Риелторский развод в Москве. Тысячи инвесторов потеряют миллионы... а могли бы инвестировать в Мексику и заработать 40% за год.

Наткнулся вчера на видео московского риелтора, в котором «специалист» по инвестициям без тени смущения рассказывает финансово неграмотной собеседнице о инвестиции, которая изменит её жизнь и сделает её несметно богатой 🤦‍♂.

Первое, от чего совокупляются глаза и уши – это то, как данный риелтор закатал рукава и с размаху положил огромный болт на все каноны инвестиций. Абсолютно разрушающая сила, заставляющая падать с кресла при просмотре. Ну что ж, зато сразу ощущаешь, во что наступил…

Второе – то, в какой цыганской манере ведется диалог:
✔️ выявил потребность: девочка из поколения зумеров мечтает иметь 5 квартир в Москве… сдавать их в аренду и больше никогда не работать… умаялась, наверное, к своим 24 годам… 🤦‍♂

✔️ узнал бюджет: у девушки всего 5 миллионов… при минимальной стоимости квартиры в Москве 9 млн...
✔️ презентовал идею: купить не одну… а две 😱 квартиры (по 9 млн каждая) в ипотеку с первоначальным взносом 1,8 млн за каждую…


✔️ И тут Остапа понесло (ведь получить двойную комиссию всегда приятнее, чем одну 😂), поэтому риелтор продолжил свой развод: подождать пока дом достроится… сделать ремонт и сдавать обе квартиры в аренду… через 4 года после покупки одну квартиру продать за 13 млн…


✔️ Нью-Васюки это просто детский лепет по сравнению с этим чудесным бизнес-планом… Но риелтора было уже не остановить 😅: «закрываешь ипотеку за 2-ую квартиру… а на оставшиеся после продажи деньги покупаешь в ипотеку ещё 2… и прогоняешь такую же схему еще несколько раз 🤦‍♂️»…


И, вуаля! Через 7 лет у тебя квартир! 😳

👆 Таким ораторским скиллам позавидовал бы даже Мавроди… А при просмотре этого видео у любого грамотного инвестора просто выжигает радужку глаз и вянут уши... 

Но, ДАВАЙТЕ РАЗБЕРЕМСЯ, МОЖЕТ Я ЗРЯ НЕ ВЕРЮ в ТАКУЮ СХЕМУ?
Итак:

☑️ 3,6 млн на первоначальный взнос (1,8 + 1,8);

☑️ 2 млн на ремонт, мебель и технику (речь в видеоролике про новостройку от застройщика — не про вторичку);

☑️ ежемесячный платеж по одной квартире ~ 96,5 тр, по двум ~ 193 тр.
👆 Значит, за ~ 1 год (пока ведется строительство) нужно будет оплачивать ипотечные платежи (2 316 000 ₽)...

👨‍🏫 Таким образом через год (если не будет задержек), счастливый инвестор получает ключи от своих квартир, которые нужно ещё подготовить к сдаче в аренду ~ 1 млн руб на каждую (ремонт/мебель/технику)...
👆 По времени это займёт ещё 5-6 месяцев… и необходимость произвести платежи на сумму 1 158 000 рублей...

По задумке Остапа, квартиры сдаются 2,5 года (по цене 55 тр):

Доход от аренды составит: 3,3 млн руб (при условии что не было ни дня простоя);

Ипотечные платежи за это время составят: 5,79 млн руб.

Таким образом вложения за 4 года составят: 3,6 млн (первоначальный взнос) + 9,264 млн (ипотечные платежи) + 2 млн (ремонт/мебель/техника) = 14,864 млн руб...

❗️❗️❗️ Итого расходы с учетом доходов: 11 564 000 руб...
Напомню, схема инвестиции вот такая 👇


Предположим, произошло чудо и Вы смогли продать квартиру за 13 млн рублей… хотя при нынешней динамике роста стоимости вторички в Москве на 2-5% в год не представляю как такое возможно 🤷‍♂️.

Продажа 1 квартиры: 13 млн ₽
Остаток по ипотеке по каждой квартире: 7,5 млн руб.
Налог при продаже: 550 т.р
Итого: 4,95 млн руб.

👆 и казалось бы всё как и говорится в ролике: «фиксируешь 4-5 млн чистыми»… если бы не одно НО… 👇

Расходы (вложения) с учетом дохода от аренды по 1 квартире за 4 года составили: 5,78 млн руб.

