Пять, семь или ноль: какая индексация арендной платы считается нормой?

🎯 Индексация в договоре аренды — обязательный, необходимый элемент, сохраняющий доходность инвестора. Но какую величину индексации можно считать нормой?

🏪 Стрит-ритейл. Всё сложно. Для «ВинЛаба» нормой является 5% в год, для «Аптеки Ваша №1» — 7%. А вот аптеки «Апрель», алкомаркеты «Красное&Белое», «Бристоль» и еще ряд арендаторов считают нормой индексацию 0% (зеро).

🛒 Помещения с арендаторами-супермаркетами. Здесь вместо индексации чаще всего работает привязка к товарообороту. Ставка состоит из постоянной (как правило, индексируемой на ИПЦ) части и переменной, то есть процента с оборота магазина, как у «Перекрёстка» в Прокшино от SimpleEstate. Растут цены на продукты на полках, растет выручка супермаркета, вместе с ней растет и арендная плата.

🏢 Офисы класса А в Москве. Норма сейчас 7-10% в год. Впрочем, такая индексация — маркер дефицита офисов, а учитывая тот факт, что офисы сейчас строят не только там, где они нужны, но и в «сюрприз-локациях», вполне можно ожидать индексацию 0% на свежие офисы где-нибудь на окраине промзоны ВАО.

📦 Склады класса А. На пике дефицита в 2022-2024 гг. стандартом была индексация по ИПЦ, но не менее 5% и не более 10%. В сделках built-to-suit, где крупным арендаторам важна была предсказуемость бюджета, фиксировали 6-9%. Сейчас ситуация развернулась: ставки на склады класса А в Московском регионе примерно на 15% ниже уровня начала 2025 года, тем не менее договоры, подписанные на пике, продолжают индексироваться. Впрочем, это не мешает арендаторам приходить к собственникам с просьбами временно отказаться от индексации или изменить ее формулу — но это не только в складах!

🏭 Light Industrial. Норма — безусловная ежегодная индексация в районе 7% или по ИПЦ.

🏠 Квартиры в долгосрочную аренду. Индексации в договорах аренды чаще всего нет: договоры заключаются на 11 месяцев, ставка пересматривается при перезаключении ДА. Увы, по данным «Циан», во II квартале 2026 года средние ставки год к году не изменились, на рынке есть что арендовать — 89 тыс. лотов, ставки аренды — доступные. Фактическая индексация в жилье сейчас 0%, впрочем, бывают исключения.

✍️ Друзья, внесите свой вклад в полноту и достоверность этого поста! Какую индексацию удалось согласовать в вашем последнем договоре? Welcome в комментарии!