Почему недвижимость остаётся главным инструментом защиты капитала в России

В феврале 2022 года мой знакомый Игорь держал 8 миллионов рублей в акциях российских компаний. Газпром, Сбер, Лукойл, Яндекс — голубые фишки, надёжные компании.

24 февраля рынок рухнул. За неделю его портфель просел на 60%. С 8 миллионов до 3,2 миллиона. Минус 4,8 миллиона за неделю.

Его сосед Андрей держал те же 8 миллионов в трёх квартирах в Подмосковье.

Через год квартиры Андрея стоили 10,5 миллиона. Плюс 2,5 миллиона.

Акции Игоря до сих пор не восстановились полностью. Он в минусе.

Один потерял половину капитала. Другой заработал 30%.

Разница в выборе актива.

Сегодня объясню, почему в России недвижимость была, есть и остаётся главным инструментом защиты капитала. С конкретными причинами, цифрами и примерами.

И почему все остальные активы проигрывают ей по надёжности.

В России есть одна особенность: государство может в любой момент изменить правила игры.

Примеры из истории:

1998 год — дефолт, обнуление ГКО (государственные облигации). Люди потеряли всё.

2014 год — санкции, заморозка активов за рубежом. У тысяч россиян заблокированы счета в западных банках.

2022 год — заморозка валютных резервов России ($300 миллиардов), блокировка иностранных акций на счетах россиян (Мосбиржа закрыла торги иностранными бумагами).

Что произошло с людьми?

Держали акции Apple, Tesla, Microsoft на счетах российских брокеров? Доступ заблокирован. Акции есть, но продать нельзя. Дивиденды не приходят.

Держали деньги в западных банках? Счета заморожены. Деньги есть, но забрать нельзя.

А теперь про недвижимость.

У тебя квартира в Москве. Могут ли её обнулить? Нет.

Могут ли заблокировать доступ к ней? Нет.

Могут ли ввести санкции, и квартира исчезнет? Нет.

Недвижимость — это физический актив на территории России. Он не зависит от решений Мосбиржи, западных регуляторов, международных санкций.

Моя клиентка Светлана в 2021 году держала 15 миллионов рублей: 5 миллионов в западных акциях, 10 миллионов в трёх квартирах.

После февраля 2022-го:

• Западные акции заблокированы (доступа нет до сих пор)
• Квартиры продолжают сдаваться, приносят доход 120 тысяч в месяц

Одна часть капитала заморожена. Другая работает.

В России нестабильность — это норма. А недвижимость — единственный актив, который переживает любые потрясения.

Рубль в России — валюта нестабильная. Это факт.

Примеры:

1998 год: доллар вырос с 6 до 21 рубля за месяц (рост в 3,5 раза).

2014 год: доллар вырос с 35 до 70 рублей за полгода (рост в 2 раза).

2022 год: доллар скакнул с 75 до 120 рублей за две недели (рост на 60%), потом откатился, потом снова вырос к 2024-му до 100+.

Что происходит с недвижимостью во время девальвации?

Она растёт в рублёвом эквиваленте, потому что цены на недвижимость привязаны к твёрдым валютам и стройматериалам (которые тоже привязаны к валюте).

Пример из 2014 года:

Квартира в Москве в начале 2014-го: 5 миллионов рублей (143 тысячи долларов по курсу 35 руб/$).

Квартира в конце 2014-го: 7 миллионов рублей (100 тысяч долларов по курсу 70 руб/$).

В рублях выросла на 40%. В долларах упала на 30%.

Но если ты живёшь в России и тратишь рубли, важнее рублёвая цена.

Держал 5 миллионов наличными? Их покупательная способность упала вдвое.

Держал квартиру за 5 миллионов? Она теперь стоит 7 миллионов. Ты защитил капитал.

Пример из 2022 года:

Мой клиент Роман в начале 2022-го владел квартирой за 6 миллионов рублей.

К концу 2023-го она стоила 8,5 миллионов.

Рост 42% за полтора года.

Его брат держал 6 миллионов на депозите в рублях под 8% годовых. Через полтора года на счёте 6,7 миллиона.

Роман заработал 2,5 миллиона роста. Брат заработал 700 тысяч процентов.

Разница: 1,8 миллиона.

Недвижимость растёт быстрее инфляции и девальвации. Депозит проигрывает.

Акции могут упасть на 60% (как в 2022-м), и ты несёшь убытки.

Бизнес может прогореть, и ты теряешь всё.

Облигации могут обнулиться (как ГКО в 1998-м).

А недвижимость?

Она продолжает приносить доход через аренду. Независимо от кризисов.

2008 год — мировой кризис. Рынок рухнул. Компании банкротились. Люди теряли работу.

Квартиры продолжали сдаваться. Люди должны где-то жить — кризис или не кризис.

2014 год — санкции, девальвация. Рынок обвалился. Бизнесы закрывались.

