Тысячи инвесторов в сочинскую недвижимость потеряют всё... потому что бесплатный сыр бывает только в мышеловке...

Если вы когда‑либо интересовались недвижимостью в самом популярном курортном городе России, то наверняка сталкивались с сочинскими риелторами. Они наперебой расхваливают инвестиции в апартаментные комплексы — обещают доходность до 40 % и уверяют, что вложения окупятся уже через 5–6 лет.


Риелторы с ослепительными улыбками — из YouTube и Нильзяграм — в своих соцсетях засыпают вас рассказами о неуклонном росте стоимости квадратного метра и стабильно высоком ежегодном доходе, подкрепляя слова фантастическими цифрами. В довесок идут таблицы расчёта доходности и истории впечатляющих успехов.

Инвесторы, рассматривающие покупку апартаментов в Сочи для получения пассивного дохода, обычно ориентируются на следующие ключевые критерии:
✔️ расположение рядом с морем;
✔️ возможность круглогодичной сдачи в аренду;
✔️ бюджет покупки в диапазоне 6–7 млн руб.;
✔️ возможность приобрести в ипотеку или рассрочку;
✔️ потенциал быстрой и выгодной перепродажи.

РАССМОТРИМ, ЧТО МОЖНО ПРИОБРЕСТИ «ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ» в БЮДЖЕТЕ от 6 до 7 МЛН РУБЛЕЙ в ГОРОДЕ СОЧИ… и какие есть альтернативы.


Если бюджет не превышает 7 млн рублей, то в Сочи Вы сможете купить только такие 👆 объекты...(здесь представлены не все — их гораздо больше)… Но на сколько эти варианты интересны для инвестиций… сейчас разберёмся 👇:

В Сочи насчитывается огромное количество подобных 👆 объектов. ЧТО ИХ ОБЪЕДИНЯЕТ 👇?
◾️ Стоимость не растёт — причина в неликвидности;
◾️ Качество строительства находится на крайне низком уровне;
◾️ Проблемы с документацией: большинство таких объектов возведены без разрешительных документов — на землях ЛПХ и ИЖС, а в эксплуатацию введены «через суд». Это существенно повышает риск того, что строения могут быть снесены;
◾️ Несоответствие назначения земли виду разрешенного использования...
◾️ Низкий доход от аренды (так как нет никакой инфраструктуры).
◾️ Покупка производится зачастую по Договору целевого займа...


Договора займа и несоответствие назначения земли… Нужно быть очень отчаянным человеком, чтобы вписаться в такую авантюру… 🤦‍♂️

КАКИЕ ВСЁ ЭТО 👆 НЕСЁТ РИСКИ: купив подобную недвижимость есть огромный шанс, что здание признают незаконным и его снесут… а Вы в итоге останетесь у разбитого корыта...

Поэтому, если Вас уверяют, что можно купить недвижимость для инвестиций в Сочи дешевле 7 млн рублей — берите вилку, доставайте кетчуп и снимайте с ушей лапшу, которую Вам навешали сочинские риелторы 🤷‍♂.

Какие же есть альтернативы, если желание вложить деньги в недвижимость есть, но возможности ограничены 5-7 млн рублей?
Нужно смотреть другие рынки: Туапсинский район и (или) Крым — там где цены ещё не так раздуты, как в Сочи, и там где нет юридических проблем.

РАССМОТРИМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ в ТУАПСИНСКОМ РАЙОНЕ:


Здесь можно рассмотреть приобретение квартир в Жилых комплексах, строящихся по ФЗ-214 с эскроу-счетами: Ботаника Хиллс (в Небуге) и Сан Хиллс (в Ольгинке)… либо 2 гостиничных комплекса: Есенин Дача и Есенин Коллекшн под управлением известного сочинского отельера Grace Hotel Group.

РАЗБЕРЕМ ПЛЮСЫ и МИНУСЫ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ (Ботаника и Сан Хиллс):

ПЛЮСЫ:
1) Ипотека (в том числе семейная) — а значит всю сумму сразу платить не нужно;
2) Надёжность (так как строятся по ФЗ-214 с эскроу-счетами;
3) Современные комплексы с хорошей инфраструктурой.

МИНУСЫ:
1) Большая конкуренция по аренде и перепродаже (более 1,5 тысяч квартир в каждом комплексе);
2) Дополнительные затраты на ремонт, мебель и технику (~1,5-2 млн руб).

