

Буду публиковать у себя на канале: https://t.me/intrinsic_value