Как инвестировать в недвижимость от 1 000 рублей? (Личный опыт инвестора)

Я, как инвестор, понимаю всю прелесть инвестиций в недвижимость, но хоть убейте меня, тут очевиден самый жирный минус, который большинство и отпугивает инвестировать сюда. Да, это высокий порог входа. Чтобы купить те же студии в Питере для сдачи (где я живу), нужно накопить миллиона 4-5, в Москве еще больше, а регионы не рассматриваю, так как не проживаю там, и тяжелее управлять. Про ипотеку вообще молчу с такими то процентами.

Гаражи, кладовки или парковки?

Интересно, но надо быть спецом на рынке, чтобы первым поймать хорошее предложение. К тому же, арендная доходность здесь не самая лучшая, в среднем процентов 5-7% в год, но больше привлекает рост стоимости квадратного метра и низкий пород входа, поэтому в 2026 я изучу эту тему подробнее, но пока пропускаем.

Коммерческая недвижимость?

Та же история, что и со студиями, здесь нужен солидный капитал, чтобы входить в инвестиции. Но вот здесь на сцену выходят редкие на нашем рынке – коллективные инвестиции.

Отбрасываем все мутное и смотрим на легальный, биржевой инструмент — ЗПИФы (закрытые паевые фонды недвижимости).

В чем суть?

Фонд покупает конкретный объект (торговый центр, бизнес-центр или склад). Мы же покупаем пай — долю в этом фонде. Доход формируется из двух частей:

▪️ Арендный поток (8-10% годовых) — относительно стабильная сумма раз в месяц приходит на счёт.

▪️ Рост стоимости самого объекта (10-15%) — здесь зависит от рынка, но исторически рост сравним с инфляцией.

✔️Итого — 20-25% годовых в недвижимости. Звучит круто, но давайте мыслить трезво и прикинем 3 сценария:

— Хороший сценарий:
Коммерция востребована, ставки падают, стоимость растет. Ловим полную доходность 25%.

— Нейтральный сценарий:
Аренда идет, но роста стоимости почти нет. Получаем те самые 8-10% — уже лучше многих альтернатив.

— Плохой сценарий:
Объект простаивает. Доходность близка к нулю (но есть шанс продажи актива с распределением выручки).

Все преимущества фонда:

▪️ Прозрачность:
Один фонд = один реальный объект. Можно приехать и посмотреть, но я лучше посмотрю в интернете.

▪️ Ликвидность:
Паи можно быстро купить/продать на бирже.

▪️ Диверсификация:
В портфель можно взять паи разных фондов (офисы, торговля, склады).

▪️ Низкий порог входа:
Не нужно миллионов на покупку целого помещения.

Мое мнение:

Это интересный и уникальный инструмент в арсенале российского инвестора. Для меня лично — это способ инвестировать в коммерческую недвижимость маленькие суммы, поэтому такое название для поста и дал.

✔️Какие шаги нужно сделать, чтобы начать инвестировать в фонды недвижимости?

Я как начинающий инвестор в недвижимость, я сделал следующее:

▪️ Проанализировал рынок фондов у наших брокеров. У Т-Инвестиции их всего 3, и то для квалифицированных инвесторов. Большой выбор есть у Сбера, но там в основном малоликвидные фонды, нужно пройти тест, чтобы купить. В Альфе и ВТБ что-то есть, но моего счёта там нет, так что не подскажу. Поэтому мой выбор пал на БКС, там много фондов и для неквалов тоже, к тому же, там за покупку нулевая комиссия, а продавать я пока не планирую, так что актуально.

▪️ Открыл отдельный брокерский счёт, чтобы иметь конкретный портфель с фондами недвижимости. Считать доход так намного проще. Назвал счёт «Недвижимость», пока фантазии только на это хватило)

▪️ Выбрал 3 фонда для инвестиций от самой популярной на рынке управляющей компании «Парус».

1️⃣ Первый – это ЗПИФ Парус-НОРД. Объект владения – логистический комплекс Nordway в Шушарах, СПб. Основной арендатор – Faberlic. Цена фонда – 1434 ₽. Дивиденды 0,9-1% в месяц. Прогнозная годовая доходность для инвесторов – 14,2%.

2️⃣ Второй – это ЗПИФ Парус-ЛОГ. Объект владения – склад в Московской области. Основной арендатор – FM Logistic. Цена фонда – 1445 ₽. Дивиденды 0,9-1% в месяц. Прогнозная годовая доходность для инвесторов – 14,3%.

3️⃣ Третий – это ЗПИФ Парус-ЗОЛЯ. Объект владения – склад в Московской области. Основной арендатор – Золотое яблоко. Цена фонда – 907 ₽. Дивиденды 0,9-1% в месяц. Прогнозная годовая доходность для инвесторов – 12,1%.

В каждый инвестировал по от 5 000 до 7 000 ₽ для начала (скрин приложил ниже). Буду придерживаться ежемесячных покупок, желательно в моменты, когда цены фондов будут падать.


✔️ Дальше буду усиливать инвестиции в недвижимость, возможно, накопив большую сумму в этих фондах, куплю какой-то реальный объект недвижимости. Звучит как цель, будем к ней двигаться)

Если было полезно, с вас лайк)

А вы инвестируете в фонды недвижимости?