Можно ли купить недвижимость за 100 000 рублей с дисконтом 17%?

ЗПИФ на коммерческую недвижимость — разбираемся вместе.

Сегодня поговорим про ЗПИФ на коммерческую недвижимость. Прежде чем переходить к конкретным примерам, хочу остановиться на том, что же это такое, как работает и на что лично я смотрю при выборе фонда.

Что такое ЗПИФ

ЗПИФ — закрытый паевый инвестиционный фонд. Ключевое слово здесь — закрытый. Это значит, что число паёв ограничено. Купил — и держишь до закрытия фонда, пока объекты не продадут и деньги не поделят между пайщиками. Но это не значит, что паи нельзя продать раньше — как правило можно, об этом ниже.

Чтобы было понятнее, приведу простой пример. Допустим, я нашёл хороший склад и договорился с условным Озоном об аренде. Но денег нет. Я иду к вам и говорю: ребята, есть классный объект за 1 млрд рублей. Делю эту сумму на 10 000 паёв по 100 000 рублей — покупайте.

Все деньги с аренды делим между пайщиками. Через 7 лет продаю склад по рыночной цене — тоже делим. Скорее всего уже не по 100 000, а больше. Но так как вы ничего не делаете, а я управляю всем — ищу арендаторов, ремонтирую, веду налоги — я хочу за это вознаграждение, скажем 2% в год.

Это большое утрирование, но суть передаёт. На практике схем несколько:

-Дайте деньги — я найду объект, прибыль делим
-Объект уже есть — дайте деньги, прибыль делим
-Мы с партнёрами хотим купить объект — стань управляющей компанией и оформи за свой процент

Что покупают фонды

Новый фонд может собирать деньги под уже готовый объект, а может — под стройку или поиск. Я тут несколько категоричен: не готов давать деньги под будущие покупки. Но это сугубо моё мнение.

Теперь про типы объектов. Основные — склады, офисы класса А и торгово-развлекательные центры. Остальное я особо не рассматриваю.

Склады — мой личный фаворит. В эпоху маркетплейсов и доставок это, пожалуй, лучший объект для инвестиций. Спрос огромный, арендаторы понятные.

Бизнес-центры — здесь я скорее скептик. Исключения — крупные якорные арендаторы вроде VK. В Москве и Петербурге ещё работает, в регионах — не лучшие времена. Удалёнка дала свои плоды.

ТРЦ — ситуация похожая. Столичные крупные торговые центры — да. Всё остальное вызывает больше вопросов, чем ответов.

Вывод напрашивается сам: склады — моё всё. Повторюсь — это сугубо личное мнение, не претендую на истину в последней инстанции.

На что смотреть при выборе фонда

Важный момент — кто арендаторы. Тут не всё так однозначно. Крупный арендатор вроде Озона, Wildberries или СберЛогистики — это надёжно и прогнозируемо. Но крупные игроки, как правило, берут скидку на аренду и прописывают в договоре максимальную индексацию — например, не выше 5% в год. Стабильно, но потолок известен заранее.

С мелкими арендаторами другие проблемы — могут просто съехать, и придётся искать нового. А это время и деньги.

Ещё два термина, которые нужно знать:

-СЧА (стоимость чистых активов) — расчётная стоимость всех объектов фонда. Периодически управляющая компания проводит оценку и обновляет эту цифру.

-РСП (расчётная стоимость пая) — стоимость пая, рассчитанная на основе СЧА. Например: объект стоит 3 млн рублей, паёв 10 штук — РСП = 300 000 рублей.

Дисконт и премия — почему это важно

Паи торгуются на бирже, и здесь начинается самое интересное. Из-за низкой ликвидности многие фонды торгуются с дисконтом к расчётной стоимости. Проще говоря — вы покупаете что-то стоимостью 130 000 рублей за 100 000. Приятно.

Но и минус есть: выйти с большим объёмом будет непросто. Продать 50 млн рублей — та ещё задача, либо долго, либо с потерями.

Учитывая, что оценку стоимости объектов производят по не всегда понятным для меня правилам (не обязательно плохо) и при продаже цена может сильно сыграть в худшую сторону — лично я не готов покупать фонд с премией к расчётной стоимости пая, то есть дороже, чем расчётная. Благо рынок часто даёт купить с очень хорошим дисконтом.

В целом этот текст можно растянуть на целую небольшую книгу, если включить сюда страхование объектов, комиссию УК, налогообложение, покупку объектов в кредит или за наличные, кто является собственником и так далее. Но в данном случае я считаю это не столь важным — поэтому переходим к главному, то есть к обзору самих фондов.