🤦‍♂️ Таким образом чистый «доход» через 4 года от такой супер инвестиции составит: минус 830 000 рублей с каждой квартиры!!! Минус, Карл!!! Минус!!!

Какой вывод можно сделать по вышескзанному: всегда перепроверяйте то, что говорит Вам риелтор/брокер/финансовый консультант…

КАКИЕ же ЕСТЬ АЛЬТЕРНАТИВЫ, если СУММА ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ СОСТАВЛЯЕТ 5-7 млн руб (~65-100 тысяч $):

Инвестиционно привлекательных объектов за эти деньги (5-7 млн) (речь про недвижимость) в России совсем немного… smart-lab.ru/mobile/topic/1289314/

Есть хорошие варианты в бюджете от 10 млн… smart-lab.ru/mobile/topic/1221101/

Есть отличные предложения от 15 млн… smart-lab.ru/mobile/topic/1216374/

Есть объекты под инвестиции от 20 и от 30 млн… smart-lab.ru/mobile/topic/1121062/

Кроме 👆 перечисленных комплексов можно рассмотреть и инвестиции в зарубежную недвижимость: Бразилия (https://smart-lab.ru/mobile/topic/1298819/), Камбоджа, Вьетнам, Грузия, Мексика…

В ЭТОЙ СТАТЬЕ ПОДРОБНО ОСТАНОВИМСЯ на ИНВЕСТИЦИЯХ в МЕКСИКУ:


Мои коллеги и партнёры в Мексике уже 4 год занимаются следующей высокодоходной деятельностью:

ИНВЕСТИЦИИ в REMATES BANCARIOS

СУТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЯ: Инвесторам предлагается стратегия на рынке недвижимости через покупку банковской залоговой недвижимости (Remates Bancarios), её юридическую очистку, реновацию и перепродажу.
2. ЮРИДИЧЕСКАЯ ОЧИСТКА — снятие обременений, решение правовых вопросов, оформление нового свидетельства собственности.
3. РЕНОВАЦИЯ ОБЪЕКТА — ремонт и повышение ликвидности для увеличения продажной цены.
4. ПРОДАЖА на РЫНКЕ — объект продаётся по рыночной цене после подготовки.
5. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ — чистая прибыль делится 50% на 50%.

ФИНАНСОВЫЕ УСЛОВИЯ:
· ДОХОДНОСТЬ (ROI): от 30% за инвестиционный цикл
· СРОК ЦИКЛА: 9–18 месяцев
· ФОРМАТ УЧАСТИЯ: инвестор финансирует 100% проекта
· МИНИМАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ ИНВЕСТОРА: от 100 000 долларов США

А теперь всё это 👆, но более простыми словами 👇:
✔️ 5-10 лет назад наш мексиканский Амиго купил себе в ипотеку красивый дом в престижном районе Канкуна…
✔️ все эти годы он исправно платил ипотеку… но пришли финансовые трудности… начались просрочки платежей...
✔️ Банк выставил дом на торги...
✔️ Здесь и появляется наша команда: проводит анализ, изучает рынок, выезжает на место и отбирает самые выгодные предложения с торговой площадки Банка...
✔️ После перечисления Инвестором Банку денежных средств за этот объект — юристы проводят работу по снятию всех обременений...
✔️ Подключается ответственный за реновацию человек и на месте контролирует весь процесс ремонта и мебелировки...
✔️ После предпродажной подготовки дом выставляют в продажу с дисконтом 15-20% от рыночной стоимости...
✔️ Дом продан и после этого (согласно договору) распределяется прибыль (50 на 50).

🧐 -«В чем основные плюсы такой инвестиции?»
👨‍🏫 — «Высокая доходность: 40-60% годовых, быстрый цикл (9-18 месяцев)… и то, что в отличии от стандартного сотрудничества с Агентством недвижимости (когда АН получает комиссию за покупку клиентом недвижимости… здесь АН зарабатывает одновременно с Инвестором- в момент реализации объекта… То есть, мы с самого начала заинтересованы в ликвидности объекта и его скорейшей реализации по самой выгодной цене».

Более подробную информацию про инвестиции в недвижимость курортных городов России, а так же о зарубежной недвижимости (перепродажа и пассивный доход от аренды) расскажу по запросу.

С уважением,
Литовка Роман