Блог им. webkot

Реквием по рынку часть 3. Недвижимость

Моя любимая тема для споров с людьми старой экономики и псевдорантье. То есть с теми, кто последние 20 лет жил в парадигме «недвижимость всегда растёт». Особенно в Москве и Петербурге. И как правило эти люди не имеют ни малейшего представления о том, что происходило с рынком недвижимости в других странах десятки раз. Тут всё понятно, многие приватизировали советские квартиры бесплатно, что-то получили в наследство, какие-то помещения в бывшем НИИ тяпнули и успешно их сдавали в сырьевом цикле молодым, динамично развивающимся компаниям.

Голубая мечта обывателя «купить однушку/помещение и сдавать на пенсии» постепенно очерняется растущими расходами на содержание. А может случиться и такое, что придётся сдавать в ноль, за оплату ЖКУ. И что тогда будет с ценой квартиры, имеющей нулевую или даже отрицательную доходность?

А какова сейчас рыночная цена квартиры, попавшей в зону реновации в Москве? И самое главное какова её ликвидность? А что делать тому, кто недавно купил для себя? Квартира же это вечная ценность, должна быть своя, а не съёмная. Слышали выражение «скитаться по съёмным квартирам»? А если вы не сможете оплачивать счета за свою, долго она будет вашей? А если ваши соседи перестанут платить за ЖКУ и дом накопит долг? Почему-то никто не задумывается о таких рисках.

А то, что вы свою личную квартиру за 10 лет банально засираете, а потом тратите на ремонт и новую бытовую технику? Эти деньги вы посчитали? А срок службы дома учитываете?

Зато тот, кто квартиру снимает всегда имеет большой выбор. Поменялось место работы, надоели му#аки соседи, построили рядом шумную дорогу, просто хочется в другом районе или за городом пожить — переехал. Кстати и в Европе и в США люди спокойно всю жизнь живут в хорошем съёмном жилье, часть даже компенсирует государство, а пенсионера просто так не выселить. Да фактически и в СССР жили в съемном жилье!

Это я к чему? К тому, что при инвестировании в недвижимость присутствуют всё те же риски. А при неблагоприятных обстоятельствах цена квартиры может упасть до нуля.

Берём в руки калькулятор и получаем, что сейчас выгоднее арендовать. И арендовать вы можете то, на что в данный момент есть деньги. Подзаработали — на Арбате месяцок-другой пожили или в той деревне, что вчера Тимофей постил за 550 тыр в месяц. Как-то так. 


Часть 1. Технологии http://smart-lab.ru/blog/401107.php
Часть 2. Автомобиль http://smart-lab.ru/blog/401273.php
★9
73 комментария
А при определённых обстоятельствах цена недвижимости может падать и до нуля.

Например если рядом построят дом с бомжами
avatar
Выглядит как вступление, а сам текст-то где?
avatar
та усё понятно, но ты не забывай шо у человека есть инстинкты и их нужно удовлетворять иначе фигово жить буит. один из них — поиск убежища для отдыха, другой желание обладать-владеть и третий желание безопасности. усе они материализуются в наше время через покупку недвиги. потому и покупают.
avatar
Kapeks, тогда лучше покупать землю и дом, но не квартиру.
avatar
webkot, с ентим домом стоко мороки шо проще квартиру. ну и если работа у городе то в загородный дом мотаться замучаешься.
так шо квартиры никуда не денутся и останутся желанным объектом владения для людишек на еще долгие годы.
avatar
Не помню чтобы квартира в Москве сдавалась за квартплату.
А уж квартиры в зоне реновации так вообще полно плюсов. Купили старую квартиру — получили новую.
avatar
Lilaluna, а почему тогда жильцы недовольны, если всё шоколадно?
avatar
webkot, а кто их поймет? бабки с дедами не хотят ничего менять в жизни. Боятся перемен.
У меня знакомых переселяли — получили квартиру в том же районе и больше площадью, можно было за небольшую доплату получить 3х комнатную вместо 2х.
avatar
webkot, 
 а почему тогда жильцы недовольны, если всё шоколадно?
ну так из 4100 домов всегда найдется 1-3% чудиков вечно всем недовольных.
avatar

Lilaluna, в России много чего самое дорогое в мире, даже автомобили до обвала рубля стоили в 2 раза дороже чем в Европе. И за газ мы обязательно будем платить больше чем в Европе. Как Вы думаете, когда квартплата за квартиру 50 кв.м составит 1/2 средней зарплаты по региону, если рост услуг ЖКХ 10-15% в год? Или газо- водо- энерго- монополии расщедрятся и будут нам до конца жизни дарить свои услуги?

avatar
consar, никогда не составит. Рост услуг ЖКХ не 10-15%. Вас очень легко опровергнуть — надо просто открыть историю тарифов. За 12 лет я стал платить в где-то в два раза больше за квартиру. Рост 8%.

