Информация
Блог им. ALT_INVEST
Альтернативные инвестиции. Пост №2. Гаражи
- 14 сентября 2026, 15:37
- |
Сомневался, не сделать ли этот пост в целом по коммерческой недвижимости, и решил — нет, именно гаражи. Ещё машиноместа вскользь зацепим. Всю коммерческую недвижимость разом охватить будет проблематично. И история слишком личная, чтобы её смешивать с бездушной прочей недвижимостью. Прошу отнестись с пониманием. Будет рассказ, а не сухая статистика.
Всегда мечтал о недвижимости в центре города, и вот 10 лет назад моя мечта осуществилась — я стал счастливым обладателем… Гаража. Вообще, иметь гараж — это привилегия, как многие из вас знают ещё по советскому фильму. Пускай овраг, пускай окраина кооператива и растрескавшийся бетонный пол. Ну а что ожидать за 60 тысяч рублей? Я был своей покупкой крайне доволен.
Гараж купил, но машины или какой-то другой техники не было, да в общем-то как и другого барахла к тому времени я не накопил, поэтому решил его сдать. Сняли хорошие ребята, из военного училища неподалёку, за 1200 рублей. Им надо было где-то переодеваться в гражданку в выходные и оставлять свои вещи (в прикроватную тумбочку не всё помещалось, видимо). Кстати, ещё и кресло притащили в гараж, в общем отбивали арендную плату по полной. Потом ребята закончили училище, съехали, и уже много лет гараж у меня снимает дальнобойщик — хранит колёса от своей фуры.
Давайте теперь проведём расчёт, какую доходность мне принёс этот гараж, благо я щепетильно записывал всё это время и поступления, и расходы на него. Обращаю внимание, что для расчётов мы предположим, что я не трачу на пиво деньги с аренды этого гаража, а храню их на банковском вкладе под ключ ЦБ [1].
* Здесь и далее по статье годовая доходность посчитана сложным процентом (CAGR), как и в прошлой статье.
Итого, доходность составила 18,7% годовых — неплохо. При этом, я не особо «кошмарил» своих съемщиков, стоимость аренды откровенно низкая, да и текущую стоимость гаража я принял ниже низа рынка (см картинку ниже), чтобы не преувеличить доходность.
Но может быть, это просто было такое супер-удачное вложение, которое не повторить и мне просто повезло с ценой покупки? Оказалось, что повторить. Потому что я купил ещё второй гараж, а потом третий. Правда, признаюсь, со сдачей второго у меня не задалось — арендаторы были недобросовестные, да и я был наивен. В итоге, раз не пошло, то решил я использовать его под свои нужды, использую и по сей день.
Так что по третьему? Там всё ок, проводим расчёт
И получаем 29,5% годовых — снова очень даже неплохо.
Может быть, у Вас возникнет вопрос — если такая великолепная доходность, то почему не закупиться этими гаражами по максимуму? Причин несколько:
- Инвестиционная стратегия у меня такая, консервативная, считаю нельзя складывать все яйца в одну корзину, и вам не советую
- Не готов это превращать в бизнес, а ведь если у меня будет десяток гаражей, да ещё в разных кооперативах, то побегать с ними придется изрядно — и с поиском арендаторов, и с оплатами, и с техническими моментами типа «потерялся ключ», «сломались ворота» и т.д. Всякое бывает
- Риски имеются и их надо учитывать. Гараж может попасть под городскую застройку, арендатор может быть недобросовестный. Да и цена не всегда растёт на них, однако. Может и упасть — зумерам эти гаражи не особо нужны
- Купить недорогой и приличный гараж сейчас стало, по моим ощущениям, сложнее. После того как приступил к этой статье, начал искать варианты — пока не нашёл тот самый. Но есть высокая вероятность, что найду, примерно близкие по критериям варианты попадаются
Прежде чем делать выводы, давайте ещё коснемся темы паркингов. По ним у меня нет личного опыта, но по прикидкам, которые удалось сделать, тоже можно получать хорошую доходность. Брал Москву, потому что необходимый объем данных для статистики в моем городе собрать не удалось, в качестве данных тоже не на 100% уверен, использовал архивные объявления ЦИАН. Поэтому рассматривайте эту часть поста как идею, над которой нужно работать, если хотите в неё инвестировать. Результаты анализа:
Доходность получилась в диапазоне 11,3–18,4 % годовых. Если у вас был опыт покупки/продажи/сдачи в аренду паркинка с точными суммами — прошу проявиться в комментариях и сказать, близок ли мой расчёт к правде или нет. Можете вообще в личку написать с цифрами, и посчитаем реальную доходность.
Что имеем в итоге по инвестиционной идее покупки гаража, паркинга с последующей сдачей в аренду:
Потенциальная доходность: 18,7% и 29,5% годовых по двум моим сдаваемым гаражам и 12,5% по московским машино-местам. Основную часть результата даёт рост цены самого объекта, а не арендный поток.