РАЗБЕРЕМ ПЛЮСЫ и МИНУСЫ ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ ЕСЕНИН ДАЧА и ЕСЕНИН КОЛЛЕКШН:

ПЛЮСЫ:
1) Рассрочка с первоначальным взносом от 30%;
2) Полностью с ремонтом под ключ (никаких дополнительных вложений);
3) Профессиональные отельеры;
4) Возможность получать доход сразу после сделки в комплексе Есенин Дача (отель работает с 2024 года);
5) Рост цены апартамента (~20% за год) и увеличенный доход от комплекса Есенин Коллекшн (так как в отличии от Есенин Дача (3-звездочный отель)… Коллекшн уже полноценная «четверка»;
6) небольшая конкуренция в зимний сезон (так как большинство гостевых домов закрывается до лета);
7) Юридически чистые документы.

МИНУСЫ:
1) нет семейной ипотеки и маткапитала.

ЧТО ЖЕ ВЫБРАТЬ: АК Есенин Дача, или ГК Есенин Коллекшн?
❗️Выбор зависит от цели.

Если хотите только готовое и нужен сразу пассивный доход, то выбирать надо комплекс Есенин Дача.
Если готовы подождать (до 2027 года), при этом заработать на капитализации и иметь более высокую рентабельность от аренды, тогда Есенин Коллекшн.


АПАРТ-ОТЕЛЬ ЕСЕНИН ДАЧА 3 ⭐️
Цены от 5.4 млн
Рассрочка до 10 месяцев
Ремонт, мебель и техника под ключ
Управляющая компания «Bright»
Отель готов и запущен в августе 2024❗️
✅ 2 бассейна и бар с напитками
✅ СПА (баня, сауна, массаж)
✅ Кафе с завтраками и меню а-ля карт
✅ Лобби-бар и стойка ресепшен
✅ Кинотеатр под открытым небом
✅ Летнее патио и лаундж зона
5 минут до песчаного пляжа с чистейшей водой🏝

✔️ Договор купли-продажи
✔️ Полная сумма в договоре
✔️ Возврат НДС 5%


ГК «ESENIN COLLECTION by GRACE GROUP 4⭐️»
– отель с гарантированным доходом!🔥
Цены от 5.6 млн
💫 Ресепшен и консьерж-служба
💫 Лобби-бар
💫 2 бассейна и детская аквазона
💫 Шезлонги и зоны отдыха
💫 Бар с напитками
💫 Спа-зона с купелью Фурако
💫 Зона патио
💫 Ресторан à la carte и шведская линия
💫 Конференц-зал
💫 Коворкинг и переговорные комнаты
💫 Кинотеатр
💫 Детская площадка
💫 Придомовой паркинг
💫 Ландшафтное озеленение
🌊300 метров до моря

Подписан договор на управление с международной отельной компанией Grace Group💰
Завершение реновации – конец 2026
Запуск отеля – 2027 г
Договор купли-продажи✅
Полная сумма в договоре✅
Ипотека стандартная✅
Рассрочка до 12 месяцев✅

УСЛОВИЯ РАССРОЧКИ 👇:
Рассрочки можно согласовать по индивидуальным условиям, но есть и стандартные варианты 👇:



ПРЕДЛОЖЕНИЯ:
В АК Есенин Дача — в продаже 11 апартаментов различных площадей и с разными видовыми характеристиками.

В ГК Есенин Collection (Старт продаж был совсем недавно) ещё большой выбор лотов, например такие 👇:


Есть лоты и с меньшей стоимостью: от 5,6 млн рублей.

КАКОЙ ДОХОД МОЖНО ПОЛУЧАТЬ с ЭТИХ 👆 КОМПЛЕКСОВ?
Давайте расчитаем какой доход можно получать в Отеле Есенин Дача 3⭐️ 👇



ПО СТАТИСТИКЕ ЗАГРУЗКА ОТЕЛЕЙ в ТУАПСИНСКОМ РАЙОНЕ:
✔️ Май и сентябрь — загрузка 55% (майские праздники и бархатный сезон) со средней ценой проживания 5,5 т.р в сутки;
✔️ Июнь, июль, август — загрузка от 95% по цене от 10 т.р в сутки;
✔️ Октябрь, ноябрь, февраль, март и апрель загрузка ~ 20% по цене от 2,8 т.р в сутки;
✔️ Декабрь и январь загрузка ~ 35% и цена от 5 т.р.


Итого: 1,2 млн рублей валовой выручки с номера в год. После вычета расходной части: вознаграждение отельера, страхование, коммуналка, замена оборудования (~50%) чистыми на руки останется около 610 т.р.

