<HELP> for explanation

Блог им. ves2010

Бизнес или благотворительность? Тайны Московской аренды.

Занимаюсь сдачей квартир в аренду в Мск уже 9лет…
аренда расчет оптимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000 в год
3 Скрытый доход от роста недвижки +10% за 12год 800000руб
Прикинем Р/Е=8000000/(480000+800000)=6.25 что весьма неплохо
 
аренда расчет пессимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000руб в год
3 -13% подоходник -62400руб
4 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
5 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в десять лет), что -70000 в год… (следует отметить, что ремонт, мебель и техника обновляется несколько чаще чем в обычной квартире, т.к захламленная и убитая хата задорого не сдастся и приличных людей в нее не поселишь)
6 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет, что весьма оптимистично. При этом надо учесть, что квартира в старом доме сдается хуже чем в новом. 8000000/50=-160000 в год
Итого: 480000-62400-36000-70000-160000=151600 чистого профита за год (12000 в месяц)
Р/Е=8000000/151000=52, при этом имеем дополна рисков: кидалово жильцов, порча имущества, заливы соседей и вечный геморрой со сбором денег
 
Теперь прикинем ипотеку
1 те же 8лям и таже хата на 50 лет под 10% годовх, ахуитетный платеж будет -67000 в месяц или 804000 в год
2 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
3 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в 15лет), что -50000 в год…
4 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет. 8000000/50=-160000 в год
Итого затраты на жилье: -800000-36000-50000-160000=1046000 в год или 87000руб в месяц
 
Вообщем мораль:
1 аренда жилья счас благотворительность в чистом виде…
2 московская недвижка переоценена раза в 2
3 сейчас деньги проще в банк положить, чем вкладываться во вторичку
 
 

www.vedomosti.ru/realty/news/10488521/pokupka_kvartiry_za_svoi_sredstva_prineset_ne_bolee_7
на днях статья была в ведомостях на эту тему…
Руслан rzusynin, прочел… имхо безграмотная статья…
avatar

ves2010

ves2010, аха, там самое полезное — сравнение по регионам
если отойти от непонимания того, как считали «специалисты», то можно хотя бы посмотреть соотношения доходностей
в банк? Кипр ржет всей страной
avatar

GHJK

а так согласен
avatar

GHJK

да, недвижка явно выигрышнее смотрится, чем электронные деньги в банке.сегодня есть, завтра нет. а метры всегда есть метры. особенно в москве. это факт
avatar

Andron

В регионах за 8 лямов можно 6-7 комнатную хату в центре города с площадью за 150кв/м купить.
avatar

SHCHUTUSHCHA

SHCHUTUSHCHA, регионы разные бывают
avatar

billikid

billikid, в подавляющем большинстве регионов имею ввиду. Сам в интернете случайно увидел объявление как соседи продают за 5,5 лямов 5 комнатную квартиру с площадью 120-130 кв.м. дом кирпичный построен в конце 90х с видом на Волгу и в 3 остановках на троллейбусе от центра города.
avatar

SHCHUTUSHCHA

>>>аренда жилья счас благотворительность в чистом виде…
то есть тот кто сдает занимается благотворительностью?
revol2,
1 да благотворительность… доходов ноль… одна беготня…
2 в банк имеет смысл класть деньги краткосрочно… во всяком случае сейчас лучше в банк положить чем вторичку покупать…
3 я еще просчитывал вариант с новостройкой… но там договора писец — полный лохотрон… уж лучше в банк унести
avatar

ves2010

ves2010, спасибо
я спрашивал не праздного интереса ради… а как раз хотел купить эту однушку за 8 лям и сдавать за 40 в москве
сам я из регионов

выходит что идея кислая… с ваших выкладок
но в банке тоже в года деньги сквозь воремя не пронесешь
как еще можно получить пассивный жоход с 8 лям?
revol2, сам голову сломал…
avatar

ves2010

revol2, о долевом строительстве не думал? Только застройщик должен быть надежен.
avatar

Exstan

Exstan, думал и договора читал… в договорах там беспредел просто… деньги берут, строящуюся квартиру закладывают, а ты поручитель… и все по 214ФЗ
avatar

ves2010

revol2, еще норм тема берешь первичку с черновым ремонтом, делаешь ремонт и сразу продаешь. Тут конечно тоже гемороев хватает, но зарабатывать можно хорошо.
avatar

Exstan

Exstan, ну я по сути так и делал… только это не пассивный доход… а самый что ни на есть активный :)
revol2, можно инвестировать в новостройку, которая только начинает строиться, а как ключи получите можно и перепродать
avatar

pasha2206

pasha2206, ну я по сути так и делал… только это не пассивный доход… а самый что ни на есть активный :)
ves2010, а где сейчас сладко? автоперевозки, тоже на грани рентабельности, да там и форс-мажоров побольше будет. Оплата труда растет, топливо растет. Любой бизнес выживает за счет оборотов. Слабые и случайные уходят с рынка.
avatar

McQueen

ves2010, это не благотворительность, это жизнь. Так как пока ты бегаешь ты живой, а как перестал — мертвый.=))
avatar

