Альтернативные инвестиции. Пост №2. Гаражи

Сомневался, не сделать ли этот пост в целом по коммерческой недвижимости, и решил — нет, именно гаражи. Ещё машиноместа вскользь зацепим. Всю коммерческую недвижимость разом охватить будет проблематично. И история слишком личная, чтобы её смешивать с бездушной прочей недвижимостью. Прошу отнестись с пониманием. Будет рассказ, а не сухая статистика.

Всегда мечтал о недвижимости в центре города, и вот 10 лет назад моя мечта осуществилась — я стал счастливым обладателем… Гаража. Вообще, иметь гараж — это привилегия, как многие из вас знают ещё по советскому фильму. Пускай овраг, пускай окраина кооператива и растрескавшийся бетонный пол. Ну а что ожидать за 60 тысяч рублей? Я был своей покупкой крайне доволен.

Гараж купил, но машины или какой-то другой техники не было, да в общем-то как и другого барахла к тому времени я не накопил, поэтому решил его сдать. Сняли хорошие ребята, из военного училища неподалёку, за 1200 рублей. Им надо было где-то переодеваться в гражданку в выходные и оставлять свои вещи (в прикроватную тумбочку не всё помещалось, видимо). Кстати, ещё и кресло притащили в гараж, в общем отбивали арендную плату по полной. Потом ребята закончили училище, съехали, и уже много лет гараж у меня снимает дальнобойщик — хранит колёса от своей фуры.

Давайте теперь проведём расчёт, какую доходность мне принёс этот гараж, благо я щепетильно записывал всё это время и поступления, и расходы на него. Обращаю внимание, что для расчётов мы предположим, что я не трачу на пиво деньги с аренды этого гаража, а храню их на банковском вкладе под ключ ЦБ [1].

* Здесь и далее по статье годовая доходность посчитана сложным процентом (CAGR), как и в прошлой статье.

Итого, доходность составила 18,7% годовых — неплохо. При этом, я не особо «кошмарил» своих съемщиков, стоимость аренды откровенно низкая, да и текущую стоимость гаража я принял ниже низа рынка (см картинку ниже), чтобы не преувеличить доходность.

Но может быть, это просто было такое супер-удачное вложение, которое не повторить и мне просто повезло с ценой покупки? Оказалось, что повторить. Потому что я купил ещё второй гараж, а потом третий. Правда, признаюсь, со сдачей второго у меня не задалось — арендаторы были недобросовестные, да и я был наивен. В итоге, раз не пошло, то решил я использовать его под свои нужды, использую и по сей день.

Так что по третьему? Там всё ок, проводим расчёт

И получаем 29,5% годовых — снова очень даже неплохо.

Может быть, у Вас возникнет вопрос — если такая великолепная доходность, то почему не закупиться этими гаражами по максимуму? Причин несколько:

1. Инвестиционная стратегия у меня такая, консервативная, считаю нельзя складывать все яйца в одну корзину, и вам не советую
2. Не готов это превращать в бизнес, а ведь если у меня будет десяток гаражей, да ещё в разных кооперативах, то побегать с ними придется изрядно — и с поиском арендаторов, и с оплатами, и с техническими моментами типа «потерялся ключ», «сломались ворота» и т.д. Всякое бывает
3. Риски имеются и их надо учитывать. Гараж может попасть под городскую застройку, арендатор может быть недобросовестный. Да и цена не всегда растёт на них, однако. Может и упасть — зумерам эти гаражи не особо нужны
4. Купить недорогой и приличный гараж сейчас стало, по моим ощущениям, сложнее. После того как приступил к этой статье, начал искать варианты — пока не нашёл тот самый. Но есть высокая вероятность, что найду, примерно близкие по критериям варианты попадаются

Прежде чем делать выводы, давайте ещё коснемся темы паркингов. По ним у меня нет личного опыта, но по прикидкам, которые удалось сделать, тоже можно получать хорошую доходность. Брал Москву, потому что необходимый объем данных для статистики в моем городе собрать не удалось, в качестве данных тоже не на 100% уверен, использовал архивные объявления  ЦИАН. Поэтому рассматривайте эту часть поста как идею, над которой нужно работать, если хотите в неё инвестировать. Результаты анализа:

Доходность получилась в диапазоне 11,3–18,4 % годовых. Если у вас был опыт покупки/продажи/сдачи в аренду паркинка с точными суммами — прошу проявиться в комментариях и сказать, близок ли мой расчёт к правде или нет. Можете вообще в личку написать с цифрами, и посчитаем реальную доходность.

Что имеем в итоге по инвестиционной идее покупки гаража, паркинга с последующей сдачей в аренду:

Потенциальная доходность: 18,7% и 29,5% годовых по двум моим сдаваемым гаражам и 12,5% по московским машино-местам. Основную часть результата даёт рост цены самого объекта, а не арендный поток.

Порог входа в инструмент: невысокий, но сильно зависит от города приобретения недвижимости.

Ограничения: ликвидность невысокая, покупателя или арендатора можно искать несколько месяцев. Другие риски перечислил выше

Дополнительные плюсы: инструмент масштабируется — можно начать с небольших вложений, дальше увеличивать их в количестве объектов или их стоимости; аренда индексируется вместе с инфляцией; обслуживание минимальное, а сам актив понятный и осязаемый.

В целом, мне инвестиция в такую гаражно-парковочную недвижимость нравится и буду расширять это направление дальше — все плюсы и минусы постарался вспомнить и перечислить. Ну а дальше вы решайте сами.

В комментариях жду обратную связь, понравилась ли Вам статья в целом и что нужно учесть на будущее. Можете также поделиться, какие вы альтернативные инвестиции используете и о чем бы хотели увидеть следующие посты.

До новых встреч!

Источники

1. Банк России. Ключевая ставка Банка России. cbr.ru/hd_base/KeyRate