Недвижимость. Как оценить износ?

Недвижимость как средство консервации капитала? Почему нет. Поразмышляем…

За последние 20 лет мы были свидетелями различных состояний рынка недвижимости. Завладевшая умами многих идея 2000-х «будет только расти» постепенно меняется на более рациональную.

Какие источники будут формировать мой доход в случае приобретения помещения и сдачи его в аренду? Для простоты рассмотрим некоммерческую.

Во-первых, удорожание недвижимости во времени. 25 лет – маловато для выводов по такому консервативному виду актива, как жилье. Возьмем США. За 20 столетие удорожание недвижимости происходило в среднем со скоростью инфляции. Поэтому и для России, на мой взгляд, разумно не рассчитывать в долгосроке на рост цен, превышающий инфляционную ставку (реальный доход=0).

Во-вторых, арендная плата. С учетом ремонта и обстановки, обозначим ее как 5% годовых.

Все ли мы учли в будущих доходах и расходах? Думаю, что нет. Как быть с амортизацией приобретенного актива? Стареет ли бетонная коробка, которую мы приобрели? Естественно. Вопрос в том, как нам учесть эту потерю стоимости во времени?

Нет сомнений, что она есть. Просто она не заметна так, как у других вещей. Авто, например, теряет по 5-10% стоимости ежегодно. И через 5 лет мы можем выручить не более 2/3 стоимости. Мы это замечаем и делаем выводы. А как нам оценить потерю стоимости квартиры? На какой процент уменьшить ежегодный доход?

В книге Алана Гринспена «Карта и территория» попалась интересная цитата:

Программное обеспечение, согласно бюро экономического анализа, «живет» 3,5 года, нежилые помещения – 38лет, а жилые дома – 75лет.

Ок. 75 лет жизни. Думаю, что неправильно будет ежегодно вычитать 1/75 долю стоимости. Ясно, что в некоторые периоды цена даже растет (например, пока создается инфраструктура вокруг объекта), в другие постоянна (дом в все еще в хорошем состоянии), а в третьи – резко падает.

И не хочется оказаться в ситуации, когда твой актив, который ты купил «в долгую», превратился в хлам. Который и дохода нормального принести не может. Ты рассчитываешь жить на этот доход на пенсии, а потом оставить детям. А тут западня.

Другой фактор, также влияющий на будущую стоимость, — новые технологии строительства. Боюсь, что в будущем и этот момент окажет негативное влияние на сегодняшнюю «вечную ценность».

Конечно до нуля стоимость твоего актива не упадет. Но ты рискуешь оказаться втянутым в игру с не всегда понятными правилами, на которые ты повлиять не сможешь (ну прям как сейчас с московскими пятиэтажками).

Вопрос к знающим и размышляющим. Как нам оценить износ? На весь срок жизни «вечного» актива. Не понимая этого боязно выходить на рынок.