Квартиры продолжали сдаваться. Спрос упал незначительно.

2020 год — пандемия. Экономика встала. Малый бизнес умирал.

Квартиры продолжали сдаваться. Да, цены просели на 10-15%, но доход остался.

2022 год — СВО, санкции. Рынок обвалился на 60%. Бизнесы массово уходили.

Квартиры продолжали сдаваться. Более того — спрос вырос (люди, потерявшие жильё или переехавшие, искали аренду).

Моя клиентка Наталья владеет 4 квартирами. Сдаёт с 2010 года.

За 15 лет пережила:

• Кризис 2014-го
• Пандемию 2020-го
• СВО 2022-го

Ни разу доход не обнулялся. Были просадки на 10-20% в кризисные периоды, но поток денег не останавливался.

Сейчас доход: 160 тысяч в месяц с четырёх квартир.

Её знакомый инвестировал в акции. За 15 лет трижды терял 40-60% капитала в кризисы. Сейчас в лучшем случае вышел в ноль.

Недвижимость — это стабильный денежный поток, который не зависит от биржевых колебаний.

В России право собственности на недвижимость — одно из самых защищённых прав.

Конституция РФ, статья 35: «Никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда».

Что это значит?

Государство не может просто взять и отобрать у тебя квартиру. Нужно решение суда. А суд — это процесс, доказательства, защита.

Сравним с другими активами:

Счёт в банке? Могут заблокировать по подозрению в отмывании. Без суда. «Разбирайтесь потом».

Акции на брокерском счёте? Могут заморозить (как с западными бумагами в 2022-м). Без суда. «Санкции, понимаете».

Бизнес? Могут прийти с проверкой, заблокировать счета, приостановить деятельность. Без суда. «Подозрение в нарушениях».

Квартира? Чтобы отобрать, нужно судебное решение. Это месяцы процесса, доказательства, адвокаты. Ты можешь защищаться.

Мой знакомый бизнесмен держал 20 миллионов в бизнесе, 10 миллионов на счетах, 15 миллионов в недвижимости.

В 2023 году к нему пришли с проверкой. Заблокировали счета (10 миллионов). Приостановили деятельность бизнеса. 30 миллионов из 45 оказались недоступны.

Осталась только недвижимость. Её никто не тронул. Она продолжала приносить доход.

Через год разобрался с проверкой, но понял: единственный актив, который невозможно заблокировать без суда, — это недвижимость.

В России 90% населения не понимают, как работают акции, облигации, ETF, опционы, фьючерсы.

Но 100% понимают, как работает квартира.

Купил → сдал → получаешь деньги каждый месяц.

Купил → держишь → продал дороже.

Простота = надёжность.

Когда ты понимаешь актив, ты контролируешь риски. Ты знаешь, что проверить, где подстраховаться, как защититься.

Когда ты НЕ понимаешь актив (акции, деривативы, структурные продукты), ты слепо доверяешь брокеру, управляющему, советнику.

И когда что-то идёт не так, ты беспомощен.

Моя клиентка Ольга вложила 5 миллионов в «структурный продукт» (её уговорил менеджер банка). Обещали 20% годовых.

Через год капитал упал до 3,2 миллиона. Менеджер развёл руками: «Рынок, знаете ли...»

Ольга до сих пор не понимает, куда делись её 1,8 миллиона.

Её подруга Света вложила 5 миллионов в две квартиры. Сдаёт. Через год квартиры подорожали до 6,2 миллиона. Плюс доход от аренды 600 тысяч за год.

Одна потеряла 1,8 миллиона, не понимая, как. Другая заработала 1,8 миллиона, точно зная, как.

В России, где финансовая грамотность низкая, а рынки непредсказуемые, недвижимость — единственный актив, который можно контролировать.

В России наследство — это всегда головная боль. Особенно если речь о бизнесе, счетах, акциях.

Счета в банке? Нужно ждать 6 месяцев для вступления в наследство. Счёт заблокирован. Деньги лежат мёртвым грузом.

Акции на брокерском счёте? То же самое. Плюс нужно переоформление, комиссии, налоги.

Бизнес? Кошмар. Доли, уставы, соучредители, долги, обязательства. Могут разбираться годами.

Недвижимость? Относительно просто. Есть квартира → есть свидетельство о праве собственности → нотариус оформляет наследство → квартира переходит наследникам.

Мой клиент Сергей умер в 2023 году. Оставил:

• 3 квартиры (15 миллионов)
• Долю в бизнесе (10 миллионов на бумаге)
• Счета в банках (5 миллионов)

Что получили наследники:

Квартиры — переоформили за 4 месяца. Без проблем.

Счета в банках — разблокировали через 6 месяцев, но банк «нашёл» долги Сергея перед банком на 2 миллиона. Осталось 3 миллиона.

Бизнес — разбирались 2 года. Соучредители не хотели выкупать долю. Пришлось судиться. В итоге продали долю за 4 миллиона вместо 10.

