Пришел тут мне вопрос: «Артем, а что можете сказать о новом ЗПИФ недвижимости «Термолэнд Капитал»? Обещают 20,5% доходности, ниша же перспективная!»

Пришел тут мне вопрос: «Артем, а что можете сказать о новом ЗПИФ недвижимости «Термолэнд Капитал»? Обещают 20,5% доходности, ниша же перспективная!»

 Для начала — «Термолэнд Капитал» это не ЗПИФ недвижимости. Это комбинированный фонд. Разница принципиальная: в фонде недвижимости базовый актив — объекты недвижимости, в комбинированном — всё что угодно, что прописано в правилах доверительного управления. В данном случае деньги пайщиков пойдут в виде займов в ООО УК «Термолэнд» (владельцы — «Основа», Ручьёв сотоварищи). Никакой недвижимости в собственности пайщиков не будет — только долги оператора бизнеса.

 Параметры фонда:
 прогнозируемая доходность в первый год — 20,5% годовых
 со второго года доходность пересчитывается по формуле: ключевая ставка + 5,5%
 выплаты — ежемесячно
 срок фонда — 3 года
 минимальный порог входа — от ₽1 000

 ООО УК «Термолэнд» — хронический должник. Уже выпустила 7 выпусков ЦФА суммарным объёмом более ₽3,5 млрд. Теперь новый механизм всасывания денег — ЗПИФ. Цель всё та же — собрать деньги с рынка и передать их внутрь группы. Это не инвестиции в сеть термальных комплексов — это финансирование бизнеса через займы. Причём важный вопрос, который маркетинговые материалы аккуратно обходят стороной: эти займы будут залоговыми или беззалоговыми? И если залоговыми — под залог чего именно?

 ООО УК «Термолэнд» — непубличная компания. Отчётность по РСБУ за 2025 год: выручка ₽284 млн, чистый убыток -₽132 млн, операционный денежный поток -₽144 млн. Активы выросли до ₽4,24 млрд — но почти целиком за счёт долга: краткосрочные обязательства +225% до ₽2,34 млрд, долгосрочные +296% до ₽1,19 млрд. Капитал и резервы при этом сократились до ₽712 млн. Компания с убытком ₽132 млн и отрицательным операционным потоком привлекает деньги через ЗПИФ под обещание 20,5% годовых (в первый год).

 В общем, в ЗПИФы скоро начнут несвежую рыбу заворачивать и продавать всеядным инвесторам. Или уже начали?

Ни в коем случае не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!