Автомобили в России не стоят в два раза дороже чем в Европе.
Дешевле стоят только машины локального производства. Так покупайте Весту :) В Голландии к примеру дороже стоят.
avatar
Lilaluna, 
автомобили до обвала рубля стоили в 2 раза дороже чем в Европе
Ну Москва в принципе не Россия. У нас рост за 12 лет в 10 раз, за 4 последних года в 2 раза, и это при 10-15% росте. Это если условно взять одну квартиру. 
avatar
consar, скажите где это у вас. Приведите примеры тарифов.
Я не в Москве живу, но рядом.
avatar
consar, Владимир  так понял. Глянул Электричество в 2007 году одноставочный с элплитой 1,24, сейчас 2.84
Ну не 10 раз явно.
avatar
Lilaluna, вот именно, декларируют рост 10-15%, не более. А реально появились отчисления на капремонт 500р. Обслуживание общего имущества растет по 40% в год, председатели ТСЖ деньги любят, законодательно этот тариф не ограничен. Электричество — сверх соц нормы уже дороже, а появилось много техники и теплые полы. Плюс интернет, кабельное и прочее. Топят по нормативу, до какой-то температуры, на улице +20, батареи огненные, в мае 0 градусов — выключили отопление, включай обогреватель. Даже до конца не пойму, но в 2004 точно помню, коммуналка за съемную 45 кв.м. была 500 руб/мес, а прошлом году за 60 кв.м. 6500 руб/мес. Сейчас свой котел, но это в 2% квартир, еще в 3% котельная на дом. Остальные так и живут.
avatar
consar, consar, понятно вы свои выросшие расходы списываете на рост ЖКХ. И да раньше трава зеленее была) я вам цифры привожу. Капитальный ремонт и раньше был, просто в отдельной платеже сейчас
avatar
Lilaluna, ну это свои расходы на ЖКХ. И им есть куда расти. За следующие 12 лет эти расходы, связанные с квартирой (включая налоги), вырастут еще в 10 раз в рублях, это без сомнений. А вот цена квартиры в рублях не вырастет совсем, или упадет в 5-10 раз в долларах. Это я про светлое будущее для арендаторов квартир за коммуналку.
avatar
Lilaluna, вы еще забываете о налоге на недвижимость по кадастровой стоимости, который вот-вот как собственник начнете платить в размере 100%.
avatar
valdis10, я смотрел разницы для меня что 2 тысячи, что 5 нет.
avatar
Lilaluna, а сдать вы свою квартиру за сколько можете, ну так, честно?
avatar
valdis10, не менее 40 тысяч. Это трёшка в Мытищи
avatar
Lilaluna, странно, что 5 тыщ. У меня машина не новая и не мощная столько стоит в год.
avatar
Цена рубликов до нуля падала куда чаще, чем цена квартиры в Москве, за последние лет 400.
avatar
Watto, Вы конституцию от 1993 года читали? До этого 400 лет её небыло. А теперь ЦБ независим, т.е. подконтролен только ФРС и ЦРУ. Они не позволят запустить нашу экономику путем накачки деньгами, в ущерб ихней. Не заметили, почему с 93 года инфляция не превышала 15%.
avatar
Рассуждения а-ля Кийосаки. Вроде бы верные пока нет старых и малых. Да и вечно жить на чемоданах, думая, что возможно завтра тебя турнут, приятного мало.
Илюха-перехай, кто турнёт?
avatar
webkot, арендодатель.
Много раз считал....
Счас владение квартирой вдвое втрое дороже чем аренда...
Просто мало кто считает амортизацию недвиги в -2% в год…
avatar
ves2010, и это только при том, что вы сразу все деньги отдали. Что про ипотеку говорить тогда?

Люди, особенно в Москве, вообще напоминают мне религиозных фанатиков, для которых «квартира в Москве» является бесценным объектом, т.е. за нее можно отдать любые деньги и все равно это типа «удачно купил» :)
avatar
ves2010, И тогда 5% годовых от сдачи в аренду превратятся в 3%
smart-lab.ru/blog/399604.php