Значит рентабельность составит: 610 тр (годовой доход) / 5,4 млн руб (стоимость номера) × 100 = 11,2% годовых. Для готового объекта (когда возврат инвестиций начинается сразу) — это очень высокие показатели.

ДАВАЙТЕ РАСЧИТАЕМ КАКОЙ ДОХОД МОЖНО ПОЛУЧАТЬ в ОТЕЛЕ ГК ЕСЕНИН COLLECTION 4 ⭐️ 👇:


Рассмотрим на примере отеля Алеан в Ольгинке.

Используя тот же алгоритм расчёта, что и несколькими абзацами выше, мы получаем, что валовый годовой доход с номера составит ~ 2,2 млн ₽ 👇 (или около 1,1 млн рублей в год чистыми).


❗️❗️❗️ 🧐 Однако, внимательный читатель здесь может возразить: «Роман, 1,1 млн чистого дохода — это показатели 4-звездочного Алеана в Ольгинке… отель Есенин (4 звезды) под управлением Отельера Грейс вряд-ли покажет такие цифры…
👆 Абсолютно верно! Я считаю точно так же (просто сравнивать больше не с кем… в Туапсинском районе просто нет больше 4-ех звездочных круглогодичных отелей...).

Поэтому, принимая во внимание разные весовые категории отельеров можно предположить, что отель Есенин Collection будет показывать доходность на 15-17% ниже, чем его более именитый конкурент.
А значит рентабельность составит: 930 000 руб (годовой доход) / 5,6 млн руб (минимальный лот) × 100 = 16,7% годовых.

👆 При условии, что запуск отеля произойдёт уже в следующем году — цифры очень хорошие.

🧐 ТАК КАКОЙ же ОБЪЕКТ ВЫГОДНЕЕ? Тот, КОТОРЫЙ БУДЕТ ПРИНОСИТЬ ДОХОД СРАЗУ, или ТАМ ГДЕ НУЖНО ПОДОЖДАТЬ ГОД?
Ответить на этот вопрос нам поможет Царица Наук — Математика.


Доходность 👆 посчитана за 10 лет. В итоге мы видим, что второй объект (Есенин Collection 4⭐️) на 22% выгоднее, чем АК Есенин Дача 3⭐️, если рассматривать инвестиции на 10 лет и выше.

❗️❗️❗️ И этот 👆 расчёт сделан с условием общей годовой загрузки 47%.

🧐 Туапсинский район… скривятся те, кто всегда всё критикует… как там потом перепродать… да и цены там расти не будут… да и кто поедет туда отдыхать, ведь все едут в Сочи...
Но, проанализируем цифры и ту информацию, который каждый может найти в открытом доступе… чтобы принять верное решение.

❗️ Ежегодно за курортный сезон Туапсинский район посещает 2,2 млн туристов… в летний сезон в Сочи (от Лазаревского до Адлера) отдыхает 4,5 млн человек...


✔️ Количество мест, где можно остановиться в Сочи = 2 500 отелей + огромное количество квартир в жилых комплексах.
✔️ В Туапсинском районе: ~ 800 отелей (которые работают летом).

👆 То есть, летом нет абсолютно никакой разницы: в Сочи и в Туапсинском районе — загрузка 95% и выше.

🧐 НО ВОТ ЗИМОЙ… ЧТО ДЕЛАТЬ в ТУАПСИНСКОМ РАЙОНЕ?

В Туапсинский район на море едут жители Краснодара (так как всего 2 часа на автомобиле), Ростовской области, Адыгеи, Астраханской, Воронежской и Белгородской областей.
👆 Всё это в основном туристы на автомобилях...

Далее, за Туапсе начинаются горные перевалы и длительный серпантин до самого Сочи, и многие не готовы тратить время на длительную поездку, поэтому останавливаются в Джубге, Лермонтово, Ольгинке и Небуге.

А при условии, что в зимний сезон почти все отели Туапсинского района закрываются 👇...


… Не нужно быть великим математиком, чтобы понять, что при такой разнице в количестве отелей на количество туристов… загрузка отелей в Туапсинском районе будет намного выше, чем в Сочи… а это уже повлечет за собой следующий пункт 👇

✔️ Отсутствие конкуренции позволяет хорошим комплексам поддерживать высокую загрузку и цены на размещение (даже не в сезон).

Спасибо, что дочитали эту статью до конца, надеюсь тем Вам будет проще разбираться в диком рынке курортной недвижимости.

А, если интересует какие варианты есть в Крыму — просто обращайтесь — дам подробную консультацию и договорюсь с Застройщиками на самые выгодные цены и условия.


С уважением,
Литовка Роман