IliaM

Какая разница, что процент не такой большой. Главное, что он есть и будет и квартира никуда не денется в отличие от денег в банке. 7% в год от квартиры в 15 миллионов будет приносить с учётом расходов на ремонты, коммуналку и прочие нужны чистыми чуть больше 80000 рублей в месяц. Как источник дополнительного пассивного дохода это неплохая сумма, мне кажется.
avatar

fireburned

fireburned, «квартира никуда не денется в отличие от денег в банке», вот проблема в том, что в России ВСЕ думают так =) Поэтому и тарят квартиры по любым ценам.
avatar

Dirk

Dirk, ну они не то что прям «думают так», а научены личным опытом
я попал на все реформы что только мог с честным отъемом денег у населдения начиная от трудовых облигационных займов вместо зп :)
Недавно рассматривал вариант покупки квартиры в своем городе с целью сдачи в аренду, пришел к тем же выводам. Не должна квартира 50кв. стоить 3.5млн в городе с средней з/п 25к. Может конечно и еще вырасти, но участвовать в этом безумии не хочется.
avatar

Dirk

в Самаре метров 150-200 двухярусную напротив Волги можно взять и форд фокус с горничной впридачу!
Квартира в Москве — это как юстрежерис. А с банками может произойти всё что угодно.
avatar

Gloomy trader

Mark_777, да нет она просто коррелирует с баррелем, с которым тоже может произойти всё что угодно
avatar

alex3585

Автор сто плюсов молодец!!! сохроню и покажу некоторым товарищам которые мне уже весь мозг проели со своей недвижкой.
avatar

Байкал

Согласен, от аренды выхлопа нет, но вот инвест в новостройки может легко приносить 20% годовых, а договора нужно изучать…
avatar

pasha2206

pasha2206, я уже писал про договора выше… по договорам ты даешь деньги, а строители сразу же закладывают твою хату — берут кредиты, а ты поручитель… случись что у тебя ни денег ни хаты… и все по 214ФЗ…
avatar

ves2010

ves2010, это договора ДДУ? А застройщик кто, у кого такие договора? Просто не один договор ДДУ заключал, у разных застройщиков, но такого не видел.
avatar

pasha2206

pasha2206, да это договора ДДУ по 214ФЗ… застройщик МИЦ… типовой договор… там все пишется верно и хорошо, а затем одним маленьким предложением в договоре все херится… пункт о согласии на перезлог… я с ихними юристами общался… и со своими юристами… вообщем решил не влезать в это дело…
avatar

ves2010

ves2010, а кредиты-то зачем, если дольщик внёс деньги, маржа у них не менее 30%. Т.е. они отбили себестоисмость и получили прибыль ещё не сдав объект
avatar

alex3585

alex3585, вот и я о том же… застройщики охренели… все риски повесили на дольщика… застройщик МИЦ типовой договор… кстати я общитывал проект на новостройку… тож выхлоп минимальный… чуток лучше чем вторичка (выгода не в разы, а %30), но риски писец просто
avatar

ves2010

alex3585, добавлю… застройщики не продают дом сразу целиком… сначала продают неликвид, а за тем под конец строительства продают самые вкусные няшки за большие деньги… конечно свои люди получают вкусные няшки еще на этапе котлована по бросовм ценам
avatar

ves2010

ves2010, именно поэтому застройщики нуждаюся в деньгах… и в залогах… т.е долщик оплачивает их хитрожопость
avatar

ves2010

ves2010, да МИЦ конечно хитрые и строят долго, но на них то рынок новостроя клином не сошелся. Сейчас конечно мало хороших объектов для инвеста, но они есть. Застройщики не охотно делятся своей маржой. А риски так где их нет, да еще и при 30% годовых.
avatar

pasha2206

налог больше будет на недвигу
avatar

VpnS

Больше чего, простите? Больше 13%?
avatar

pasha2206

pasha2206, налог на недвижимость, не подоходный
avatar

VpnS

все суются в недвигу здесь и цены на неё такие высоки, потому что в России очень низкие удельные затраты на содержание недвиги.
в той же европе никому в голову не придёт просто держать недвигу, ибо налоги всё съедят.
только коммерческая и никак иначе.
avatar

VpnS

а понятно, так совсем не обязательно дожидаться собственности на хату.
avatar

pasha2206

так я о том же, владение это одно дело, а инвестиции в недвижимость немного другое, а коммерческое у нес вообще не вариант, тот же налог 0,5 от кадастровой стоимости + раза в 2,5-4 больше эксплуатационные расходы.
avatar

pasha2206

А ещё квартиры взрываются и соседи меняются с хороших на «ужасных» ))
avatar

sds

В Москве дышать уже не чем. Мусоросжигательные заводы шт 8, вечные пробки, в метро давка. Как Вы там умудряетесь еще и работать? Ума не приложу. Это сколько нервов надо сжечь, для того чтобы выдержать такой темп. А главное чего ради? Жить в однушке за 40к и по 3 часа «жизни» до работы каждый день сливать и еще по 8ч на работе на?
avatar

R0land

R0land, Москва уже давно город не для жизни, даже кремлевский офис навиг руководителям не нужен, живут и работают теперь на Рублевке или в Сочах.
avatar

Sekator

Не умеете — не беритесь, а говорить, что это не выгодно — не нужно. Нужно работать правильно. Реальный доход — 13-16% годовых, покупаю третью.
avatar

Pancha

Ну если у тебя хороший паяльник и друзья в госорганах, то, пожалуй, любое дело будет правильно спориться, а не только покупка недвижимости.
avatar

forts_trader


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UPDONW