ИМХО, идея верная, но 2% — многовато. 1-1,5 скорее

avatar
ves2010, -2% в год это многовато буит. тохда за 50 лет от первоначальной цены токо треть останется. но дома полвековой давности не стоят в 3 раза дешевле новых.
ты как считал?
avatar
Хотя бы одна квартира по-любому должна быть в собственности, т.к.:
1. В жизни все может случиться, а крыша над головой должна быть в любом случае.
2. Ребенка без прописки в школу по остаточному принципу возьмут после прописанных в р-не. О хорошей школе можно сразу забыть.
avatar
vito2000, а своя крыша над головой бесплатна что ли? За неё тоже надо платить.
avatar
webkot, 
а своя крыша над головой бесплатна что ли? За неё тоже надо платить.
Вы же правильно написали, что недвижимость такой же актив. Диверсификацию никто не отменял. Что выгоднее? Купить один раз на дне или платить каждый месяц. А если ты на пенсии и своей квартиры нет, и тут пузырь на рынке недвижимости лет так на 7-10. Все, ппц спокойной старости, здравствуйте, бомжи.
avatar
vito2000, а если плата за ЖКУ превысит пенсию?
avatar
webkot, 
а если плата за ЖКУ превысит пенсию?
Не понял какое значение имеет ЖКУ. Даже если превысит пенсию, то какая разница. Все равно ЖКУ нужно платить, не важно ты собственник или арендатор. Кто пользуется квартирой, тот и платит. Если ты собственник, платишь только ЖКУ. А если снимаешь, то аренда + ЖКУ. Все очевидно. 
avatar
webkot, у пенсионеров скидка 50%;) «капремонта» нет.
avatar
Согласен с автором. Снимать сейчас выгоднее, но ситуация может измениться. А быть всегда правым — ой как тяжело. А сами бы стали сейчас продавать свою квартиру, что арендовать?
avatar
все верно. Но как уйти от идеи «будет только дорожать»? Рост нулевых взбудоражил воображение обывателя лет на 20-30. Так что запасайтесь терпением. В спорах с псевдорантье…
avatar
Amigotrader, парадигма меняется по экономическим и демографическим причинам.
avatar
Ну это кому как. Меня например жутко раздражало, когда арендодатели заходят ко мне домой и ебл… м по сторонам водят, или по душам начинают разговор заводить.
avatar
Для Веб-кота, может быть, и без разницы в каком углу жить. Где приткнулся, там и заснул.
А так, ага, нет никакой разницы отдавать ползарплаты или даже всю зарплату за аренду квартиры в Москве, или иметь свою собственную и только платить за коммунальные услуги.
avatar
Antonov, это если вам квартира от бабушки досталась, т.е. бесплатно. А если вам её надо купить?
avatar
вы собираетесь жить вечно или умереть молодым?

помереть на сьемной может и не выйти — старому человеку квартиру просто тупо не сдаст никто. можно конечно рассчитывать на дом престарелех какой-нить, но это весьма спорное мероприятие.
avatar
 кстати, а почему псевдо рантье? человек, сдающий недвижку по определению рантье. и это не самый плохой вариант, хотя в настоящее время далеко не самый доходный
avatar
Русский народ всегда грабили и будут грабить. Просто надо определиться, где быть: ограбленным или грабителем. Если 99% населения купили, мечтают купить и купят квартиру (и не одну), то  будет как с лонгистами и шортистами на рынке.
avatar
этот пост кроме как оправданием автора своих неудач объяснить нечем!
нет денег на свою уютную квартиру из которой не выгонит злой хозяин — напишу что своя квартира не нужна
нет денег на машину — езжу в вонючем транспорте и такскаю продукты для семьи на горбу — скажу что машина нерентабельна
нет денег на отдых — напишу: зачем отдыхать и путешествовать — все можно в интернете посмотреть
нет денег даже на монитор и комп — напишу, что мне планшета хватает — и это при 10 годах стажа на рынке
на мой взгляд — Вы типичный агрессивный дилетант- неуч и неудачник!
avatar
_stas_, Спасибо за критику, но это как раз попытка трезво оценивать перемены в модели потребления. Которые, к слову, уже происходят в мире. А если вы такой брезгливый, то путешествия не для вас, нет. Или в каждой стране надо покупать свою квартиру.
avatar
Экономически, конечно, нельзя не согласиться с автором, гемороя от владения квартирой всё больше и больше… Но это слова человека не снимавшего хотя бы пару раз квартиру. С возрастом обживаешься имуществом всяким, становишься менее терпимым к соседям и хозяевам, более чувствительным к комфорту. Поэтому в молодости, лет до 27-28 можно поскитаться, конечно, а вот дальше увольте, хочется мало-мальски комфорта какого-то и своего пространства.
Если бы у нас законы работали и хозяева договора соблюдали бы можно было бы хоть всю жизнь снимать в принципе, а так...
Разные ситуации бывают — завтра придёте домой, а там новый замок или пусто в квартире и что дальше?
avatar
Hedgehog in a fog, а может комфортнее себя чувствовать с портфелем из рублей, долларов, акций и золота, растущим по 10-20 % в год. Живя постоянно в новой квартире с новым ремонтом каждые 2-3 года и снижением квартплаты. На фоне остальных людей, с падающими на 5-10% в год квартирами, ветшающей отделкой и растущими налогами? А арендотателей надо выбирать внимательно. Как и продавцов квартир, машин, мяса на рынке, кому доверить ремонт машины, лечение зуба и прочее. Ситуации разные бывают — лег в больницу с аппендицитом и умер от перитонита.
avatar
consar, 
а может комфортнее себя чувствовать с портфелем из рублей, долларов, акций и золота, растущим по 10-20 % в год.
А еще комфортнее, когда в этом портфеле есть недвижимость, желательно не одна. Еще раз пишу — недвижка такой же актив. Нужно выбирать время для покупки и время для продажи. Диверсификацию и перекладку портфеля никто не отменял.
avatar
Hedgehog in a fog, 
Разные ситуации бывают — завтра придёте домой, а там новый замок или пусто в квартире и что дальше?
Есть договор. Такие ситуации исключены в 99% случаев. 
avatar
Скорее всего в недалеком будущем налоги с квартиры будут больше, но будут всякие вычеты. Т.е. владеть одной квартирой будет норм., а если их несколько — то это будет затратно — налоги с дополнительных квартир больше.

