Про ипотеку: постскриптум.

В продолжение вот этого...

Получил много комментариев про то, что не учел рост цен на жилье, рост цен на аренду, дифференцированный платеж… Друзья, все факторы учесть невозможно, а негативные факторы зачастую идут плечом к плечу с новыми интересными возможностями. Рост цен в условиях современного застоя — вы серьезно? Рост аренды 5% в месяц — если арендодатель нормальный, он не будет каждый год повышать плату. 10% через года 2-3 — это может быть. Если отношения долгосрочные, то здесь играет немалую роль человеческий фатор. И эти расчеты — не научный труд, а способ подхода к жизненной ситуации. А насчет классического платежа — я всё-таки отталкивался от суммы, которую человек готов платить в месяц. Конкретный человек, для которого эти варианты и рассчитывались. Для диссертации, конечно, надо проработать тему гораздо глубже. Итак, собственно говоря, постскриптум:

P.S.
 
Disclaimer.
 
Ещё раз про общую картину. Очень важно понимать, что расчет выполнен для сегодняшних реалий, которые существуют последние пять лет. Спрогнозировть рынок очень сложно, даже на два дня вперед, не говоря уже о периоде в несколько лет. Я лично считаю, что сильных скачков цен на недвижимость в Питере не произойдет. А если цены и начнут расти, то это будет следствием оздоровления экономики, которое возможно при уменьшении ставки по кредитам, и ипотечным в том числе. Рассчитать все прочие факторы сложно, поэтому я принял их как «взаимоуничтожающиеся». Однако, если есть желание частично обезопасить себя от роста цен на жилье, можно воспользоваться ещё одним, четвертым вариантом.

 
Вариант 4: Здесь следует отметить то, что в предыдущих трех вариантах условия проживания везде были одинаковые, этот же вариант содержит в себе допущение, что мы готовы переехать в квартиру поменьше ради получения частичной «страховки» от роста цен на жилье.
 
Итак, у нас на руках всё те же 825 тыс. рублей.
 
Находим какую-нибудь однушку, подальше от центра, может, даже в ближайшем пригороде, стоимостью 2,2 млн. рублей.
 
Берем кредит
 
1375000 на 6 лет под 13,8% получается 28442 в месяц. Переплата 672824 руб. Плюс ещё осталось денег из-за того, что мы «откладывали» на этот проект 30373 в месяц (как в первом варианте) 139032 руб. Если бы мы при этом откладывали бы эти «лишние» 1931 рубль на 10% депозит каждый месяц, мы бы получили 192963 руб.
 
Предположим, что цены на недвижимость выросли за 6 лет на 40% (что, по моему мнению, нереально). Получается, что квартира, которая у нас в собственности теперь стоит 2,2*1,4=3 млн. 80 тыс. рублей, а квартира, которую мы хотим приобрести 3,3*1,4=4,62 млн.руб. Ставки по кредитам должны при этом будут снизиться примерно до 11,5% годовых (рассматривать рост цен на жилье без стимулирующих факторов было бы неправильно). Итак, у нас есть первоначальный взнос (стоимость квартиры 3,08 млн. руб.+остаток средств, который мы клали каждый месяц на депозит = 192963 рублей, всего 3,273 млн. рублей). Для покупки квартиры нам нужно взять ещё одну ипотеку на сумму 4,62-3,273= 1,347 млн. рублей под 11,5% годовых. На 4 года и 10 месяцев (58 месяцев) получается 30381 рублей в месяц и переплата 415137 рублей.
 
Итак, по четвертому варианту у нас получилась общая переплата 1 087 961 рублей (совсем немного!) и общий срок почти 11 лет.
 
Этот вариант лучше варианта 3 по деньгам, но предполагает некоторое ужесточение условий проживания. Именно поэтому он не попал вначале в сравнение. Если продолжать изменять те условия, в которых вы готовы пожить ради получения выгоды при покупке желаемой квартиры, то можно найти ещё более привлекательные варианты. И эти расчеты призваны стать путеводителем в ваших вычислениях при сравнении различных методов достижения желаемой недвижимой цели.