Про продажу недвижимости, чтобы вложить в фондовый рынок

Можно продать квартиру вложить деньги в банк и жить на проценты и ещё будет оставаться)

Годок они ещё подержат, не зря провалили и отсрочили налог на недвижимость, да и главного по картам упустили, типа сбежал. Не верю.

Согласен. Недвижимость постепенно становится низколиквидным активом. «При первом же шухере» она зависнет и просадку можно будет терпеть долго.

да все понятно с недвижкой уже. только вот 90% людей этого не понимают или еще до них не дошло еще, переоценена раза в два как минимум.

я как то сохранял один топик где приводился пример про сдачу в аренду квартиры, сейчас депозит больше приносит читайте если кому интересно smart-lab.ru/blog/111217.php

Бизнес или благотворительность? Тайны Московской аренды.

Занимаюсь сдачей квартир в аренду в Мск уже 9лет…
аренда расчет оптимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000 в год
3 Скрытый доход от роста недвижки +10% за 12год 800000руб
Прикинем Р/Е=8000000/(480000+800000)=6.25 что весьма неплохо
аренда расчет пессимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000руб в год
3 -13% подоходник -62400руб
4 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
5 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в десять лет), что -70000 в год… (следует отметить, что ремонт, мебель и техника обновляется несколько чаще чем в обычной квартире, т.к захламленная и убитая хата задорого не сдастся и приличных людей в нее не поселишь)
6 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет, что весьма оптимистично. При этом надо учесть, что квартира в старом доме сдается хуже чем в новом. 8000000/50=-160000 в год
Итого: 480000-62400-36000-70000-160000=151600 чистого профита за год (12000 в месяц)
Р/Е=8000000/151000=52, при этом имеем дополна рисков: кидалово жильцов, порча имущества, заливы соседей и вечный геморрой со сбором денег
Теперь прикинем ипотеку
1 те же 8лям и таже хата на 50 лет под 10% годовх, ахуитетный платеж будет -67000 в месяц или 804000 в год
2 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
3 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в 15лет), что -50000 в год…
4 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет. 8000000/50=-160000 в год
Итого затраты на жилье: -800000-36000-50000-160000=1046000 в год или 87000руб в месяц
Вообщем мораль:
1 аренда жилья счас благотворительность в чистом виде…
2 московская недвижка переоценена раза в 2
3 сейчас деньги проще в банк положить, чем вкладываться во вторичку

Не забывайте, что свою хату можно ещё и ЗАШОРТИТЬ! Впарить, пожить годик-другой на Бирюлёвской или там Курьяновской овощебазе, а потом откупить подешевле. Так многие иностранные инвесторы сейчас делают.

Потому что спекуляции приходят и уходят, а квартира всегда будет квартирой.
Я к тому, что никто не может дать гарантию, что завтра вы будете зарабатывать. По этому надо иметь какой-то стороний доход. Чтобы можно было не нервничая на тему «ч0 мне завтра жрать, доширак или ролтон?», спокойно разобраться.
Квартира в данном случае — это оптимальное решение. Не надо доп.знаний и траты времени, просто берешь и сдаешь её.
Или как вариант, случился бы тогда дефолт в сша, всем банкам хана. А квартира как стояла, так и будет стоять.

Дура, что глупо распорядилась деньгами, а не то, что квартиру продала.

Абсолютно согласен.
Если ты трейдер, ты должен относиться к недвижимости как к финансовому инструменту, не более и не менее.
И перекладываться по своему разумению из одного актива в другой — из недвижимости в акции, из акций в облигации, из облигаций в валюту и т.д. Могут быть ошибки при перекладках? Несомненно, как и при банальной покупке/продаже фьючерса на индекс ртс. Но вот это табу «продать квартиру и отнести деньги на рынок — сумасшествие» мне непонятно. А другие деньги тогда зачем в рынок нести, которые не от продажи квартиры? Их значит слить можно?

Даже еще проще — например ты считаешь, что акции гмк будут стоить через год дешевле, чем сейчас. Ты продаешь свои 1000 акций (пусть даже без шорта, только свои) и через год покупаешь 1500. Вуалябля, ты молодец и гений.
А если ты сейчас продаешь свою двушку в Питере и через год покупаешь трешку — это чем плохо?
Ты опять гений, даже если ты за этот год не заработал на рынке этими квартирными деньгами еще и на двушку в Риге.