Возможно арендный бизнес будет выгоден, если владеть целым домом и сдавать в нем все квартиры — будет в почете такая форма.
avatar
MixStyleTrader, это уже сейчас есть. Вычет за определённое количество метров с комнаты/квартиры/дачи. На человека. за остальное/оставшееся — по кадастровой.
avatar
Посоны, а со сраной пропиской шо делать?
avatar
Kapeks,
Ночлежки для бомжей дают временную регистрацию на срок не более 60 дней в году. Не обязательно подряд. Можно хоть по 2 нед. 4 раза. Хоть по 5 дней каждый месяц. Этого должно быть достаточно, чтобы и машину на учет поставить и прочими благами воспользоваться. Пхаххах=) так что вопрос с пропиской тож решаем=))
avatar
Такие клоуны встречаются среди арендодателей, что диву даёшься. Идея правильная, но снимать нужно только у тех, у кого квартира является одним из активов, а не просто освободилась на некоторое время. Другими словами, арендодатель должен быть достаточно обеспеченным человеком.
А вот с этой грёбаной пропиской вопрос остаётся открытым.
bobef, а свою семью на отдых вы как вывозите? Где живёте?
avatar
webkot, зачем вывозить свою семью?
avatar
Ramon Albert Rudolfovich, прааально. Зачем везти их на отдых. Пусть жена сама за руль и на дачу. Т.к. дача — это недвижимость, которая всегда дорожает. И отдых для семьи (под дождем, потом комары, потом жара, потом холод) и дорожающий актив. А сам ху… ть с лопатой, бетономешалкой, дрелью, молотком, газонокосилкой.
avatar
consar, Зачем на дачу? Морской соли Ионического моря намешал в ванне, прожектор 1,5кВт повесил… как на Закинтосе будет)))
avatar
webkot, вот ещё тратиться. на озеро — рыбу ловить. или правильно — бетономешалкой дом строить или автосервис. только вибратор для бетона не забудьте купить. 

avatar
consar, на «море» комаров нет?
avatar
знакомые когда то (в 2001) покупали 1600 квадратов офисных в центре города за 10млн рублей
когда стоило 150 — не продали, вроде дешево. сейчас вроде продают за 60 — больше никто не дает.
но все эти годы стабильно капала аренда. на текущий момент капает около 600тыс в месяц.
ключевой арендатор половины площадей — банк. остальное мелочевка — турагенты и юристы. грохнут банк послезавтра — и все, приехали
это все что нужно знать о недвижке
avatar
silentbob, то есть они вложили 10 сняли 72 млн рублей не работая и теперь еще осталось 5 млн которые каждый год дают 7,2 млн и это плохо по вашему?????
avatar
Ой да зачем это все нада, покупать, снимать… слушали про окупейшен… в Испании… ну приезжаешь снимаешь обставленную крутую квартиру на месяц… и потом живешь бесплатно год не платя… причем хозяева не могут нече сделать… закон на твоей стороне, а суды годами дляться, копы на твоей стороне тоже… =)) а вы тут паритесь… это тока 1 из вариантов=)=)
avatar
Stanley Balear, прописка у ночлежке для бомжей, оккупейшн у испании нахаляву, да я хляжу ты шустрый малый. сам то так делал, али усё с интырнету натырил?
avatar
Stanley Balear, а если тебя прикопают в той Испании недалеко от «окупейшен»? Через неоплаченный месяц?
avatar
Вопрос только один: что вы будете делать когда останетесь на пенсии с 15тр/мес и никаких доходов больше не будет? ЖКУ и налоги только для тех кто еще работает, пенсионерам всегда скидки ибо они не работают и все понимают что пенсия слишком маленькая
Так что очередная диванная экспертиза рухнула:)))))
avatar
Сколько-сколько у тебя детей?
avatar

теги блога webkot

....все тэги



UPDONW