Порог входа в инструмент: невысокий, но сильно зависит от города приобретения недвижимости.
Ограничения: ликвидность невысокая, покупателя или арендатора можно искать несколько месяцев. Другие риски перечислил выше
Дополнительные плюсы: инструмент масштабируется — можно начать с небольших вложений, дальше увеличивать их в количестве объектов или их стоимости; аренда индексируется вместе с инфляцией; обслуживание минимальное, а сам актив понятный и осязаемый.
В целом, мне инвестиция в такую гаражно-парковочную недвижимость нравится и буду расширять это направление дальше — все плюсы и минусы постарался вспомнить и перечислить. Ну а дальше вы решайте сами.
В комментариях жду обратную связь, понравилась ли Вам статья в целом и что нужно учесть на будущее. Можете также поделиться, какие вы альтернативные инвестиции используете и о чем бы хотели увидеть следующие посты.
До новых встреч!
Источники
1. Банк России. Ключевая ставка Банка России. cbr.ru/hd_base/KeyRate
Самое убогое (12м) стоит 15 тыс, а нормальное 25 тыс.
Территориально — Москва, ЦАО. Где-нибудь за садовым доходность может и выше выйти, зависит от цены входа.
Так что тут, если брать долгосрок, видимо стоит смотреть только на арендный поток. В отличии от покупок машиномест.
Поэтому либо доходность меряется только по арендному потоку. Либо ради получения объективной оценки стоимости объекта надо вероятность сноса перемножать на размер компенсации, а для этого таки погрузиться в юридические нюансы. Собственно, также как мы — фондовые инвесторы — погружаемся в чтение финотчетностей эмитентов в наших портфелях. Да собственно только так финвложения из области лотерейной тыкалки и превращаются во взвешенную, относительно прогнозируемую инвестицию.
А как можно не учитывать риски, а у таких объектов ещё и почти обнуления — я вообще не понимаю. Ведь при сносах (которые, я уверен, со временем в крупных городах неминуемы) явно не все из них успеют окупить вложения очищеным от расходов чистым fcf от аренды. И фантазии бумажных переоценок обернутся наоборот убытком. Где-то даже номинальным, т.е. ещё до вычета накопленной инфляции.
По паркингу рассчитывать больше на рост его цены, чем на арендные, по моим расчетам тоже так выходит. Арендный поток меньше получается, чем от гаража
Но у автора не было ни одной из этих целей. А вот цель реинвеста была. И пока не накоплено на новый объект (и/или оный не найден), то арендные поступления сыпятся в банк. Чей процент тоже приносит доходность (позволяя защищать от инфляции и эти средства) и вполне логично приплюсован, что бы кто себе на этот счёт не фантазировал.
В общем, каждый имеет право считать как хочет, но заявлять что мой метод неверный это называется вводить людей в заблуждение. Возможно, Вам нужно внимательнее почитать пост. Как указал в статье, доходность посчитана общепринятым и подавляющему большинству понятным способом — через CAGR, среднегодовой темп роста за год времени с учетом сложного процента. На этом предлагаю спор прекратить)
1. В базовом сценарии доходность сравнивается не с простаиванием актива, а со сдачей его в аренду, т.е. с самым простым и безрисковым действием. Если у вас есть цех и производство, то доход от производства сравнивают со сдачей цеха в аренду. Если у вас есть деньги, то доход от ваших операций с ними надо сравнить со сдачей их в аренду банку (т.е. с депозитом), а не со складыванием денег под подушку. 2. Дальнейшее инвестирование прибыли: в вашем примере вы отнесли деньги на депозит и считаете, что прибыль от депозита относится к гаражу и не понимаете что здесь не так. Пусть так. А я сдавал гараж (купленный за 100 т.р) и на все вырученные деньги покупал лотерейные билеты. На 4-ый год мне повезло, и я выиграл 3 млн.р. После чего продал гараж за 200 т.р. Итого гараж мне принес за 4 года 3200 т.р. или 800% годовых. Вопрос: что не так в моем расчете?
В общем, каждый имеет право считать как хочет, но заявлять что ваш метод верный это называется вводить людей в заблуждение. Возможно, Вам нужно внимательнее почитать мой комментарий. На этом предлагаю спор прекратить)
Это мои рассуждения. Для меня они естественны, и я очень удивлен, что на финансовом форуме кому-то это не просто не очевидно, но даже непонятно. Меня удивляет, что кто-то (повторю, на финансовом сайте) не может понять почему обладание гаражом надо сравнить с обладанием депозита.
Простоев нет, один арендатор съезжает, следующий находится буквально в тот же день.
Из допрасходов: таблетки для открытия дверей пульт от ворот, где-то 500р.