Ипотека в России сидит на долгосрочной мине

Если в России процентные ставки начнут расти, возможен ли в России крах банковской системы по причине слишком быстрого развития ипотеки? Мы опросили экспертов, мнения их разошлись, но главный вывод: проблема существует, хотя в панику впадать пока не стоит.
Дальше же мы чисто гипотетически можем представить себе кризис по схеме: банки выдали кредиты под, условно, 15%. Потом ситуация в стране изменилась: депозиты теперь надо привлекать под 20%. Банки окажутся в ситуации владельца булочной, который купил батоны на хлебозаводе по 60 рублей, а продает их по 40 рублей.
В США к началу семидесятых вполне был развит коммерческий ипотечный рынок. Ссудо-сберегательные ассоциации (Thrifts) привлекали сбережения населения, а затем из этих денег выдавали 30-летние ипотечные займы под фиксированный процент.

После отмены золотого стандарта, когда ФРС США подняла ставку, Thrifts оказались в ловушке. Стоимость ипотечных кредитов в США за 1970-е выросла с 7,3% до 18,4%. Объемы первичного и вторичного рынка упали. Новые ипотечники столкнулись с запретительным процентом. Но самое страшное для Thrifts – старые кредиты продолжали генерировать убыток.

В итоге США перешли к плавающим ставкам по ипотеке. Это значит, что она фиксируется на начальный период кредита, как правило, от 5 до 10 лет. А далее в договоре прописан порядок пересмотра ставки. В том числе, увы для американцев, и повышения.
Можем ли мы в России условно «перенестись» в Америку 1970-х?

Мнение эксперта
Проблема реальна. Банки фондируются короткими деньгами, а ипотека длинная и с фиксированной ставкой. При резком росте ставок возникает процентный риск – стоимость пассивов растёт, доходность старых кредитов нет. Это сжимает маржу, может привести к убыткам.

Секьюритизация ДОМ.РФ переносит кредитный риск и дает ликвидность, но процентный риск не устраняет: если ставки вырастут, ипотечные облигации упадут в цене, убытки всё равно останутся в системе (у инвесторов или банков). Секьюритизация в моем понимании сродни деривативам. Мы все помним, чем это закончилось в США.

Однако переход на плавающую ставку в российских условиях опасен. В России мы видели движения с 9,5% до 20% за один день (февраль 2022). Представьте ипотечника, чей платеж за неделю вырос на 60–80%. Это мгновенный коллапс системы, взрыв дефолтов и социальный бунт. Банки сами не хотят этого, потому что при массовых дефолтах изъять и продать миллионы квартир невозможно: рынок рухнет.

Текст подготовлен на основе статьи, полный текст которой и еще больше мнений экспертов по теме бесплатно можно прочесть по ссылке
bdm.ru/publicacii/ipoteka-v-rossii-sidit-na-dolgosrochnoi-mine-21490