☝️Что-то вы сегодня неактивны. Задачка сложновата?

🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто!

1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды:

40 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,85 = 289 000 000 ₽

2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки):

289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽

3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта):

2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽

4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI):

289 000 000 ₽ — 72 250 000 ₽ — 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽

5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки:

Cap Rate = NOI / Стоимость объекта

Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84%

6️⃣ Расчет дохода после улучшений (к концу 2-го года):

🔹Новая арендная ставка: 50 000 ₽/м2

🔹Новая заполняемость: 93% (100% — 7%)

🔹Новый годовой доход: 50 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,93 = 395 250 000 ₽

7️⃣ Новые операционные расходы:

395 250 000 ₽ × 0,25 = 98 812 500 ₽

8️⃣ Новый чистый операционный доход (NOI):

395 250 000 ₽ — 98 812 500 ₽ — 40 000 000 ₽ = 256 437 500 ₽

9️⃣ Расчет нового Cap Rate:

Cap Rate = NOI / Стоимость объекта

Cap Rate = 256 437 500 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,1282 или 12,8%

✅ Правильный ответ: к концу второго года доходность проекта Cap Rate составит 12,8%, увеличившись с изначальных 8,8%.