Обзор конкретных фондов

Небольшая оговорка: разберу только небольшое количество фондов, самых что называется на слуху. Дальше — сами. Всё-таки каждый из нас сам отвечает за свой финансовый результат. И ещё — поскольку объём торгов у ЗПИФов очень маленький, даже небольшое количество инвесторов может как взвинтить цену, так и уложить её на лопатки. Но у меня, к моему великому сожалению, пока не так много читателей — поэтому очень надеюсь, что ничего подобного не произойдёт 😄

И последнее — ни один фонд не заплатил мне ни копейки. Всё делаю на голом энтузиазме, голодный и в холодной квартире. Шутка, конечно — в квартире уже тепло.

ЗПИФ Современный 7 ISIN: RU000A1034U7 sfn-am.ru
18 складских помещений по всей России. РСП: 125 631 ₽ Цена на бирже: ~104 400 ₽ Дисконт: ~17% Дивиденды: 11 476 ₽ на пай (~11% годовых) Срок фонда: до 31 марта 2031 года.
Резюме: неплохой фонд, доступен для неквалифицированных инвесторов. Складские помещения, хороший дисконт.

ЗПИФ РД (Рентный доход) ISIN: RU000A102N77 wimsavings.ru
Объекты: БЦ Skylight (арендатор VK), склад Парк Валищево, склад Парк Толмачёва.
РСП: 141 580 ₽
Цена на бирже: ~141 150 ₽
Дисконт: ~0%
Дивиденды: 16 800 ₽ на пай (~11,9% годовых)
Срок фонда: до 17 декабря 2027 года.
Резюме: торгуется практически по расчётной стоимости. Доступен для неквалифицированных инвесторов. Бывает хорошо проседает — вот тогда и интересно.

Парус — Золя ISIN: RU000A10CFM8 parus.properties
Объект: склад в Московской области. Арендатор — Золотое Яблоко.
РСП: 900 ₽
Цена на бирже: ~887 ₽
Дисконт: ~1%
Дивиденды: 103,56 ₽ (~11,7% годовых)
Нравится принцип: один фонд — один объект. Сразу понятно, во что вкладываешь. Минус — есть кредитные деньги под высокий процент (ключевая ставка +3%), но обещают погасить к концу второго квартала 2026 года. Только для квалифицированных инвесторов.

Парус — СБЛ ISIN: RU000A104172 parus.properties
Объект: склад в Москве. Арендатор — СберЛогистика.
РСП: 1 400 ₽
Цена на бирже: ~1 954 ₽
Премия: ~40%
Дивиденды: 164 ₽ (~8,4% годовых)
Пример фонда с премией к расчётной стоимости. По моим критериям не проходит — переплачивать не готов. Только для квалифицированных инвесторов.

Парус — Красноярск ISIN: RU000A108UH0 parus.properties
Объект: склад в Красноярском крае. Арендаторы — Озон, Wildberries, СберЛогистика.
РСП: 945 ₽
Цена на бирже: ~918 ₽
Дисконт: ~3%
Дивиденды: 114,72 ₽ (~12,5% годовых)
Хорошая доходность, нормальная цена. Есть кредит, обещают погасить в первом полугодии 2026 года. Только для квалифицированных инвесторов.

Пара слов напоследок

К расчётной стоимости объектов я отношусь с осторожностью — оценки бывают далеки от рыночных. При закрытии фонда продавать будут по рынку, и это может сильно отличаться от красивых цифр в отчёте. Сравнивайте с аналогичными объектами и смотрите Циан.

После завершения срока фонда возможны три сценария: продление по решению пайщиков, продажа объектов и распределение денег, или перезапуск в новом фонде.

Если кто-то осилил этот текст целиком — я искренне рад. Писал долго и с удовольствием.
Все свои покупки и продажи веду открыто в ТГ канале. Более развёрнутые разборы — здесь.
Если материал был полезен и хочется поддержать — буду рад донату. Это помогает делать больше таких разборов и не отвлекаться на другие заработки 🙏 Но без давления — просто знайте, что каждая поддержка реально ощущается.

Не является инвестиционной рекомендацией. Всё написанное — личное мнение, настоятельно не рекомендую повторять за мной.

Мой ТГ канал: t.me/+PELC92EbDbcxMjU6
Мой МАХ: max.ru/id643904416200_biz