Какой показатель будущего роста стоимости м2 закладывать в фин.модель?

🧮 Прогнозировать невозможно, потому что всё неожиданно и непонятно? Как бы не так. Нормальный инвестор ОБЯЗАН прогнозировать. Самый частый вопрос на старте продаж новостроек звучит так: на сколько % объект подорожает к концу строительства? И тут все бегут кто в лес, кто по дрова — применяют любые цифры, например, я недавно видел 7%, а в другом расчете 9%. Это без учета секты свидетелей обвала, которые ожидают падение цен.

📊Я взял два доступных среза данных по рынку (динамика первичной и вторичной недвижимости) и посчитал среднегодовой рост цен в прошлом по формуле CAGR за 5 лет, с июля 2021 по июль 2026.

📐CAGR, Compound Annual Growth Rate, среднегодовой темп роста. Данные я брал по вторичке из индекса стоимости жилья IRN.RU по «старой» Москве (средние цены экспонирования). Данные по первичке были получены мной из индекса цен на первичном рынке жилья от ДОМ.РФ (Москва, класс «Бизнес-Элитный»), который строится на обезличенных данных фактических сделок ДДУ из ЕГРН (то есть факт).

🏢 Новостройки Москвы, бизнес- и элит-класс, CAGR за пять лет +12,71%. Это фактические показатели заключённых ДДУ (по версии ДOM.PФ):

июл.21-июл.22: +16,43%; июл.22-июл.23: +2,21%; июл.23-июл.24: +17,09%; июл.24-июл.25: +9,84%; июл.25-июл.26: +18,86%

🧱 Вторичка «старой» Москвы за тот же период, современный монолит-кирпич — CAGR 4,62% (данные IRN):

июл.21-июл.22: +12,26%; июл.22-июл.23: +0,17%; июл.23-июл.24: +3,16%; июл.24-июл.25: +2,14%; июл.25-июл.26: +5,79%

💸 Кстати, неплохо и инфляцию иметь в виду. CAGR по инфляции — 8,60%:

июл.21-июл.22: 15,10%; июл.22-июл.23: 4,30%; июл.23-июл.24: 9,13%; июл.24-июл.25: 8,79%; июл.25-июл.26: 5,98%

🎯 Сразу дисклеймер: никто не знает, сколько точно % в будущем м2 прибавит за год. Зато мы точно знаем, в каком коридоре рынок двигался последние пять лет: от 4,62% до 12,71% годовых, с инфляцией 8,60% посередине. При прогнозировании важно не выбирать одну цифру из трёх, а посчитать проект в трёх сценариях и оценить его целесообразность по результатам каждого.

🔮 Философское отступление: можно ли вообще идти вперёд, оглядываясь назад? Строго говоря, нет. Если посмотреть на динамику по годам, можно заметить рывки и периоды стагнации: у первички было +2,21% в один год и +18,86% в другой, никаких равномерных +12,71% в год там и в помине нет. Но между тем исторические данные важны тем, что не говорят нам, насколько м2 подорожает. Они говорят, в каком диапазоне стоимость м2 вообще может двигаться.

📎 Все исходные значения и формулы CAGR — в этой таблице. Вы можете использовать эти цифры при прогнозировании и финансовом моделировании.

🔻 Кстати, я заметил, что многие брокеры продолжают пичкать своих клиентов непрофессиональными табличками, не имеющими ничего общего с финансовыми моделями, которые в этом канале годами демонстрирую я. Это печально!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией