🔩 24 сентября Минфин внес в правительство бюджетный пакет на 2027-2029 годы.

Среди прочего там была обнаружена идея ввести налог на прибыль 15% для ПИФов с получаемых ими пассивных доходов. Уплаченный фондом налог предложено зачитывать при налогообложении пайщиков.

🕰 Сейчас ПИФ налог на прибыль не платит. Налог возникает только при выплате дохода пайщику, а выплату можно откладывать годами (это легально если что). Минфин вдруг начал считать, что это «создает предпосылки для налоговой оптимизации путем структурирования владения различного рода активами с использованием ПИФов». А 25 лет они куда смотрели?

📊 С ПИФами акций и облигаций всё просто: дивиденды и купоны начнут облагаться на уровне фонда.

Но меня и вас интересуют ЗПИФы, связанные с недвижимостью. А их у нас два вида:

🔹 Собственно фонды недвижимости с прямым владением объектами — объект лежит в фонде, доход получается, как правило, от аренды.

🔸 Комбинированные фонды — в фонде лежат доли ООО или акции АО, которым принадлежат объекты. Аренду собирает общество, а в фонд она поднимается дивидендами.

💰 Кстати, в ЗПИФах сейчас лежит недвижимость примерно на ₽5,5 трлн: ₽2,9 трлн в прямом владении и ₽2,6 трлн через доли в компаниях. Почти 90% приходится на кэптивные фонды, на розничные — всего ₽0,7 трлн (данные на середину 2025 года). Из 2994 действующих ЗПИФов 2691 — комбинированные.

⚖️ Главный вопрос — что закон назовет пассивным доходом. Есть юридическая развилка.

🔹 Сценарий 1: аренду в пассивные доходы не записывают. Я считаю, что так и должно быть: аренда — не пассивный доход, это бизнес. Помещение нужно сдать, аренду собрать, съехавшего арендатора заменить. Тогда у фондов недвижимости с прямым владением ничего не поменяется. А у комбинированных дивиденды из ООО облагаются 15% поверх уже уплаченных обществом 25% налога на прибыль. Совокупная нагрузка на арендный доход — около 36%. Прямое владение становится заметно выгоднее, а значит есть смысл переводить активы из АО и ООО сразу на фонд. Если это возможно, конечно.

🔸 Сценарий 2: аренду наоборот записывают в пассивный доход.

Берут готовое определение из Налогового кодекса. В ст. 309.1 пассивными доходами уже названа аренда недвижимости. Тогда налог получат все ЗПИФы. У фонда в недвижимости с прямым владениеи нагрузка вырастет с нуля до 15%. У комбинированных нагрузка прибавит около 11%.

❓ Отдельный вопрос — тот самый зачет. Если пайщик держит паи больше 3 лет и пользуется льготой долгосрочного владения, НДФЛ, в счет которого зачитывать налог фонда, может просто не возникнуть. Тогда и зачёта никакого не получится, а 15% на уровне фонда станет уже не «авансом», а окончательным налогом, который уже не зачесть.

⚙️ В отраслевой ассоциации НАУФОР заявили, что с участниками рынка Минфин эти предложения не обсуждал.

❗В общем, пока мало что понятно, но уже премного тревожно. У ЗПИФов неплохая ситуация с лоббированием своих интересов, возможно, на этапе Госдумы отобьют часть идей Минфина.