Высокодоходная стратегия инвестирования в недвижимость: сколько можно заработать на строительстве термальных комплексов?

Модели дохода от коммерческой, впрочем, как и любой другой недвижимости, бывают двух видов. Первая применяется на этапе строительства, когда создается новый объект. Вторая — после открытия, когда объект начинает работать и приносить прибыль. 

Стройка наиболее интересна с точки зрения прогнозируемости дохода и его размера, поскольку себестоимость строительства и рыночная стоимость готового объекта просчитываются и известны заранее. Но к ней, как правило, простых инвесторов не подпускают — на этом этапе зарабатывают в основном девелоперы и, конечно, банки, финансирующие стройку. И только после завершения строительства к разделу прибыли допускают небольших инвесторов. Им дают возможность покупать готовый объект частями по рыночной цене с целью дальнейшей эксплуатации и ожидания роста стоимости в будущем.

Строительство термального комплекса с последующим владением объединяет обе модели получения дохода: сначала инвестор участвует в создании стоимости на этапе стройки, а затем получает прибыль от эксплуатации уже работающего объекта. 

В статье разберем, как создается стоимость коммерческой недвижимости, почему растет интерес к термам, может ли работающий комплекс приносить прибыль, и как частному инвестору участвовать в таких проектах.

Термы — новый инвестиционный формат: как создается стоимость и что показывают цифры

Из-за недостаточной развитости рынка термальных комплексов отдельной статистики по цене их продажи пока нет. Поэтому для начала посмотрим на хорошо развитый сегмент коммерческой недвижимости — офисы класса А в Москве — на его примере можно сопоставить стоимость строительства и цену уже готового объекта. 

По итогам I квартала 2026 года средняя стоимость строительства офисов класса А, по оценке  консалтинговой компании IBC Real Estate, не превышала 215 тыс. рублей за 1 м² общей площади. 

В рассмотренных выше предложениях запрашиваемая цена продажи офисов класса А в среднем составляет порядка 578 тыс. рублей за 1 м².  

Сведем эти показатели в таблицу и посмотрим, какая разница формируется между себестоимостью строительства и ценой готового объекта. 

В таблице приведен укрупненный расчет, который показывает механизм создания стоимости на этапе строительства: по мере перехода проекта от котлована к готовому объекту его стоимость увеличивается. Когда идет строительство с привлечением банковского финансирования, эту доходность делят между собой девелопер и банки. Если девелопер строит на свои, то вся доходность достается владельцу объекта. 

У термального комплекса после сдачи объекта в эксплуатацию к росту стоимости недвижимости добавляется еще один фактор — операционный бизнес. После открытия объект начинает регулярно принимать посетителей, формировать выручку и создавать повторный спрос.

Поэтому для оценки перспектив термального комплекса важно смотреть не только на стоимость квадратных метров, но и на интерес к такому формату у будущих гостей.

Почему термы становятся все более востребованным форматом отдыха

Один из самых простых способов увидеть изменение интереса к термам — посмотреть поисковые запросы через сервис Яндекс Вордстат (https://wordstat.yandex.ru/). Это не выручка и не посещаемость, но хороший ранний индикатор того, что люди стали чаще интересоваться посещением и искать термальные комплексы или термы.

 В предоставленной выгрузке Яндекс Вордстата результаты выглядят так:

Важно отметить, что рост имеет цикличность и происходит не одномоментно.

В 2022 году интерес сильно зависел от сезона: осенью и зимой количество запросов росло, а в теплые месяцы снижалось.

В 2023 году спрос продолжил укрепляться. Термы все чаще воспринимались не только как оздоровительный формат, но и как место для отдыха на выходных.

В 2024 году рост стал более выраженным: увеличивались сезонные пики и общий уровень интереса к термам.

В 2025 и 2026 годах количество запросов вышло на новый уровень. Пики стали значительно выше, чем в предыдущие годы, причем интерес сохранялся и вне высокого сезона.

На такую динамику могли повлиять следующие факторы:

• Отдых стал ближе. Людям не обязательно планировать отпуск и уезжать куда-то далеко. В термы можно приехать на несколько часов или на выходной.

• Формат подходит разной аудитории. Семьи с детьми, пары, взрослые посетители, корпоративные группы — один объект собирает несколько сценариев спроса.

• Wellness перестал быть редкой услугой. Бассейны, бани, сауны и восстановительные процедуры все чаще воспринимаются как регулярный досуг, а не роскошь.

• Новые комплексы сами расширяют рынок. К началу 2026 года в стране работало 77 таких объектов общей площадью 471 тыс. м², а за первые четыре месяца открылось ещё пять комплексов. По прогнозу NF Group, к концу 2026 года их количество может приблизиться к 100, а площадь превысить 500 тыс. м². 