Недвижимость перешла без потерь. Остальные активы — с потерями 30-60%.

В России, где юридическая система несовершенна, недвижимость — самый надёжный актив для передачи наследникам.

За последние 25 лет (с 2000 по 2025 год) недвижимость в России выросла в среднем в 10-15 раз в рублях.

Квартира в Москве в 2000-м: 500 тысяч рублей. Квартира в Москве в 2025-м: 7-10 миллионов рублей.

Рост в 14-20 раз.

Да, были периоды спада (2008-2009, 2014-2016, 2020). Но общий тренд — рост.

Почему?

• Население растёт (миграция в крупные города)
• Стройматериалы дорожают (привязаны к валюте)
• Земли в городах ограничено
• Инфляция (недвижимость растёт вместе с ней)

Мой знакомый Игорь купил квартиру в Подмосковье в 2005-м за 1,5 миллиона рублей.

Сейчас она стоит 9 миллионов.

Рост в 6 раз за 20 лет. Это 9,3% годовых в среднем (без учёта дохода от аренды).

Плюс он сдавал её все 20 лет. Средний доход 20 тысяч в месяц (в начале 10 тысяч, сейчас 35 тысяч).

Итого заработал на аренде: ~5 миллионов рублей за 20 лет.

Общий доход: 7,5 миллионов роста + 5 миллионов аренды = 12,5 миллионов.

Вложил 1,5 миллиона → получил 14 миллионов (с учётом начальной стоимости).

Рост капитала в 9,3 раза за 20 лет.

Если бы держал на депозите под 10% годовых, через 20 лет было бы 10 миллионов.

Недвижимость принесла на 4 миллиона больше.

Я не буду врать: недвижимость — не идеальный актив. Есть минусы.

Минус №1: Низкая ликвидность. Квартиру нельзя продать за час. Нужно время (1-3 месяца в среднем).

Минус №2: Большой порог входа. Квартира стоит минимум 3-5 миллионов. Не у всех есть.

Минус №3: Расходы на содержание. Налог на имущество, коммуналка, ремонты.

Минус №4: Риск падения цен. В кризисы недвижимость может просесть на 20-30%.

Но даже с учётом этих минусов недвижимость остаётся самым надёжным активом в России.

Потому что альтернативы хуже:

• Акции волатильнее (падения на 60% — норма)
• Валюта может быть заблокирована (2022 год)
• Бизнес рискованнее (90% закрываются в первые 5 лет)
• Депозиты проигрывают инфляции

В стабильной стране с развитым фондовым рынком, надёжной валютой и предсказуемым законодательством можно диверсифицировать: акции, облигации, недвижимость, бизнес.

Россия — не такая страна.

Здесь:

• Валюта нестабильна (девальвации раз в 5-10 лет)
• Фондовый рынок подвержен политическим шокам
• Законодательство меняется непредсказуемо
• Бизнес зависит от административного ресурса

В таких условиях недвижимость — единственный актив, который:

✅ Нельзя обнулить нажатием кнопки ✅ Защищает от девальвации ✅ Приносит доход независимо от кризисов ✅ Защищён законодательно ✅ Понятен каждому ✅ Легко передаётся по наследству ✅ Растёт в долгосрочной перспективе

Поэтому все, у кого есть капитал в России, держат его в недвижимости. Не по глупости. По трезвому расчёту.

Потому что в России недвижимость — это не просто актив. Это страховка от хаоса.

Кстати, если у тебя пока нет капитала на покупку недвижимости, но ты хочешь зарабатывать на ней уже сейчас — есть альтернатива.

Я работаю с займами под залог недвижимости. Доходность 35% годовых. Вход от 50 000 рублей.

Суть: ты даёшь деньги в долг под залог квартиры. Квартира стоит в 1,5-2 раза дороже займа. Если заёмщик не платит — квартира твоя через суд.

Это способ зарабатывать на недвижимости без покупки недвижимости.

Многие мои клиенты именно так разгоняют капитал для покупки своей первой квартиры:

• Вкладывают 500 тысяч в займы под 35%
• Через 3 года капитал вырастает до 1,3 миллиона
• Используют как первый взнос на квартиру
• Покупают, сдают, масштабируются

Заходи в мой закрытый телеграм-канал: https://t.me/+vgfytI0zc4gzOTgy

Там я показываю:

• Реальные сделки с документами
• Как зарабатывать 35% годовых на недвижимости (без покупки квартир)
• Как проверять залог и минимизировать риски
• Стратегии перехода от займов к владению недвижимостью

Это для тех, кто понимает: недвижимость — главный актив в России. И хочет зарабатывать на ней прямо сейчас.

Подписывайся, если готов использовать недвижимость как инструмент защиты и роста капитала. Научу всему, что знаю за 7 лет практики.

Жду в канале. Только для тех, кто ценит надёжность.