«У апартаментов налогообложение выше, чем у квартир. В итоге разницу в доходе съедят налоги».

👀 Достаточно популярное мнение о том, что квартира выгоднее с точки зрения налогов, чем апартаменты. В реальности всё сильно зависит от того, какой налоговый режим используется собственником каждого вида актива.

🔍 У меня канал об инвестициях в недвижимость, поэтому предлагаю посмотреть на вопрос под призмой инвестиций.

📌 Представим, что в одной, например, курортной локации стоят два дома: в одном квартиры, в другом гостиничные апартаменты. Для простоты считаем, что кадастровая стоимость совпадает с рыночной. Квартира — ₽10 млн, апартаменты — ₽8,5 млн, потому что апартаменты на рынке стоят дешевле на 10-15%. Разница ₽1,5 млн. Годовой чистый поток от аренды — ₽1 млн. Только не спрашивайте, где купить такую недвижимость, это же пример.

🔀 Налога два: на имущество и на доход от аренды. Квартиру можно сдавать будучи физлицом, самозанятым или ИП. Апартаменты — только ИП, потому что это нежилое помещение, а систематическая сдача нежилого для налоговой — однозначно предпринимательская деятельность.

💼 Ставка НДФЛ на аренду сегодня зависит от совокупного дохода: 13% до ₽2,4 млн, дальше 15, 18, 20 и 22%. В нашем примере, предположим попадание в первую ступень.

🧮 Считаем.

🏢 Квартира, ₽10 млн.

✅ Физическое лицо

Налог на имущество 0,1% — ₽10 тыс./год

НДФЛ 13% — ₽130 тыс./год

Итого ₽140 тыс./год

✔️ Самозанятый

Налог на имущество 0,1% — ₽10 тыс./год

НПД 4% — ₽40 тыс./год

Итого ₽50 тыс./год

☑️ ИП (УСН «Доходы»). Фиксированные взносы ИП в 2026 году — ₽57 390 плюс 1% с дохода свыше ₽300 тыс. ИП без работников на УСН «Доходы» уменьшает налог на взносы полностью

Налог на имущество 0,1% — ₽10 тыс./год

УСН 6% — ₽60 тыс., но страховые взносы ₽64,4 тыс. гасят его полностью, к доплате ₽0

Страховые взносы — ₽64,4 тыс./год

Итого ₽74,4 тыс./год

🏨 Апартаменты, ₽8,5 млн.

❌ Физлицо и самозанятый отпадают: НПД работает только с жильём

☑️ ИП (УСН «Доходы»)

Налог на имущество 0,5% — ₽42,5 тыс./год

УСН 6% — ₽60 тыс., гасится взносами, к доплате ₽0

Страховые взносы — ₽64,4 тыс./год

Итого ₽106,9 тыс./год

🔢 Как видно из цифр, сдача в аренду апартаментов в качестве ИП может быть выгоднее сдачи квартиры в качестве ФЛ. Но конечно сдавать квартиру в аренду на режиме самозанятого выгоднее.

🛜 Не нужно забывать и про ₽1.5 млн. (15%), которые в теории можно получить, купив апартаменты, вместо квартиры. Разница в налогах между апартаментом и квартирой, которые сдают собственники ИП составляет 32.500 р./год. (102.500 р./год — 70.000 р./год.)

⏳ ₽1,5 млн / ₽32,5 тыс. = 46 лет. Иными словами, почти 46 лет разницу в цене покупки апартамента будет «есть налог». Что не так и плохо, если разобраться. Если вы планируете держать объект 46 лет, аргумент вполне весомый.

⚠️ Это всего лишь пример. Ставки налога на имущество различаются по регионам. ИП на УСН при определённых условиях может получить освобождение от налога на имущество по объекту, занятому в предпринимательской деятельности. Для каждого конкретного случая нужен свой расчёт.

💰Инвесторам в недвижимость приходится делать и более сложные исследования. Приглашаю вас на свой легендарный курс «Excel для недвижимости», где всего за 9 занятий по 30 минут вы сможете стать мастером расчетов финансовых моделей в недвижимости.