Однако поисковые запросы и увеличение количества терм само по себе ничего не гарантирует. Люди могут интересоваться термальными комплексами, но конкретный объект — оказаться неудачным. Поэтому обязательно нужно оценивать финансовые результаты уже работающих комплексов.

 Может ли термальный комплекс быть стабильным прибыльным бизнесом? 

Да, может. Экономика термального комплекса не заканчивается вместе со стройкой. Сначала создается объект недвижимости, после открытия он начинает формировать выручку за счет потока посетителей.

Ключевые преимущества терм — всесезонность и возможность повторных посещений. В отличие от объектов, доходы которых зависят от ограниченного числа арендаторов, термальный комплекс работает с широкой аудиторией. Один посетитель может возвращаться несколько раз в год, приезжать с семьей и друзьями, а также пользоваться дополнительными услугами.

При этом на финансовый результат комплекса влияет еще ряд факторов: локация, размер зоны охвата, стоимость билета, загрузка комплекса, качество управления, уровень расходов.

Оценить экономику термального комплекса позволяют результаты уже работающих объектов. 

Фото: Нижнекамские термы

Рассмотрим финансовые показатели компании ООО «Нижнекамские термы» по итогам 2025 года (https://bo.nalog.gov.ru/organizations-card/10866168). 

Первое, на что стоит обратить внимание, — это высокая прибыльность бизнеса. При выручке 724 млн рублей чистая прибыль составила 210,8 млн рублей. Это означает, что после всех расходов и налогов компания получила около 29 рублей чистой прибыли с каждых 100 рублей выручки.

Еще один важный показатель —EBIT — прибыль до уплаты процентов по займам и налогов. Она составила почти 385 млн рублей, а рентабельность по EBIT превысила53%. Это показывает эффективность бизнеса и его способность формировать высокий операционный результат до вычета процентов по займам и налогов. При этом проценты по займам собственники часто выплачивают сами себе. Таким образом, показатель EBIT в данном случае более точно характеризует доходность бизнеса. 

Конечно, результаты одного объекта нельзя автоматически переносить на весь рынок. Но этот пример демонстрирует главное: при удачной локации, стабильном потоке посетителей и грамотном управлении термальный комплекс способен стать устойчивым и прибыльным бизнесом. 

Вот почему сочетание недвижимости и действующего бизнеса делает такие проекты потенциально интересными для инвесторов. 

Как частному инвестору участвовать в строительстве термального комплекса

Раньше участие в таких проектах было практически недоступно частным инвесторам. Нужно было самостоятельно организовывать строительство и располагать для этого большим капиталом.

Сейчас появляются инструменты, которые упаковывают подобные строительные проекты в паевые фонды. И более того, некоторые из них уже даже торгуются на Московской бирже. Один из таких примеров — комбинированный ЗПИФ «Термы «Бора-Бора» под управлением АО «Центральная трастовая компания». Паи фонда торгуются на Мосбирже (Тикер: XSBORA, ISIN: RU000A10ENY3, предназначены для квалифицированных инвесторов).

Теперь частному инвестору не нужно самостоятельно заниматься строительством и управлением объекта. Через паи фонда можно участвовать в проекте уже на этапе строительства недвижимости, а после открытия комплекса — в результатах его работы и дальнейшем развитии.

Вывод

Термальные комплексы сегодня — это уже не просто формат отдыха, а развивающийся сегмент коммерческой недвижимости. Рост спроса со стороны посетителей, финансовые результаты действующих объектов и появление биржевых инструментов показывают, что этот рынок открывает новые возможности для инвесторов. Потенциальная высокая доходность подобных инструментов формируется за счет входа в проект на стадии строительства, что несет в себе риск, но, в отличие от других инструментов, здесь он является прогнозируемым и, что самое главное, контролируемым. С точки зрения соотношения риска и доходности сложно найти более интересные варианты инвестирования. При этом владение термальным комплексом является высокомаржинальным бизнесом, что вдвойне увеличивает привлекательность инвестиций в подобные проекты. 

Дисклеймер

Данная публикация является личным мнением автора. 

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Инвестиционные паи предназначены для квалифицированных инвесторов. Стоимость инвестиционных паёв может увеличиваться и уменьшаться. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем.

Информация об инвестиционных паях раскрывается в соответствии со статьей 30.2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и адресована квалифицированным инвесторам.

Перед покупкой инвестору необходимо ознакомиться с правилами доверительного управления фондом, раскрываемой информацией, рисками и условиями брокера.