Gella, ладно, давайте отвлечемся от «продал — поднял на бирже — купил».
давайте среднее звено устраним для простоты, сделаем «продал — купил». далеко то ходить не надо, хоть сша, хоть Испания, хоть та же Латвия.
продавшие квартиры (дома, недвижку) в 2007-м, могли впоследствии существенно улучшить свои жилищные условия. разве нет?
и если например человек считает, что на рынке недвижимости сейчас бум, то следует ли считать его сумасшедшим, если он продал квартиру по хаям, на его взгляд?
Другое дело, что он может быть ошибся… а может быть и нет.
И возможно, что куча народу, ютящихся в однокомнатной квартире с детьми, родителями, бабушками и дедушками, его этой прозорливости позавидуют через пару лет, когда выяснится, что можно было бабушек поселить отдельно?

чувствую зря ввязался, сейчас мне и без того малый рейтинг обнулят )

в общем по количеству минусов я понял — большинство считает, что отнести зарплату на фр и слить можно, это нормально.
а вот слить там же квартиру это уже безрассудство )

привлекательность недвиги снижается, цена уперлась в потолок.
это все видно на графиках, если в двух столицах она еще приносит какую то прибыль, то в регионах эффект от нее ниже банковского депозита.

monetarism.ru/realty-price-chart.shtml

интересен график цен по отношению к общей массе денег, процессы сша и рф протекают одинаково.

сделай столицей новосибирск, и цены в москве рухнут.

О чем разговор?

Во-первых, Леди Джей, как я понял, решила писать рассказ о несуществующих событиях, но пишет красиво и интересно, подтягивая зрительскую массу Смартлаба, которая по своему принципу разношёрстная, и комментарии типа «дура» вполне ожидаемы, хоть и неприятны.

Во-вторых, по поводу продажи недвижимости. Всё зависит от склонности к риску и жизненных обстоятельств. Сравните доходность (рентную доходность + прирост в стоимости) недвижимости и доходность ваших операций на фондовом рынке, с учётом издержек ликвидности и трансакционных издержек.

Во-вторых, поймите одно: продавая недвижимость и внося деньги на рынок, вы меняете реальный актив (где можно, можно открыть студию, работать, можно в будущем отдать детям для жизни и пр.-пр.) непросто на ценные бумаги, за которыми стоят реальные активы, а (как в случае с рынком ФОРТС) на производные ценные бумаги, то есть на ценные бумаги, за которыми стоят ценные бумаги, за которыми стоят реальные активы. В общем, вы уходите от реальных активов в сферу обращения фиктивного капитала. Недвижимость — вещь гибкая, под неё и кредит можно взять не то, что кредит под брокерский счёт (ну как бы под него он и не нужен, используй сами деньги со счёта), но всё же. Другими словами, когда деньги в ликвидных, близких к деньгам активам, новые деньги (например, за счёт ссуды взять вряд ли получится). Только под залог самих ценных бумаг, но никак не фьючерсов и опционов. А вот когда деньги переведены в реальный, но неликвидный актив (недвижимость), под неё можно взять кредит на бизнес, скорее всего, Другое дело, что на рынке ФОРТС есть свой кредит — в виде плеча от брокера. Всё от вашей склонности к риску, отношения к инвестициям и ликвидности.
Я бы так делать не стал, но не значит, что навязываю это другим.

Всем успехов и профита на бирже!

А Леди Джей молодец. Так всполошила аудиторию! Уже и топики отдельные про неё создают. Популяризируется.

На любом форуме с преимущественно мужской публикой всегда девушка/женщина быстро набирает популярность и интерес и к своим топикам, и к своим мыслям, да ещё и изложенных в необычном стиле текста. Правда или нет — нет смысла говорить. Но популярность уже набрала. Покруче двухлетней давности споров Романа Некрасова и Василия Олейника, но пока не дотянуло до истории Гнома.

Тоже про недвижку написал в бложике…